招商序 官方售楼处发布：以光影为墨，晕染城市浪漫图景！

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上海今年第一个三阳台创新住宅「招商序」二批次房源均价约6.91万/平，已取证，今天官宣一房一价，明天6月19日开启认筹。上海招商序售楼处有套路吗？上海招商序到底能买吗？招商序户型！

仔细研究房源、户型和落位后我们会发现：

二批次房源是整个小区景观最好的楼栋，全部为“自带溢价”的景观房，

且价格亲民，除16套143平四房之外，其他房源均不超800万。

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上海招商序售楼处有套路吗？上海招商序到底能买吗？招商序户型！这次推出的15幢和2幢西单元，以小区入户景观轴和下沉式庭院为圆心排布，一幢是南看景观，一幢是北看景观，最能享受到社区景观的“颜值溢价”：

下图就是15幢楼栋视野模拟的低区视野，下沉式庭院景观更好看：

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小区景观最烧钱、最好看的部分就是立体高差约7米的下沉式庭院，就在这次开放的15幢楼下；2幢房源北看下沉庭院景观，依然是很不错的资源。

根据二手房交易经验，同小区里直面看景观的房源，实际成交价格至少溢价3-5%。

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看到具体价格——除1套建面约99平的非标户型外，112平舒适三房，最低上车门槛是701万，均价只有6.28万/平，位于15幢中间套01单元的2楼；最高单价位于15幢东边套次顶层143平四开间朝南户型，单价7.63万/平。

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01“楼栋价格”

二期均价6.91万/平，前后楼栋因景观略有不同，定价稍有差异——

15#幢南面正对下沉式庭院，均价约6.95万/平；

2#幢楼西单元北向俯瞰中心庭院，均价约6.77万/平。

因为整体景观视野良好，所以定价上单元价差不大，除东边套143平大户型均价约7.4万/平外，其他单元的房源都在6.8万/平上下。

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从景观效果模拟，可以看到15幢东边套143平四房，6层窗外是这样的视角：

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因此，除了143平四房户型之外，从楼栋分布的角度看：

喜欢112平经典舒适三房的，可以优先考虑15幢中间套，可南向看庭院景观；

115平三房创新户型，全小区只有30套，买到就是赚到。

02“户型价格”

112平三房是“被大家买出来的爆款王”，一期开盘时不到100号就被选完的产品。这次依旧是中间套，三阳台设计，总价701-787万；追求性价比的可选2幢和15幢低楼层，47套房源估计又是被一抢而空。

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115平舒适三房，不仅是全新户型，更是仅有这一次推盘的稀缺品，全小区仅30套，套均总价约746-800万——

该户型位于15幢和2幢西边套，在外部视野，西面为改造中的保利悦活荟商业，没有视野遮挡，15幢是南看下沉式庭院，2幢是北看下沉式庭院。

户型方面，主卧为270°户型转角飘窗，主卫和客卫均有飘窗，整个户型采光度很好，还有南次卧和北书房，均可借助阳台提升为标准卧室，特别是南次卧可实现改造后约13平，面积可比市场上常见户型的主卧，空间实得率高达93%+，实际空间利用率，媲美市场上125平+户型。上海招商序售楼处有套路吗？上海招商序到底能买吗？招商序户型！

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如此以来，招商序115平户型，给大家创造的不仅是更为宽敞的空间，更是实打实的节省了至少70万的买房预算。

该户型性价比最高的是2幢西边套，746万即可上车，这是700-800万级产品中你能买到最好的户型了，全边套设计三面采光。

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143平四房，分布于15幢东边套，是整个小区景观价值最高的楼王为主，仅有16套，不受外部道路影响，总价在948-1082万之间。

户型设计更是找不出缺点，全屋飘窗+4面宽朝南+南向三阳台+主卧270°飘窗，空间实得率近93%，没有一寸空间是“摆设”。

我们已经将招商序二期全套价格数据整理成了PDF课件，且会给到每个总价段的选房优先级顺序建议；想要领取更详细的一房一价分析，可以长按扫码领取：

03“楼层价差”

关于这次楼层怎么选，主要就关注这2个变化——

第一个重点，3层和9层为两个价格调整层：因为1层为架空层，部分2层有房源，故出现3层单价跳涨2500-4700元的情况，3层至9层标准层单价价差约300-500元，10层以上单价价差缩小到了150元。

第二个重点，是连廊：受12和15层为连廊层影响，中间套单价下调了1350元，11和14层单价也下调了850元，性价比很高。

次顶层16层价格最高，顶层17层房源单价普遍下调2000元（大户型下调3000元），比7层的价格还要略低一些。

04“选房建议”

根据购房预算的不同，我们给出选房建议如下：

750万预算内闭眼买3层以下的，750-800万除了143平买不到，根据楼层喜好可以任意选。看重143平四房的，根据预算选就行，只有16套。

——如果预算紧张，可关注2-3楼和中间套有连廊的产品，性价比非常高；

——适当拔高预算，4-6楼是不错的选项，采光条件会有提升；特别是15幢6层，可以看到很不错的下沉式景观庭院；

——中等预算的，考虑7-9楼，采光条件相对较好，价格也适中；

——如果预算充足，优先考虑10楼以上，楼层价差较小；

在火箭哥看来，二批次房源起跳就是112平，就是改善客户对于项目的认可，超级户型实得率+超配的景观和会所，以及已经公开的铺满石材的实景门头品质，都让人对居住在此的美好，充满向往。

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随着中环北抬的推进，招商序也将从中外环项目进阶为内中环项目，如果对比其他中环沿线新房，招商序按实得率折算后的实际房价，更是具有性价比——

以115平三房户型为例，其空间实得率超93%，市面上通常户型为82-83%，经过换算，按照空间实得来换算单价，招商序均价相当于市场价8.8折。

更为重要的是，当我们用同样的计算方法，还原了上海中环沿线的典型新房后发现——几乎找不到实得单价低于10万的新房，而招商序实得均价只有7.55万。

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