柳州冷门楼盘样本！高价拿地，下行期努力活着！

这是一个非常典型的冷门楼盘样本，集聚了各种“不利因素 ” 。

楼市狂热期高价拿的地、位于非核心热门 区域、楼盘占地很小仅1栋住宅楼、开发商知名度低以及产品缺乏竞争力，在楼市下行期入市 后 ，十几天成交寥寥无几……

透过样本，我们或许可以一窥部分楼盘的生存困境。

01

香饽饽成烫手山芋？

鱼峰区荣新路上的天悦嘉府，由鑫阳地产在2018年5月份以7960万元的总价竞得，按最大容积率3.0计算，折合楼面地价大约3041元/㎡。

2018年正是楼市最疯狂的时候，在鑫阳地块拿下天悦嘉府地块的那一期土地交易会上还产生了柳州“新地王”：恒大以楼面地价8806元/㎡的代价，拿下了现在恒大珺睿府地块。

彼时整个柳州房地产界，就像打了鸡血般一片沸腾，众人高呼“厉害了，我的哥”！

当时，有个别房地产公司、销售代理公司甚至宣称“柳州市房价即将迈入2万+时代”，并鼓动柳州人民：“有条件的要赶紧买房，没有条件的创造条件也要赶紧买房”。

时光荏苒，岁月如梭。转眼间7年过去了，柳州房价没有迈入2万+，恒大已经一地鸡毛成为了“千古绝唱”，而天悦嘉府则正在“努力去化”。

2025年6月1日，天悦嘉府营销中心开放 暨房源开售。3041元/㎡的楼面地价，卖多少呢？ 每平米售价大约在6200—7300元之间，均价大概是6600元/㎡左右。

即便如此，天悦嘉府共计153套可售房源，截至6月12日中午12点：

丨连一套都还没有卖出去。

不过，大家都在努力地活着。6月17日前后我的好朋友九伍二柒再次去房产交易网上查了一下，发现天悦嘉府有房源已经显示“已签约”。虽然签约备案的套数非常少，但终归是：

丨打破了“0成交”。

天悦嘉府“开盘12天零销售”的纪录，应该是柳州楼市近年来最惨淡的开局之一。可谓前无古人，至于后面有没有来者，暂时还不知道。

更令人叹息的是，该项目地块于2018年在楼市狂热期竞得，却在七年后的市场冰点期入市，完美错过最佳销售窗口。

但有住在附近的人士透露，天悦嘉府以前就曾经开盘卖过，当时的售楼部在工地对面，但没多久就搬空了，“还以为卖完了”。而天悦嘉府起到十层左右就停了好几年才复工，现在又开始卖了。

很显然，当年的香饽饽，现在似乎成为了烫手山芋。

02

凄凄惨惨戚戚

其实，现在的楼市调整期，对于像天悦嘉府这种非核心热门区域的“冷门楼盘”来说，确实是非常不友好。

比如柳北彰泰欢乐颂、交投滨江郡府，柳东招商境界等，同样都是高价拿的地，同样是非核心区域，但或由于地段更偏，或由于产品缺乏竞争力，同样在销售方面一片“凄凄惨惨戚戚”，怎一个愁字了得！

相对彰泰、交投、招商这些开发商来说，天悦嘉府的开发商鑫阳地产的品牌影响力更加微弱，项目也略显“先天不足”。

区位硬伤：项目深藏于驾鹤村城中村腹地，周边环境较差乱、道路狭窄，连百度地图都暂未曾收录楼盘位置。不过也有好消息，驾鹤村一带即将拉开旧城改造的大幕，未来可期。

产品缺陷：公摊大，得房率较低。以天悦嘉府建面约106.67㎡的户型为例，算上飘窗阳台等赠送面积，这个户型的使用面积大概是94.36㎡，得房率大概只有89%。（数据仅供参考，以实际测量为准）

现在柳州市面上很多楼盘的新品能做到零公摊甚至负公摊，天悦嘉府89%的得房率相对来说算很低了，没有竞争优势。

开发商困局：鑫阳地产作为柳州本土小房企，既无品牌溢价能力，又缺乏产品创新能力，此前开发的柳邕路天悦华府、柳石路天悦嘉园均属于市场二三线产品，缺乏知名度。

因此，虽然天悦嘉府在销售上实现了零的突破，但后续面临的困难也不少。总的来说，“项目尚未清盘，同志们还需努力！”

03

活下去

对于一些实力较弱的开发商来说，有时候拿错一宗地块足以毁掉几十年的积累，轻则“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”。

更甚者如桂柳路上的大唐人家、柳东嘉鹏中央城、三中路明硕商业大厦，一个项目直接导致开发商跑路的跑路，破产的破产……

以史为镜，可以知兴替。努力活下去，才是最重要的！

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