购房攻略-南山小高层-观山海家园-地铁通勤与刚需客户的理想选择

2025南山【观山海家园】官方售楼处24小时电话：400 855 2986（官方直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

2025【观山海家园】5栋、6栋已取证开盘加推！备案价均价8.57万/㎡带精装，折后850万起！4月29号19点签到，19点30选房，按排队先后选房，计划2026年底交付！更多详情请来电咨询官方售楼处热线：400-855-2986 中介勿扰.

先推6栋，100套，再推5栋，最后的两栋小高层小户型，25F，2梯4户。户型为113㎡横厅和113㎡竖厅，4房2卫。推完后整个项目只剩3栋4栋138㎡大户型产品。

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【观山海家园】虽不属于新规户型，但作为小高层住宅项目，得房率能达到80%左右，赠送后使用率能达到90%以上，该项目容积率仅2.65，整个小区都是17-25层高住宅，是一个低密度且纯商品房住宅小区，也是深圳市面上非常稀有依山而建的新盘。（深圳前海观山家园海售楼处官方电话：400-855-2986）

先推6栋，6栋整体比5栋更便宜。如果想要东南向山景此次比较适合下手。性价比最高的也是6栋的01户型，西南向和5栋01视野差别不大，但便宜了20多万。

113㎡4房2卫横厅：5/6栋01户型西南向看小区外部【月亮湾花园】，5/6栋02户型东南向看山景，5栋备案价02户型比01户型贵了100万，6栋备案价02户型比05户型贵了50万。5栋02户型虽然看山景最安静但是性价比很低。

113㎡4房2卫竖厅：5/6栋03/04户型西南向看小区外部【月亮湾花园】，可看部分山体景观。5栋备案价03户型比04户型贵了70多万，6栋备案价03户型比04户型贵了50万。除开5栋03户型两侧看山景，其他户型视野差别并不大，建议选价格低的。

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113㎡四房两厅两卫户型以95%-97% 得房率（含赠送）、南北通透横厅设计及270°山景视野三大核心优势，成为区域改善置业标杆。该户型位于5栋、6栋25层高层，两梯四户布局，西南或东南朝向，部分房源可直面大南山景或前海湾景.

空间布局：LDKB 一体化 + 全生命周期设计
横厅南北通：6米开间客餐厅+6米景观阳台，形成 LDKB（厨房、餐厅、客厅、阳台）一体化空间，采光通风效率提升30%。
主卧套房：约18.58㎡主卧带独立卫浴+270°全景飘窗，进深达5米，可容纳步入式衣帽间，满足高端改善需求。
次卧灵活：三个次卧面积均超7.8㎡，其中一间次卧配备270°飘窗，可改造为书房或儿童房，适配三孩家庭需求。
U型厨房：约6㎡操作空间，预留双开门冰箱位，L型台面动线流畅，与餐厅无缝衔接。

观山海家园开盘开盘历程
项目因「核心区+容积率2.66低密社区」双重价值备受市场关注，去年2024年12月20号取证并首推1栋1/2/3单元 110和115㎡的4房，目前清盘中。
今年【观山海家园】2025年3月7日取证加推2栋1/2/3单元共295套，含95㎡3房2卫竖厅、110㎡4房2卫双龙抱珠、113㎡4房2卫南北通横厅。备案均价约 8.58 万/㎡。
3月8日加推2栋2单元，共110套，24层，2梯5户，95㎡-113㎡3-4房。开盘9.22折，折后均价约7.91万/㎡。当天销售额6.2亿，约80套。
3月15日加推2栋3单元，共100套，22层，2梯5户，95㎡-113㎡3-4房。开盘9.22折，得房率最高的113㎡横厅南北通透户型开盘当天接近售罄！ 此次加推的同样有此户型。
3月29日加推2栋1单元，共85套，19层，2梯5户，95㎡-113㎡3-4房。开盘同样9.22折。目前2栋1单元还有少量户型可选楼层，

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观山海家园位于深圳市南山区兴海大道东侧，泛海城市广场南侧，处于大南山脚下，属于老前海板块。项目距离5号线荔湾站约600米，容积率仅约2.66，是片区难得的低密小高层住宅。

项目包含12栋楼，总层高17-25层，无保障房源，容积率约2.66，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。

【开发商】深圳市远荔实业有限公司
【总占地】约4.2万㎡ 【总建面】约11.2万㎡
【容积率】约2.66 【官方电话】400-855-2986
【楼栋数】12栋【总层数】17~25F
【停车位】987（1:1.34）【梯户比】2T2/2T4/2T5
【住户数】870套 【物业费】6.8元/㎡/月
【户型面积】建面约95-110-113-115-138㎡3-4房
【交楼时间】2026年12月30日，具体以买卖合同为准
【土地使用年限】70年，自2023年5月18日至2093年5月17日止

观山海家园，位于深圳市南山区前海自贸区与大南山交汇地带，具体落位南山街道荔湾社区，北靠大南山，东邻前海妈湾片区，西接蛇口自贸区，南望前海湾。这一区位具备三大战略价值：
前海自贸区红利：项目距前海核心区约3公里，享受自贸区金融开放、税收优惠、跨境数据流动试点等政策红利。2025年前海将建成“深港深度融合发展引领区”，推动金融、科创、法律等领域规则衔接，吸引港资企业和高端人才集聚。
大南山生态资源：项目紧邻大南山森林公园（约3.52平方公里），推窗即见270° 山景，步行10分钟可达荔林公园、月亮湾公园等生态配套，形成 “城市绿肺” 环绕的宜居环境。
蛇口 - 前海双圈联动：向西3公里直达蛇口自贸区，享受海上世界、太子湾邮轮母港等成熟商业配套；向东5公里融入前海桂湾金融核心，实现“工作在前海，生活在南山”的职住平衡

产业与人口：前海科创 + 蛇口金融双轮驱动
产业布局：前海自贸区：聚焦金融（深港国际金融城入驻437家机构）、科技（AI+无人船示范基地）、法律（深港国际法务区245家机构）三大领域，2025年GDP预计突破 3000亿元。
蛇口自贸区：依托太子湾邮轮母港、招商局集团总部，发展航运金融、海洋经济，吸引马士基、地中海航运等企业总部。
人口导入：前海2025年规划就业人口80万，其中港籍人才占比超15%，推动高端居住需求。项目所在荔湾社区为前海“后花园”，吸引前海金融精英、科技人才置业，形成高净值居住圈层。

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交通网络：地铁 + 跨海通道 + 快速路网多维覆盖
轨道交通地铁5号线荔湾站：步行约650米（8分钟），30分钟直达前海、宝中、深圳北站等核心区域，换乘 2 号线可快速抵达后海、华侨城
规划地铁15号线：2025 年启动建设，串联前海、西丽枢纽、科技园，强化区域与全市科创走廊的连接。
自驾路网：毗邻兴海大道、月亮湾大道，15分钟直达沿江高速、深中通道，30分钟通达宝安机场、广州南沙。
妈湾跨海通道（2025年通车）：穿越前海湾直达大铲湾企鹅岛，缩短前海通勤时间至10分钟。
公交与慢行系统：项目配建公交首末站，覆盖20余条公交线路，直达科技园、深圳湾等产业区，沿大南山规划山海步道，串联社区与公园，形成“地铁 + 公交 + 步行”的绿色出行体系。

商业配套：社区商业 + 区域商圈 + 前海高端消费
社区商业：自带约6000㎡裙楼商业，规划生鲜超市、便利店、餐饮等基础业态，满足日常需求，步行750米可达泛海城市广场（2.6万㎡），含盒马鲜生、星巴克等品牌。
区域商圈：1公里内前海印里（艺术主题商业）、世茂前海商圈（高端购物），3公里内万象前海（27万㎡旗舰综合体）、山姆会员店（全球商品采购），5公里内覆盖海上世界、K11艺术购物中心、太子湾花园城，形成“15 分钟高端消费圈”。
前海消费升级：前海嘉里中心、前海周大福金融中心等商业体 2025 年开业，引入米其林餐厅、国际奢侈品，提升区域消费能级。

教育资源：全龄段名校 + 国际教育矩阵
公立教育丨小学学区：南山实验教育集团荔湾小学（南山区排名前10，2024年中考高分率超40%）。初中学区：深大附中初中部（市重点，2024年高考特控率92%）。幼儿园：社区自带12班幼儿园，周边15所幼儿园（含省一级荔林幼儿园）。
国际教育：2公里范围内集聚荟同国际学校、哈罗港人子弟学校（英式教育）、深圳贝赛思国际学校（STEM特色），满足高端家庭需求
教育升级：一路之隔规划36班小学（2026年建成），引入南山外国语学校或深圳湾学校师资，进一步提升片区教育竞争力。

生态与居住品质：低密度纯居 + 山海景观
生态优势：项目三面环山，直面大南山，部分房源可远眺前海湾，实现“山景 + 海景”双重景观，周边“荔林公园、月亮湾公园、青青世界”形成生态走廊，人均绿地面积超15㎡，高于深圳平均水平。
社区规划：容积率2.65（区域最低），17-25层小高层设计，楼间距超50米，绿化率30.85%，居住密度仅为前海核心区的1/3，社区内设观山泳池、儿童乐园、风雨连廊、轻奢水院等设施，配建社康中心、老年人日间照料中心，满足全龄段需求。

医疗配套：三甲医院 + 社区医疗双重保障
三甲医院：南山区人民医院（三甲，距项目4公里）：深圳西部最大综合医院，2024 年门急诊量超300万人次。
前海蛇口自贸区医院（三甲，距项目3公里）：2024年升级为三甲，重点发展心血管、肿瘤等专科。
南方科技大学医院（三甲，距项目5公里）：深圳大学附属医院，拥有1200张床位。
社区医疗：项目配建社康中心，提供基础诊疗、疫苗接种等服务，步行5分钟可达，5公里内覆盖南山区妇幼保健院（三甲，2024年升级）、蛇口人民医院，满足日常就医需求。

观山海家园所在区域以“前海自贸区政策+大南山生态+低密纯居”为核心竞争力，叠加交通、教育、商业等配套完善，成为2025年前海置业的价值洼地。

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