中国西部地区，曾经炒房最闹腾的城市，如今房价泡沫挤完了吗？

重庆的房价泡沫挤完了吗？

重庆目前买房情况怎么样？

未来的一段时间，重庆的房价还会跌吗？

我想这是想要在重庆买房的朋友们和重庆的广大业主们非常关心的话题。

今天我们就聊一下重庆的房地产泡沫问题。

过去一段时间，老杨已经对于北上广深、成都、杭州等多个重要城市的房价泡沫做了一些比较深层次的、系统性的解析。

今天咱们就解析一下重庆，重庆是国家的直辖市，还是国家九大中心城市之一、西部的大都市。

过去很多年，很多全国的投资客进入重庆进行投资置业，但很多人的结局并不是很美妙，很多投资客都等着解套呢。

剖析重庆的房地产泡沫，我们要用系统思维，主要通过三个核心指标进行解析，一是房价收入比，二是租金收益率，还有重庆房价周期性波动指数。

房价收入比为8倍

首先看第一个指标，关于重庆市的房价收入比。

房价收入比是衡量房价是高是低、是不是跟收入相匹配的核心指标，也是国际上用得比较多、用来衡量房价泡沫程度的重要指标。

这里的房价用的是重庆市的平均房价，包含新房和二手房，同时按照 100 平米的户型计算总价；收入是来自统计局的重庆市的城镇人均可支配收入，按照三口之家来计算家庭总收入。

下图是重庆的房价收入比过去十多年的走势图，可以看到，2010 年到 2021 年数据蛮高的，是 13 倍左右。

之后随着楼市降温，房价收入比持续下滑，下滑到 2016 年只有 8 倍。

2017、2018 年重庆的房价大涨，房价收入比跟着上涨，2018 年是 12 倍。

从 2019 年开始，重庆楼市震荡式降温，房价收入比重新回落，到目前为止，已经连续回落了六年。

而到了 2024 年，收入比是 8.1 倍，基本上回到了 2016 年的位置，可以说是历史上的最低值。

对重庆来说，8 倍是高是低？

邻居成都是 10 倍，重庆的房价收入比比成都低，这是好事。

但是各位要知道，重庆的房价和收入水平同步要低于成都，所以要衡量重庆的房价收入比目前是高是低，还要看重庆自己的历史走势。

总体来看，我认为重庆的房价收入比目前是 8 倍，历史上比较高的时候是 12 倍、13 倍，所以目前值并不是很高。

那么，低了多少呢？

我们还是要经过量化处理之后，才能够进行更加精细化的比对。

下图是重庆市的房价收入比的指数，2024 年 8 倍的房价收入比换算成指数之后，它是 - 129，可以说是处于历史上的很低值。

数据凡是负值，它都是没有泡沫的，比如 2014 年、15 年、16 年、17 年，22 年、23 年、24 年，都是负值，基本上可以说没有泡沫。

历史上有泡沫的时候就类似 2011、2012、2018、2019、2020 年。

各位现在谈及重庆的房价收入比，一定是低估了。

租金收益率为2.5%

第二个指标，看一下租金收益率，拿重庆市的一套房子的租金价格跟它的售价相比对，得出来租金收益率，也是衡量房价相对于租金，房价是不是高了还是低了。

重庆市的租金收益率 2011 年到 2016 年的上半年都是震荡式的往上走的，最高的时候是 4%，也就是说用 25 年的租金收入基本上就可以买套房子了。

2017 年、18 年重庆房价大涨，租金并没有同步大涨，就导致租金收益率快速下滑，最低的时候，2022 年四季度只有 2.3%。

再往后走，目前是逐步的小幅攀升，今年的二季度攀升到 2.5%。

目前全国的一线城市、新一线城市，租金收益率都是在 2% 以下的，所以重庆市租金收益率已经超过了全国的绝大部分的一线和二线城市。

目前全国的三年期、五年期的定期存款利率已经低于 2% 了，你在重庆目前持一套房子，如果房价能够保持平稳，2.5% 的收益率还是凑合的，但你要跟历史大趋势比，租金收益率是偏低的。

我们还是要看一下重庆市的指数，也就是租售比，租售比相当于租金收益率。

看租售比指数，2014 年到 2016 年都是正值，正值的含义是偏高的，2017 年的下半年开始就不行了，就开始变成负值了，负值最大的时候是 2023 年的一季度，之后慢慢回升，但近期依然是 - 88，所以重庆的租金收益率还是不给力，房价相比租金还是有点高估的。

房价周期波动指数低估了

第三个指标，我称之为重庆市的房价周期波动指数，这个指数设置具有创新性，它是根据过去历史上重庆的房价周期性波动过程中，找到均衡值来考察每个时间点跟均衡值的比对。

下图表明，过去很长时间重庆市的房价周期波动指数大部分时间都是正值。

正值的含义是房价高估了、有泡沫，尤其是 2019 年到 2021 年，重庆的泡沫比较大，泡沫顶峰是在 2021 年的三季度。

2021 年的三季度开始，随着全国楼市逐步降温，重庆的房价周期波动指数开始震荡式往下走，到 2024 年的六月份首次穿过正负零，开始进入到负值区间了。

一旦进入到负值区间，就基本上意味着房价泡沫挤完了。

目前为止，整整进入负值区间已经满一年了，而且目前是 - 90，要明显大于 2016 年的时候，当时重庆房价还没怎么涨的时候。从周期波动因子来看，重庆的房价已经是比较严重的低估了。

重庆房价泡沫早就挤完了

我们把上述三个指标，房价收入比、租金收益率、房价周期波动因子综合之后，得出衡量重庆市场房价总体泡沫的一个指数，咱们就叫房价泡沫指数吧。

2014 年到 2016 年，重庆房价泡沫指数是负值，尤其是 2016 年负得比较多，说明当时房价是比较低估的，泡沫是没有的。

2017 年的二季度开始，泡沫指数翻红了，成为正值，正值就意味着开始滋生泡沫了。

之后泡沫逐步累积，累积基本上是 2019 年到 2021 年，泡沫处于顶部区间，当时楼市非常繁荣，泡沫比较大。

基本上从 2022 年开始，房价泡沫逐渐挤出，到 2024 年的五月份，泡沫指数变成负值了。

泡沫挤完之后，并不意味着房价能够止跌，因为市场运行具有惯性，涨的时候会涨过头，跌的时候也会跌过头，目前处于跌过头的状态，所以泡沫指数还没有企稳。

也就是说重庆房价泡沫已经挤完了，没泡沫了，但是市场是惯性杀跌，依然在下跌。

最终可能房价会跌得非常低估，但目前的重庆的房价还没有达到低估的最低值，也还没有到抄底的时间节点，到明年咱们再观察吧。