广州旧改周报┃天河区凌塘村首期复建安置房工程正式动工

2025年第24周广州城市更新市场周报

（6月9日—6月15日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了2条市级最新政策。内容主要集中于国有土地上房屋征收与补偿等。

行业资讯：

1.广州天河区凌塘村城中村改造项目正式动工

2.广州白云区三元里村城中村改造又迎新进展

3.广州黄埔文冲（渡头、文元、江北片）旧改项目首开复建区正式封顶

4.广州南沙区南横村城中村改造项目签约村民选房活动在南沙科苑壹号现场举行

项目动态：

本期，广州市共发布11个项目动态：基础数据公示2项；控制性详细规划调整4项，用地面积50.9万㎡；征收补偿安置方案公示1项；土地征收公告1项，用地面积5.3万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积3.6万㎡；微改造2项。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有11个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1178套，成交面积130205㎡；商业成交36套，成交面积4905㎡；办公成交127套，成交面积9625㎡；车位成交1651个，成交面积19686㎡；合计成交2992套，成交面积164421㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了2条市级最新政策。内容主要集中于国有土地上房屋征收与补偿等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于公开征求《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》意见的公告

发布单位：广州市住房和城乡建设局

发布日期：2025-6-10

文件要点：

1、修订目的和必要性。2021年6月21日，经广州市人民政府批准，印发实施原《实施办法》，有效期为5年。该办法实施以来，对我市国有土地上房屋征收与补偿活动进行了规范，有效地促进了征收工作平稳有序开展。2024年，《广州市城中村改造条例》等政策法规颁布以来，为了适应我市征收工作中出现的新情况、新问题，原《实施办法》亟待进一步优化提升。为此，我局组织对原《实施办法》进行修订完善，旨在进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，更好地保障被征收房屋所有权人的合法权益，为广州城市建设发展注入新动力。

2、修订主要内容。原《实施办法》共五章44条，本次修订后《实施办法（征求公众意见稿）》共五章48条，其中新增4条，修改完善35条，主要修改内容为：一是规范条款表述。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，对原《实施办法》条款顺序、专属名词、逻辑语序等进一步厘清，避免实操工作中产生歧义；二是衔接相关规定。根据新颁布实施的《广州市城中村改造条例》、《广州市传统风貌建筑保护规定》等相关政策规定，维护地方政策法规的严肃严谨，实现新旧政策的有机衔接；三是优化征收补偿。新增最低建筑面积补偿以及车位、车库补偿条款，调整未经产权登记建筑的补偿时点，保障群众合法权益。

2.文件名称：关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》意见的通知

发布单位：广州市商务局

发布日期：2025-6-12

文件要点：

1、更好满足住房消费需求。扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

2、有序减少消费限制。落实好“全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率”等存量措施。推进落实小客车指标“久摇不中”72次的个人直接申领普通车增量指标。保障各类经营主体平等参与社会集团采购，不得变相设置所有制、商户评级等采购门槛。

02

行业资讯

1.广州天河区凌塘村城中村改造项目正式动工

6月13日，天河区凌塘村城中村改造项目首期复建安置房工程正式动工，这标志着该项目迈出了实质性关键一步，是天河区推进城市更新改善民生福祉的重要里程碑，为全面推进城中村改造按下“加速键”。

凌塘村城中村改造项目位于天河区东北部、火炉山森林公园南麓，是天河区采用“依法征收、净地出让”新模式更新改造的示范性项目。

该项目处于天河智慧城核心区的几何中心，也是广州面向2049城市发展战略规划中“三轴”——广州活力创新轴的重要节点，周边有科学城、天河智谷、金融城、珠江新城、鱼珠片区、环五山创新策源区等多个重要功能平台，区位发展优势聚集，实施凌塘村城中村改造将重塑天河的空间发展格局，打造“城央北门户”，有力支撑广州建设全球科技创新高地。

凌塘村城中村改造项目总用地面积约140万㎡，实施范围约106万㎡，更新改造后总建筑面积约198万㎡，总投资约140亿元。项目依托火炉山生态本色及产业基础支撑，结合现状重构空间，融入智慧城区域“一轴、一芯、八廊”（生态绿轴、火炉山森林公园生态绿芯、山水通廊和看山视廊）的整体结构，塑造成城央公园的东南门户、营建幸福宜居的人居家园、聚集科创产业的TOD园区，构建生产、生活、生态“三生”共融的智慧城区。

此次动工的首期复建安置房，选址位于火炉山南麓，紧邻华观路地块，项目可建设用地总面积2.63万㎡，总建筑面积12万㎡，共建设798套安置房，预计2028年上半年竣工交付。

项目首期复建安置房效果图

2.广州白云区三元里村城中村改造又迎新进展

三元里村城中村改造工作又有新进展！6月10日，位于三元里街的兴发广场（三角地）举行开业仪式。据悉，作为全国最早、规模最大的美容美发化妆品专业市场，兴发广场积极配合三元里村城中村改造首开区项目建设，广场内三、四期商户已于5月1日前顺利完成商铺迁移，大部分商户选择就近在机场路67号—69号（三角地）持续经营。目前超过600间商铺已完成合同签署，大部分商户已完成入驻并开业，助力三元里商圈保留美妆产业地标。

兴发广场三、四期地块紧邻兴发广场美湾一、二期。5月25日，该地块按时高质量完成建筑物拆除任务，原建筑面积达6.55万㎡，拆除率达100%，顺利实现交地，将建设村民回迁房。该项目预计6月30日正式动工建设。

据了解，兴发广场三、四期回迁房建设涉及2宗安置地块。目前兴发广场三、四期规划和户型设计方案已基本确定。三元里街正同步开展村民及居民对回迁房房包组合及户型的意见征询工作，后续将根据收集到的稳定需求，进一步优化完善回迁房设计方案。

目前，三元里村城中村改造项目进展顺利，旧村范围内签署《补偿确认表》的签约率已突破70%，进入加速补偿款拨付、《征收补偿协议》转化签约的阶段。未来，该项目将围绕广州火车站枢纽升级改造，谋划枢纽周边地区发展新格局，将三元里村打造为广州面向未来的新门户、国际消费中心的新平台、老城市新活力的新示范。

3.广州黄埔文冲（渡头、文元、江北片）旧改项目首开复建区正式封顶

日前，文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目首开复建区举行封顶仪式，仪式上，文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目首开复建区FR7地块正式封顶。

文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目于2023年3月获批实施方案，同年11月引入中建二局参与合作改造，作为广州市重点民生工程总投资252亿元，建成后将提供近220万㎡的高品质社区。

据悉，目前在施的一批次复建区FR7地块共包含4栋住宅楼和配套商业，建成后可提供948套回迁房，3000多名文冲社区居民将圆梦安居。

项目首开复建区效果图

4.广州南沙区南横村城中村改造项目签约村民选房活动在南沙科苑壹号现场举行

6月8日上午，南沙城中村改造项目首批商品房源选房活动，在南沙科苑壹号售楼处举行。来自南沙街道、港湾街道等地的大批村民全家总动员，前来挑选心仪的房子。签约村民拎着象征吉祥的螃蟹，满脸笑意走向新房，也成为南沙城中村改造房源置换新政首批“吃螃蟹”的人。

本次科苑壹号房源置换选房活动由广州南沙开发区土地开发中心统筹指导，港湾街道办事处、南沙街道办事处组织，南沙开发建设集团负责具体实施。活动按照“先签约，先申请，先选房”的思路，签约村民可以选择将安置面积置换成存量商品房，实现“签约即交房”，进一步满足村民对房屋安置的多样化需求，拓宽安置渠道，缩短回迁安置周期。

据了解，此次城中村改造推介的科苑壹号是南沙开发建设集团旗下优质项目。小区高层住户可俯瞰蕉门水道景致，不仅高层能够看海、每户都有品质装修，还配套了50米国际标准泳池、儿童乐园、530米氧气跑道、全龄活动空间等，为各个年龄段的居住人群提供了丰富多样的生活。

为鼓励村民早签约早享受，南沙开发建设集团向符合条件的被征收人送出权益“大礼包”——针对选择置换科苑壹号商品房的被征收人，将享受免收5年物业管理费优惠，并赠送价值8888元的消费券，可用于指定的酒店住宿、酒店宴席、购买粮油产品等。被征收人在7月底前签约选房，可额外获赠10年车位使用权。

03

项目动态

本期，广州市共发布11个项目动态：基础数据公示2项；控制性详细规划调整4项，用地面积50.9万㎡；征收补偿安置方案公示1项；土地征收公告1项，用地面积5.3万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积3.6万㎡；微改造2项。

1、基础数据公示

1

广州市南沙区南沙街道大涌村（上下街）城中村改造项目

地理位置：位于南沙区南沙街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约219253.5㎡，其中：

（1）集体土地内村民住宅现状建筑面积34496.7㎡；

（2）集体土地内非村民住宅现状建筑面积9117.5㎡；

（3）集体土地内集体物业现状建筑面积246.6㎡；

（4）国有土地内住宅现状建筑面积76879.6㎡；

（5）国有土地内商办、学校、厂房、仓库及其他建筑现状建筑面积98513.1㎡。

影像示意图

2

广州市南沙区港湾街道南横村城中村改造项目

地理位置：位于南沙区港湾街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约405662.1㎡，其中：

（1）集体土地内村民住宅现状建筑面积178879.6㎡；

（2）集体土地内集体物业现状建筑面积3221.6㎡；

（3）国有土地内住宅现状建筑面积95775.1㎡；

（4）国有土地内商办、厂房、仓库及其他建筑现状建筑面积127785.7㎡。

影像示意图

2、控制性详细规划调整

1

广州市番禺区沙湾街道大涌口村村镇工业集聚区城市更新单元（番禺区BC0805规划管理单元）

用地位置：位于番禺区西南部沙湾街大涌口村，北侧为市良路，南临沙湾干线（规划），西临大巷涌路、大巷涌，东侧为和谐路、金沙丽水

用地面积：93900㎡

控规调整内容：

一、规划用地及指标

1、为落实“提质增效，支撑产业高质量发展”的工作部署，结合改造意愿，改造范围内现行控规的商业金融业用地、二类居住用地、村镇居住用地调整为一类工业用地、防护绿地。改造范围用地面积9.39万㎡，计容建筑面积约33.01万㎡，毛容积率3.52。

2、根据土地权属、产业区块管理要求等，改造范围外城市更新单元范围内现行控规的商业金融业用地、一类居住用地、村镇居住用地等调整为一类工业用地、二类居住用地等。涉及用地面积35.05万㎡，计容建筑面积约52.36万㎡，毛容积率1.49。

二、道路交通优化

局部优化2条支路，不涉及对主骨架红线的调整。永丰路道路红线宽度由15米拓宽为20米；和谐路向西偏移约27米，红线宽度由40米调整为30米。调整后，路网整体结构、道路网密度不变。

三、公共服务及市政设施优化

改造范围内工业用地可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%（其中，用于零售、餐饮、宿舍等生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%）；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%；允许在改造范围内统筹。

四、绿地占补平衡

于城市更新单元范围西侧、沿大巷涌两侧规划公园绿地，调整后整体绿地较现行控规增加878㎡，满足绿地占补平衡要求。

2

广州市番禺区大龙街道傍江东村村镇工业集聚区城市更新单元（番禺区BC0517、BCO703规划管理单元）

用地位置：位于番禺区南部的大龙街道，东临南沙港快速路，南近傍江东党建公园，西近城区大道，北临旧水坑村村镇工业集聚区

规划调整内容：

一、规划用地及指标

为落实“提质增效，支撑产业高质量发展”的工作部署，结合改造意愿，将改造范围内的地块由园地调整为一类工业用地。城市更新单元详细规划范围内总计容建筑面积约49.20万㎡，毛容积率1.24，改造范围总计容建筑面积约43.72万㎡，毛容积率3.21，其中:

①BC0517048、BC0703002地块容积率≥3.0且≤5.0，BC0703004地块容积率≥2.0且≤4.0；BC0517048、BC0703002、BC0703004建筑密度≥30%，绿地率≤20%，建筑高度应符合《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规【2022】5号）的要求。

②BC0517063地块：根据项目地块权属界线修正边界，建筑面积按现行控规执行，根据优化后用地面积调整容积率，其余指标均不作调整。

③BC0517025、BC0517034、BC0703007地块：结合规划道路线位对地块边界进行调整优化。

二、道路交通优化

局部优化1条次干路，1条支路，不涉及对主骨架红线的调整。规划纵一路道路线位局部向西偏移30米，取消规划纵二路。调整后，路网整体结构基本不变、道路网密度由8.66km/k㎡调整至8.36km/k㎡。

三、公共服务及市政设施优化

改造范围规划市政基础设施共2处，包含垃圾收集站1处、5G基站1处。

改造范围内工业用地可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%（其中，用于零售、餐饮、宿舍等生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%）；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%；允许在改造范围内统筹。

征收范围示意图

3

广州市黄埔区长岭街道水西（水西片）旧村改造项目（AG0109、AG0110规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区长岭街道，北至下岭山，南至广佛肇高速，东至萝平路，西至梅花岭

用地面积：338700㎡

主要批准内容：

一、用地布局调整

改造范围内，将村庄建设用地、二类居住用地、加油加气站用地、防护绿地等调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、商业用地兼容商务用地、商业用地兼容商务用地兼容二类居住用地兼容公共交通场站用地、服务设施用地、中小学用地等。改造范围外，取消一处二类居住用地和一处中小学用地，优化体育用地、文化设施用地等用地布局，新增一处供电用地。

二、开发强度调整

调整后，改造范围内总建筑面积为120.63万㎡，较现行控规增加91.54万㎡；改造范围外总建筑面积较现行控规减少12.20万㎡。

三、公共服务设施调整

调整后，改造范围内规划公共服务设施与市政公用设施共94处，总建筑面积8.80万㎡。改造范围外新增110kV变电站1处，优化群众体育运动场地、社区少年宫、文化站位置，取消1处中小学（调整至改造范围内布局）。

四、道路交通调整

为提升片区路网通达能力，优化并拓宽6条道路线位，新增1条次干道、1条支路。改造范围内新增公交首末站1处、社会停车场2处。

4

广州市黄埔区黄埔街道下沙裕丰围片旧村改造项目（AP0516、AP0519规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区黄埔街道，东临丰乐南路，南临规划海员路，西至机关村小区与黄埔公园，北靠兴隆街

用地面积：76100㎡

主要批准内容：

一、用地布局调整

改造范围内，将二类居住用地、交通设施用地、商业金融业用地等调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、商业用地兼容商务用地兼容公共交通场站用地、公园绿地等。改造范围外，结合范围内调整情况及区水系控制线优化调整方案，优化相邻地块用地性质及边界。

二、开发强度调整

调整后，改造范围内总建筑面积为24.49万㎡，较现行控规增加1.31万㎡。

三、公共服务及市政公用设施调整

调整后，改造范围内规划公共服务设施与市政公用设施总建筑面积1.68万㎡，共33处。

3、征收补偿安置方案公示

1

广州市越秀区矿泉街道瑶台城中村改造项目沙涌南片区G1地块

项目位置：位于越秀区矿泉街道

征收补偿安置方式：征收范围内被征收人可以选择房屋产权调换或货币补偿其中一种补偿安置方式。

（1）货币补偿：被征收房屋价值的补偿按市场评估价进行货币补偿，市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应在公布的全市国有土地上房屋征收评估机构名录中协商选定房地产价格评估机构；半数以上被征收人共同选定一家房地产价格评估机构，且该房地产价格评估机构于2日内未提出异议的，视为协商选定有效。如协商选定不成或评估机构不接受委托的，将通过摇珠的方式随机确定。

（2）产权调换：被征收人选择房屋产权调换的，可以选择不同用途房屋进行产权调换，按照被征收房屋的市场评估价及本方案第八条搬迁时限奖励之和与产权调换房屋的市场评估价，结清差价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

该补偿方案为国有土地上房屋征收补偿方案。

官方链接：

http://www.yuexiu.gov.cn/zwgk/xxgkml/qzfbm/qjshswj/qt/content/post_10306252.html

规划意见红线范围图

4、土地征收公告

1

广州市从化区江埔街道联星村西华社全面改造项目

项目位置：本项目此次共公告3个块地，均位于从化区江埔街道

用地面积：共计53229㎡

被征收土地情况：

1、广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组股份合作经济社的集体土地3.5631万㎡，全部为建设用地；

2、广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组股份合作经济社的集体土地0.8187万㎡，全部为建设用地；

3、广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组股份合作经济社的集体土地0.9411万㎡，全部为建设用地。

补偿安置方式：拟采取产权调换、货币补偿等方式进行补偿安置。

征地范围图

5、三旧改造用地审批

1

广州市从化区江埔街道联星社区西华社旧村改造项目

用地位置：位于从化区江埔街道，东至河东南路，南至从化大道，西近从化客运站地铁站，北接雅居乐滨江花园

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：35631㎡

6、微改造

1

广州市番禺区新造镇新造社区新丽园片区微改造项目

项目位置：位于番禺区新造镇新丽园小区

建设规模及主要内容：改造建筑面积约3.66万㎡。主要工程内容包括：新增楼栋消防设施、楼道适老化扶手、空调冷凝水管及雨水管、监控设施、景观小品、信息宣传栏，更换楼栋门、楼道照明、屋顶防水隔热、室外照明设施，完善小区室外消防设施、无障碍设施及人行安全设施，重新铺设小区道路及小区地面铺装，清疏排水管道，清淤化粪池，清洗并局部修补外墙，修缮围墙，粉刷楼道，修复踏步，规整楼道三线，整治三线，配套小区信息标识，升级原有垃圾收运点、小区入口标识等。

总投资：1926.56万元

资金来源：由番禺区、新造镇财政按5：5比例承担，积极争取中央、省市级奖补或预算资金。

申报单位：广州市番禺区新造镇人民政府

建设期限：2025年11月至2026年5月

2

广州市番禺区市桥街道德安社区微改造项目

项目位置：位于番禺区市桥街道东南面，由环城东路以东，德胜路以西，清河东路以南，东沙路以北围合而成

建设规模及主要内容：改造建筑面积约39588㎡。主要工程内容包括：完善楼道照明、楼栋消防设施、楼栋排水设施、室外消防设施、无障碍设施、人行安全设施、小区道路、监控设施、信息标识、小区公共空间、小区入口、儿童娱乐设施，修缮楼道、围墙，规整楼栋“三线”，整治“三线”，清疏化粪池，治理外墙，改造适老化设施、排水管网（非雨污分流），铺装地面，小区绿化，新增信息宣传栏、急救设施等。

总投资：1159.16万元

资金来源：由番禺区、市桥街财政按5：5比例承担，积极争取中央、省市级奖补或预算资金。

申报单位：广州市番禺区人民政府市桥街道办事处

建设期限：2025年9月至2026年5月

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有11个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年6月9日至2025年6月15日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

欢迎扫描下方二维码入群交流

如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。