谢逸枫：信贷暴跌，房贷不足10%，楼市陷入下行更大危机

文/谢逸枫

2025年6月16日，公开的5月末金融数据显示，M1突破108.91万亿元、M2突破325.78万亿元、新增人民币贷款10.68万亿元，其中个人住房贷款增加8347亿元。M1、M2的增速继续呈现一上一下，剪刀差呈现收窄趋势。

5月末人民币存款增加14.73万亿元（1月末4.32万亿元、2月末8.74万亿元、3月末12.99万亿元、4月末12.55万亿元）。其中住户存款增加8.3万亿元（1月末5.52万亿元、2月末6.23万亿元、3月末9.22万亿元、4月末7.83万亿元）。

2021年-2024年住户存款新增分别为9.9万亿元、17.84万亿元、16.67万亿元、14.26万亿元。目前居民存款总量非常庞大，如果居民愿意拿出一半来买房，经济就恢复了，房地产市场信心和预期就将复苏、销售回升、房企风险化解。

按照5月末数据显示，5月住户存款比4月增加4700亿元，说明居民因存款负利率，继续存款的意愿下降，转为买股票、黄金、外汇、期货、基金、保险、信托等产品，不排除用作其他用途，而部分的居民不敢过多的投资和消费。

M1，反映着经济中的现实购买力。M2，不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。M1过快，消费和终端市场活跃。M2过快，投资和中间市场活跃。M2过高，M1过低，说明投资过热，需求不旺，有泡沫、危机风险。

M1过高，M2过低，说明需求强劲、投资不足，有通胀、涨价风险。可以据此判定货币政策的调整、变化。毫无疑问，目前最大的问题是M1、M2过低，说明有效需求不足，投资不足，有通缩的风险。货币政策应该调整，挤水分转为放水。

M1回升，M2回落

按照规定，2025年1月起，M1开始按新口径统计。“上新”后的M1在纳入个人活期存款和非银行支付机构客户备付金后，统计口径包括流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款以及非银行支付机构客户备付金。

5月M1余额108.91万亿元（4月末109.14万亿元、3月末113.49万亿元、2月末109.44万亿元、1月末112.45万亿元）,同比增长2.3%（4月1.5%、3月1.6%。2月0.1%、1月0.4%），比上月扩大0.8%，说明M1呈现先低后高走势。

5月末M1同比增长2.3%，比上月扩大0.8%。4月制造业PMI降至49.5%，环比上月49.0%回升0.5%，反映出企业生产和需求总体疲软，经济活动放缓导致企业资金需求动力不足，活期存款规模减少对M1增速形成一定拖累。

5月全国商品房销售面积和金额下降并降幅扩大，居民购房款转化为房企活期存款规模被压减，进一步抑制了M1增长。未来M1走势，将继续受财政支持力度和居民消费修复强度的影响，预计财政支撑具备持续性。

M1呈现增长2.3%，一定程度上反映出经营主体正在改善，反映出金融市场上投资者风险下降预期增强。房地产市场的销售和金额及去库存改善不明显，按照4月北上广深和热点二线城市楼市销售数据，销售下降加快，市场行情降温。

5月M2余额325.78万亿元（4月末325.17万亿元、3月末326.06万亿元、2月320.52万亿元、1月318.52万亿元）,同比增长7.9%（4月末8%、3月7%、2月7%、1月7%），环比比上月回落0.1%，说明M2呈现先高后低。

5月M2增速增长7.9%，较4月增速8.0%回落0.1%，5月M2增速总体平稳则与存款利率下调、资本市场回暖支撑非银存款维持在1.2万亿元的偏高水平、市场流动性增强、财政不断的发力等有关系。

5月金融总量继续合理增长，支持实体经济保持稳固。财政、产业等宏观政策靠前发力与货币政策形成更强合力，推动经济持续回稳向好。“活钱”增速明显加快，体现一揽子金融支持措施提振市场信心，投资、消费等有回暖提升迹象。

剪刀差收窄至5.6%

5月M1同比增长2.3%，环比回扩大0.8%，M2同比增长7.9%，环比回落0.1%，M2与M1增速剪刀差收窄至5.6%。受存款利率下调、资本市场回暖及非银存款的影响，M2增速稍微回落，M1增速上升，主要是资金活化意愿增强。

M2回落，M1回升，M2-M1剪刀差收窄。5月末M1与M2剪刀差为5.6%（4月末6.5%、3月5.4%、2月6.9%、1月6.8%），与上月比较来说，5月剪刀差收窄0.9%，说明剪刀差呈现先高后低。

剪刀差收窄，说明资金活化度上升，银行内空转的资金减少。金融体系资金积淤现象有所改善，银行惜贷情况好转。当务之急是银行加快资金贷出、有效刺激内需、提振实体经济活跃度、落后好已出台的政策，推动房地产市场止跌回稳。

新增贷款暴跌，个人住房贷款小幅度回升

2025年前5月人民币贷款增加10.68万亿元，环比前4月人民币贷款增加10.06万亿元，增加6200亿元（前4月增加2800亿元），同比少增9200亿元（前4月同比少增4500亿元），说明当前新增信贷暴跌，需求疲弱。

单月来看，5月贷款增加6200亿元（4月2800亿元、3月3.64万亿元、2月1.01万亿元、1月5.13万亿元），环比上月多增3400亿元，同比少增9200亿元。贷款增量处于历史低位水平。结构上企业部门亮眼，居民部门偏弱的分化特征明显。

前5月住户贷款增加5724亿元，4月5184亿元、3月1.04万亿元、2月547亿元、1月4438亿元，住户贷款小幅度增加。前5月代表个人住房贷款的中长期贷款增加8347亿元，4月7601亿元、3月8832亿元、2月3758亿元、1月4935亿元。

前5月住户贷款5724亿元占新增贷款10.68万亿元的5.35%，4月末5.15%、3月10.63%、2月0.8%、1月8.6%，代表个人住房贷款的中长期贷款8347亿元占新增贷款10.68万亿元的7.81%，4月末7.55%、3月9.03%、2月6.1%、1月9.6%。

单月来看，5月住户贷款增加540亿元，其中短期贷款减少208亿元，代表个人住房贷款的中长期贷款增加746亿元。从数据上来看，5月人民币贷款增量环比4月有一定增长，全年来看依然处于较低的水平。

按照住户贷款、个人住房贷款增长趋势来看，与5月热点城市楼市降温、全国楼市的销售面积和销售金额下降有直接关系。一方面是5月全国楼市的销售成交面积、金额下降，另外一方面是全国热点城市楼市出现量价下降的情况。

新增人民币贷款流向个人住房贷款不足10%

前5月人民币贷款增加10.68万亿元。分部门看住户贷款增加5724亿元，其中短期贷款减少2624亿元，中长期贷款增加8347亿元。企（事）业单位贷款增加9.8万亿元，其中短期贷款增加3.14万亿元，中长期贷款增加6.16万亿元。

前5月，住户贷款占新增贷款的5.35%，个人住房贷款占新增贷款7.81%，其中企事业单位占新增贷款91.76%，企事业单位中长期贷款占57.67%，说明91.76%统统流向企事业贷款，个人住房贷款仅占7.81%（4月末7.55%）。

结构上看，超90％流向企事业单位，住房贷款占比不足10%。前5月企事业单位贷款9.8万亿元（4月末9.27万亿元、3月8.66万亿元、2月5.82万亿元、1月4.78万亿元），占新增贷款91%，4月末92%、3月88%、2月94%、1月93%。

中长期贷款6.16万亿元占新增贷款的57%，4月末57%、3月57%、2月65%、1月67%。前5月住户贷款8347（4月5184亿元、3月1.04万亿元、2月547亿元、1月4438亿元）占新增贷款的5.35%，4月5.15%，3月10.6%、2月0.8%、1月8.6%。

2025年5月代表个人住房的中长期贷款新增7601亿元（4月末7601亿元、3月末8832亿元、2月末3785亿元、1月末4935亿元），占新增贷款的7.81%（4月末7.55%、3月末9.03%、2月末6.1%、1月末9.6%）。

由于传统楼市销售淡季和利好政策的效应减弱，前5月房地产市场销售面积和销售金额下降加快，降幅扩大。市场有效需求不足，房地产止跌回稳的基础不牢固，说明经济增长和楼市止回稳的动能需要稳固，政策需要加大力度加码。

目前关税谈判成功，贸易摩擦缓解，货币政策进入观望期。2025年5月7日，央行再次降准、降息，并且发布多项结构性货币政策，有助于进一步降低融资成本。今年以来，CPI负增长、PPI跌幅扩大。因此，不利于实际利率下行。