北京
文/粤进深 严明会
还记得今年1月份的时候不，中交四航珠江春首开，可谓是相当高调。
最大的185平户型，达到了7.1万/平左右。
怎么看，都够得上黄埔房价天花板了。
即便是较小的户型，最低价格也去到了4.5万/平。
开盘的时候多风光，现如今的对比就有多强烈。
项目最近传出，推出了一批特价工抵房源，单价3.9万起。
按这个价格，项目的最低单价降了6千。
如果换成在售的最小面积130平户型，最低总价降了近80万。
要知道，珠江春才首开了半年，如今工抵房都出来了。
为了降价，可谓是费了一番苦心。
其实，若要看一下去化情况，珠江春的降价就不那么难理解了。
至6月16日，项目已拿的两个预售证，住宅已售套数合计36套，未售套数250套。
也就是说，半年过去了，珠江春的网签去化仅13%左右，不足两成。
而根据首开业绩，当时项目曾放出过官方海报：开盘劲销约10亿。
对比现在的网签，差距不是一点点。
珠江春项目，其实源自于广州黄埔区下沙社区珠江村旧改。
项目占地面积14万平，建筑面积约90万平，融资区总建面约32万平。
融资地块共9栋住宅，户数约1490户。
该项目曾经历多番易主，十分具有故事性。
早在2020年10月，珠江村开放展厅并启动拆迁签约，当时，由景业名邦参与。
2021年4月，珠江村召开引入旧改合作企业表决大会，景业名邦、深圳中洲、天伦控股联合体成功中标，景业名邦占主导位置。
不过，随后随着广州城市更新按下暂停键，以及景业名邦面临资金压力，珠江村旧改陷入停滞。
2023年3月，珠江村旧村改造公众号就曾发布消息，“适时启动合作企业变更或退出流程”。
当年6月，景业名邦发布转让公告，对珠江村旧改开发主体广州珠景房地产有限公司（以下简称“广州珠景”）进行转让，原本的相关合作方也退出。
此后，科学城集团旗下的广州科峻企业管理合伙企业（有限合伙）拿下项目股权。
不过仅一个月后，科学城集团就退出了持股，项目最终由中交第四航务工程局有限公司（以下简称“中交四航”）接盘。
目前的股权结构显示，广州珠景由中交四航持股49%。
剩下的，广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社，广州市黄埔区黄埔街下沙第一、第二、第三股份经济合作社分别持股12.75%。
中交四航1951年成立于广州，是中国交通建设集团旗下子公司，董事长兼总经理为李惠明。
参建项目包括港珠澳大桥、深中通道、平陆运河等，以及广州车陂隧道、鱼珠地铁站以及黄埔港、南沙港等大型项目。
其近年来在广州打造了“001”造型的广州之窗，也是该公司的总部所在地。
不过在住宅地产方面，中交四航鲜少有可对照的标的，且大多不在核心城市。
在房地产业务，其官网列示的项目除了上述的广州之窗，还有位于黄埔的中交港湾大厦，以及湛江的中交卧龙轩、中交龙海名都。
珠江春项目作为中交四航首个核心城市核心区域的城市更新项目，其实亮点不少。
首先一点，其是老黄埔最为靠近天河的项目之一，距金融城仅约1公里，且靠近江景。
并且，作为新规项目，使用率也不低。
也正是因为如此，项目一开始的定位就很高。
珠江春首开组团为6-8栋共三栋楼，其中，6-7栋为3梯4户，8栋为3梯3户。
总层高为43-45层，首推面积为130-144-185平，均是大面积项目。
不仅户型面积段全部面向改善客群，开盘价也去到4.5-7.1万。
当时某找房平台的数据，位于老黄埔区域的几个在售新盘均价也仅在4.2万-5万之间。
这就相当于项目首开，完全屏蔽了走量的小户型客群。
而恰恰，从数据层面看，在旧黄埔板块，刚需是主要的客群。
相关数据显示，在2024年5月-2025年5月，旧黄埔板块140㎡以上单位新增供应占比约12.2%，而成交占比约3.3%。
再回看一下今年以来老黄埔较热的盘。
如珑岄上城、万科黄埔新城等，虽然地段相对天河较远，也没有鱼珠CBD等光环加持。
但凭借产品、价格以及刚需的定位，获得不错的去化。
反观高举高打的珠江春，产品锁定地缘改善以及天河、海珠部分外溢改善客群。
但这样的价格，对地缘改善客而言略贵。
对天河、海珠的外溢改善客群，原区域就有不错的选择，何必舍近求远去老黄埔。
这样来看的话，降价似乎就成为了珠江春仅剩不多的选择了。
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