天津
在天津，什么样房子会是未来的主力？
这是一个很值得探讨的问题，估计90%以上的人都想知道。
毕竟闭眼买的时代已经过去。
现在买房，需要考虑的因素太多，不仅要好住，还要保值、有流通性。
很多人迟迟拿不定主意的根源也在于此。
就怕一旦选错，全家都得跟着资产缩水、背负月供的承压。
前几天还看到一个消息说：有业主因为贷款压力大，不想还贷款了，要“免费”送房。
所以，现在难的不是买房，而是选房。
那到底什么样的房子，才是天津楼市的未来主力呢？
改善盘？NO！
在天津，300万以上是改善，800万以上是豪宅。
不可否认，这两年市区改善盘分外活跃，出镜率也高，都在扎堆拿地、集中入市。
甚至个别区域已经近乎贴身肉搏。
尤其300-500万总价段，更是供应大爆发。
比如金地清峯上、金茂泮湖满庭、格调尔雅、天津金茂府、创意之城璞园，以及热电厂地块等。
都瞄向的是这部分客群。
数据端也显示，今年1-5月，市区300-500万新增供应最多，大约占到了市区总供应量的近七成。
但实际上天津全市的市场本质还是“刚改”。
去年全市300万以上成交占比为16%，今年1-5月为17%。
换言之，都不足两成。
所以，并不是天津楼市的成交主力。
那200万以下呢？
的确，从成交量上来看，200万以下成交占比最多，超过六成。
是目前毋庸置疑的“流量”大头。
但实际上，投资价值小，“潜在威胁”多。
200万以下，被二手房“分流”很严重。
成交上已经体现出来。
虽然这几年市场不振，但二手房的成交量却一直在高歌猛进。
甚至多次刷新历史新高。
而，“增”的部分，实际上就是“抢”的原本的新房需求。
特别是预算不高又有学区需求的，大都首选市区二手房。
现在天津200万以下的二手房成交，占到二手房总成交量的91%。
加之，现在已经不缺房子，只缺好房子。
早在2020年，我国城镇居民住宅自有率就达到96%，户均住房1.5套。
“劣币驱逐良币”，越没有价值的，越会被淘汰掉。
所以，200万以下也不会是未来主力。
用排除法，那留给新房的空间便是200-300万。
既符合天津“刚改之城”的本质，也符合“卖一买一”置换的购买力。
因为这个段位的置业大都是“以房换房”。
二手房卖多少钱，某种程度上就决定了能置换多少钱的新房。
而二手房成交最活跃无疑是市区。
这几年，市区二手房成交套均价基本在130-150万之间。
去年又是130万。
若再考虑到还款能力，首付四五成，正好可以撬动260-320万的新房。
月供也可以在承受范围内。
再加上需求积压。
粗略测算，近三年卖掉二手房“持币观望”的需求，大约积压了400万方。
可见未来还有很大空间。
而且现在成交最多的这部分200万以下刚需，将来都得置换。
置换的房子大都是200-300万这个价位。
综上，结论很清晰：
200-300万会成未来市场主力。
现在苗头已经显现。
今年1-5月，市区200-300万的成交，已占市区的30%。
其中，建投誉河院379套；
中车中环学府222套；
路劲太阳城192套……
马上还有鹏飞天一格，预计月底开盘，总价236万起，带12年制天津一中河东学校。
环城也是200-300万的楼盘卖得火。
去年能走出“单盘牛市”的，都是这个段位楼盘。
比如中建理想城、龙曜城、上东金茂晓棠、中交海河玺……
地处“分界线”，“换药不换汤”。
尤其200多万的改善洋房，更是成了畅销款。
根本原因就在于“切中”了未来的主流——200-300万刚改。
需求在哪，市场就在哪。
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