拆迁安置房交易打水漂，中介、卖家谁该担责？房地产律师解析

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掏空积蓄买的房子，突然被告知交易无效要被收回，100 万房款却没人认账！遇到这种糟心事该如何维权？今天通过真实案例，为您揭开房产交易纠纷背后的法律真相。

案情梳理

（一）购房交易的曲折过程

2013 年，赵芳经中介孙鹏介绍，得知周强要出售位于大兴区的一号房屋（拆迁安置房）。11 月 4 日，赵芳向孙鹏转账 15 万元定金，孙鹏出具收条；11 月20 日，周强夫妇与赵芳前夫吴明签订《房屋产权变更申请承诺书》，甲房地产开发公司盖章确认将房屋产权变更为吴明 ；11 月 21 日，赵芳支付尾款 85 万元至孙鹏账户，总计支付 100 万元购房款 。2017 年，吴明办理入住并签订多项协议，但房屋始终未完成过户登记。

（二）纠纷爆发与各方争议

赵芳、吴小雨诉求：要求周强、孙鹏及乙中介公司返还 100 万元购房款及利息。理由是周强与甲公司的《拆迁安置房买卖合同》被法院判决无效，导致房屋被收回，三方作为交易相关方应承担退款责任 。

周强抗辩：称只将房屋卖给 “倒房者”，收到 40 万元现金，从未直接与吴明交易，赵芳突破合同相对性要求其退款缺乏依据，纠纷根源在于开发商，申请中止本案审理。

孙鹏辩称：作为乙公司员工，意见与公司一致 。

乙公司抗辩：主张自己是居间方，已促成交易且无过错，不应担责 。指出赵芳与周强才是买卖双方，交易价格应为 87 万元（有类似房屋交易佐证），赵芳故意不提交合同以推卸责任 。

（三）法院查明的关键事实

合同效力：周强与甲公司的《拆迁安置房买卖合同》经两级法院判决无效，房屋被判令返还甲公司 。

交易关系：虽无书面买卖合同，但产权变更承诺书显示吴明与周强办理更名，乙公司提供中介费收据证明居间身份。

款项流向：赵芳向孙鹏转账 100 万元，孙鹏取现 87 万元（乙公司称转交周强），另有 1.74 万元为中介费 ；周强仅承认收到 40 万元 。

案件分析

（一）合同主体的认定

根据交易流程及产权变更文件，法院认定吴明（买方）与周强（卖方）为合同主体，乙公司为居间方 。赵芳主张孙鹏、乙公司也是卖方，因缺乏证据未被支持。

（二）退款责任的划分

周强责任：作为卖方，因合同无效且实际收取部分房款，需退还已收的40 万元 。

乙公司责任：收取 100 万元却未证明全额转交周强，需对剩余58.26 万元承担退款责任 ；孙鹏系职务行为，无需担责 。

利息问题：因房屋已交付使用多年，法院未支持利息诉求 。

（三）法律依据解读

依据《民法典》合同编，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还 ；《民事诉讼法》司法解释明确，当事人需对主张举证，法院可采信生效裁判确认的事实。

裁判结果

法院判决：

周强于判决生效后 10 日内退还吴小雨购房款 40 万元 ；

乙公司于判决生效后 10 日内退还吴小雨购房款 58.26 万元 ；

驳回吴小雨其他诉讼请求 。

案件启示

（一）购房者必知的避坑指南

严查产权资质：通过不动产登记中心查询房屋性质、抵押查封情况，拒绝购买拆迁安置房等存在权属风险的房屋 。

签订规范合同：务必签订书面买卖合同，明确价格、过户时间、违约责任等条款，避免口头约定 。

资金监管保安全：选择资金监管账户付款，切勿直接转给中介或卖方个人账户，防止资金挪用 。

（二）中介机构的合规警示

规范操作流程：严格核查房源合法性，禁止为产权不清的房屋提供居间服务 。

透明资金管理：不得代收代付房款，引导买卖双方通过监管账户交易，留存完整资金流水 。

（三）卖方的法律风险提示

如实披露房屋真实情况，不得隐瞒权利瑕疵，否则将面临合同无效、退款赔偿等法律责任 。

房产交易无小事，一个疏忽可能血本无归！如果您在购房过程中遇到类似纠纷，欢迎咨询专业律师，我们将用法律武器为您挽回损失，守护您的安家梦！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）