北京买房：理清思路，购房建议1568

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我北京人，今年底退休（退休金估计也就三千多点）。2007年买的房子，在朝阳安华西里三区（非交通部）54平小两居，四层，唯一住房。主要是房龄太老住着感觉不太结实，而且装修都担心结构经不起折腾了想把这套房子卖了，仅用卖房款换个大一点带电梯的，父母哥哥分別在顺义和三元桥，习惯住北边了。

首选朝阳北边或东边，然后好好装修一下打算一直住下去。这个卖房款好像只够买经适房或两限房的。没有既要又要，您能帮忙参谋一下哪个小区比较适合吗？了解了一下老北苑和常营的，还有昌平境内靠近朝阳的不知道怎么选。

A：

1、我还得几年才退休，估计也高不到哪儿去，但够吃够喝也就行了。

2、感觉不太结实。真要是安全等级测评后为D级，也就是没有维护必要的危楼，那其实还算好事儿呢，有资格原拆原建了。一般都是政府和原产权单位配资，业主再承担每平米几千块钱的建安成本，然后就能住新房了，房产价值也立刻暴涨。

3、经适房和两限房。经适房是2003年之前的质量都好，典型的就是天通苑回龙观早期的那几批，质量跟商品房一样，甚至能超过部分商品房。2003年之后因为成本上涨+不能涨价，质量就弱了点儿，2005年之后的更弱点儿。两限房的质量多数都不太强，基础质量肯定达标，但都是较低的标准。

4、北苑的话望春园算各项兼顾的，质量不错，价格走势也在板块内至少不落后，开发商北辰。常营的话看草房附近的吧，那一大片都是保障房，质量不能说太强，但也不弱。优势是规模大，小型配套齐，户型也都设计的不错，价格走势基本不落后。

昌平靠近朝阳的，那就是天通苑啊，早期的质量非常好，典型的“高质低价”。另外也可以看看立水桥立城苑，是北京城建的福利房，自己给自己盖的，质量至少不弱，这里属于朝阳区。

5、另外朝阳东南的垡头有翠城小区，也是经适房，和安华西里三区同一个开发商，北京住总。翠城早期（2003之前）的几批质量很好，户型也好，价格相对低，居住的性价比挺高的。

仅供参考。

二

Q:

请问目前在北京两套商品房。一套在昌平回龙观国风美唐，出租中，租金8000左右，卖的话640左右。另外一套自住，娃上学学区房，在西城，价格800万左右，租金9000左右。从保值增值的角度，目前是继续持有房产，还是卖掉一套呢？卖哪套合适呢？

A：

1、国风美唐的租售比800，偏高了，说明这房价略高，也可以说是租金有点儿低了。或者说如果房子的估价和租金都是实际行情，那说明这套房的价格有点儿泡沫，10%左右。

不过也算正常范围内吧，毕竟回龙观板块内品质高的商品房不多，追捧出点儿泡沫来也可以理解。而且这套房明显是更适合自住的，或者说自己住才算发挥出更大价值。

西城这套的租售比900，说明房价中有30%的学区溢价，因为北京的平均租售比不到700，一般都是650左右。这可以参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比，90两居售价400万左右，租金6000多，租售比650上下，这就是北京平均值。

2、卖哪套合适，常规建议是如果用完了学位，那就在入学高峰过去之前卖掉学区房呗。毕竟今年是最后一年，明年之后就是拐点了。除非是有政策支持，否则30%的溢价率不太可能再提高，更大的可能是随着一届届的孩子毕业离开而降低。

900万总价的30%就是200多小300万，如果用不上学位，那这部分价值不仅收不到租金，也享受不到居住体验，还要承担大趋势的风险。

3、而国风美唐虽然也有溢价，但既然是经历过熊市还能保持，那就说明支撑挺强的，留着吧，早晚都能抹平。抹不平也无所谓，反正是改善型小区。

4、另外也可以换算成租金收益率，国风美唐这套一年收9.6万，减去物业取暖什么的剩9万吧，收益率1.4%，接近同期银行存款利率。西城这套就低点儿了，一年收10.8万，算剩10万吧，收益率1.1%，低于存款利率。而北京平均值现在是1.8%左右，朝石丰小户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益）。

5、简单就是这情况，两套房的租金收益都不算高，国风美唐更适合自住，保值风险小。学区房自住或出租都不算太合适，溢价部分保值的风险大，自己再计算一下吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我问了长安6号的物业费了，竟然真的是7元一平，这也太贵了吧？为什么？关键是我也问了得房率，竟然才67%，也就是公摊达到了三分之一，那这样算下来物业费就10元以上了，那我是不是就注定亏本了？

A：

1、贵不贵的看自己的感受，我只能是提醒了一下而已，不做评价。

2、为什么？就因为这里是“酒店式公寓”呗，档次高服务好，一分钱一分货吧，至少是人家物业公司认为是一分钱一分货。而且这在CBD也不算太贵的，公寓项目8块钱以上的有的是，10块的都有。

而且北京的还算中等的呢，到了上海深圳和杭州等地，尤其是杭州，高档公寓每平米20起步都正常，30一平的都有。而且还都是大面积，500平的一个月物业费就得1.5万，白送给很多人都住不起。

3、对了，您定的房子东边有个梵悦108，物业费20多起步，然后北边使馆区那儿还有梵悦万国府，最贵好像不是38就是36，反正30多块钱。跟这些公寓比比就心态平衡了。

4、得房率我不知道，这以当地中介说的为准吧。但既然是独栋公寓就有可能，户型小+配套多，一般都在70%左右。但是否用使用面积来算物业费就看自己的感受吧，背着抱着一边沉，怎么都是那些钱。

5、亏本怎么说呢，不买不就得了，把定金要回来。或者说既然您说是朋友，那就商量着来呗，商量不成也就做不成朋友了。

仅供参考。

四

Q:

请问。望京宝星园二期的大一居室，79.85平，当时价格640万。现在的望京因产业转移，加之房子偏老且无新地块可开发，房价和房租的跌幅都挺大的。我想请教您：如果现在出手卖掉望京的房子合适吗？如果不合适，那什么时候出手合适呢？

A：

1、我推荐过这种大一居吗？宝星二期现在的租金多少钱？应该坪效100左右，这套房能租到8000吗？如果能租到8000，那这种大一居的租售比在700左右，售价就是单价7万，总价550万左右，能达到这个数字吗？

2、如果数字接近，那就说明这套房跟大盘走势同步。如果租金8000，但售价低于单价6.5万总价在500左右了，那就是超跌，或者说租售比低于650就算超跌。反之出如果租售比高于750，那就说明还有泡沫。

当然也别只算这一套房，还是以一居室的平均值为准，有时间把其他户型的都算算就是小区平均值了。也按以上比例对照吧。

3、什么时候出手，现在是利率下行通道，五年期利率都出现倒挂了，所以现在是救市的行情，我家的房不卖。什么时候上调利率就是又一次宏观调控了，从投资角度就该考虑出手了，通常在半年至一年后房价下行。

仅供参考。

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