上海合同纠纷律师-合同律师：俞强律师解读老旧房契效力认定

一张泛黄的民国三十六年地契摊在法庭桌面上，承载着八十载岁月风霜，却难解今日产权归属之谜。

甲手持一份1947年由民国当地省政府颁发的房屋地契，将位于某村的祖宅出售给城镇居民乙。双方签订买卖契约时，仅邀请几位中证人签字见证，未办理产权变更登记。

四十年后，该房屋面临拆迁，补偿款高达百万元。甲的后人丙持着这张泛黄的民国地契主张交易无效，要求返还房产；乙则拿出1981年签订的买卖契约，坚称自己才是合法产权人。

双方争执不下，对簿公堂。丙主张，这张民国地契是祖传产权证明，乙作为城镇居民无权购买农村房屋；乙则抗辩，交易时双方自愿，房款两清，且已实际占有使用房屋四十年。

二、裁判结果与理由

法院判决认定1981年签订的房屋买卖契约合法有效，驳回了丙方主张民国地契具有法律效力的请求。裁判理由基于三层法律逻辑：

1. 历史契约的效力认定：1947年《中国土地法大纲》及1950年《土地改革法》明确规定“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”。民国时期的地契已丧失法律效力，不能作为确权依据。

2. 交易时的法律环境：1981年房屋买卖发生时，我国尚未颁布《土地管理法》，不存在禁止城镇居民购买农村房屋的强制性规定。双方自愿交易、签订契约、交付房款房屋的行为符合当时交易习惯。

3. 诚实信用原则：乙已实际占有使用房屋四十年，形成稳定的物权状态。丙方在房屋增值后主张合同无效的行为违反诚实信用原则，法院不予支持。

法院特别指出，虽然老房契本身不再具有物权效力，但可作为产权来源的历史证据。本案中乙的实际占有事实与买卖契约相互印证，形成完整的证据链。

三、法律分析

老旧房契的法律定位

上海合同纠纷律师俞强律师提示：我国土地制度历经根本性变革。1949年前的老房契、1950年代土地证及1980年代宅基地证，在现行法律框架下均不再具备直接物权效力。

根据《土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这一根本制度使得所有承认土地私有制的老旧权属凭证失去法律基础。

但值得注意的是，老房契可作为确权证据链中的重要环节。在房屋权属来源清晰、无其他争议的情况下，法院可能结合老房契、长期占有事实及其他证据综合认定产权归属。

历史交易的效力认定规则

涉及历史遗留问题的房屋交易纠纷，法院通常采用“法不溯及既往”原则。上海合同律师在分析此类案件时，特别关注三个时间节点：

1. 1947-1950年土地改革时期：此前的土地契约一律废止

2. 1986年《土地管理法》颁布：首次系统规范宅基地管理

3. 2007年《物权法》实施：确立不动产统一登记原则

对于1986年前发生的农村房屋买卖，即使买受人是城镇居民，只要符合当时交易习惯，法院通常认定有效。这与2004年后“禁止城镇居民购置宅基地”的政策有本质区别。

权利凭证的现代转化

随着不动产统一登记制度推行，历史遗留产权需通过法定程序确权。上海合同纠纷律师提示，持有老房契的权利人可通过以下路径实现权利转化：

1. 证据收集：整理老房契、历次交易凭证、房屋占有使用证明等

2. 行政确认：向不动产登记机构申请权属确认，补办登记手续

3. 司法确权：在存在争议时，通过诉讼确认物权归属

俞强律师特别指出，即便老房产证在形式上“失效”，只要其记载内容真实、颁发程序合法，在未发生权属变更的情况下，仍可作为产权证明。但为保障交易安全，建议及时换发不动产权证书。

上海君澜律师事务所俞强律师提示：在涉及老旧房契的纠纷中，法律保护的不是那张泛黄的纸片，而是基于诚实信用形成的稳定财产秩序。

风险提示：本文内容仅为法律知识分享，不构成具体法律意见。每个案件均有其特殊性，具体案件需要咨询专业律师。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格
执业证号：13101201210159547

专业荣誉：
· 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
· 2024年“君澜专业领航奖”
· 上海政法学院刑事司法学院实习导师

作为上海合同纠纷律师领域的资深专家，俞强律师专注于物权确认、合同效力等民商事法律实务研究，拥有13年专业法律服务经验。