南山【同乐公馆】深度解析：户型详解、价格对比与区域价值

同乐公馆开发商电话：400 116 7278，项目位于南山南头街道同乐社区中山园路229号，交房时间：2026年12月31日，交房标准：毛坯交付，楼层状况：1栋总楼层39层，梯户比：3梯4户，物业费：9.8元。开盘时间：2025-6-30，总房源：131户，车位比：1：1，共132个，主力户型：91平3房2卫，113平4房2卫，123平4房2卫，得房率：94%,占地面积：2900.96㎡。建筑面积：24913.05㎡，绿化率：30%，容积率：4.96，物业公司：待定，开发商是：深圳市龙井实业股份有限公司、深圳市龙锦源投资有限公司。售楼处电话：400 116 7278（官方认证）

‼️中国建筑好房子—南山【同乐公馆】即将入市‼️
◎南山科技园上，五大总部基地核芯区；
◎约91-123㎡新规户型，3.1米层高，高达95%使用率；
◎央企中建承建，国家认可双优工地，全盘三面通风采光；
◎地铁12号线同乐南站旁，300米内5所学校，教育无忧

91㎡【三房两卫】正南方向：（春笋~摩天轮）
113㎡【四房两卫】（王炸户型）四面通风采光~可改2.5方向：（万象天地~白石洲）
123㎡【四房两卫】南北通透方向：（摩天轮）
——核心卖点———
️3.1米层高~新规住宅
泳游池~片区唯一
实用率封顶 90％-95％
视野采光无敌春笋摩天轮尽收眼底
✌入户大堂16米，五星级标准
深圳唯一配备安全逃生装置
铝板＋玻璃幕墙（片区唯一）
四层车库，1:1车位配比

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一、户型设计详解

同乐公馆主推 91㎡、113㎡、123㎡ 三种户型，均以高得房率、功能性强为亮点，适配刚需及改善需求。

1. 91㎡ 三房两厅两卫

- 布局：经典竖厅设计，三开间朝南，LDKB一体化（客厅+餐厅+厨房+阳台一体化），动静分区明确。

- 亮点：

- 主卧带转角飘窗及设备平台，U型厨房提升操作效率；

- 公卫干湿分离，北向次卧可改造为书房或储物间；

- 得房率约89%（含赠送），层高3.1米，采光通风佳。

2. 113㎡ 四房两厅两卫

- 布局：横厅南北通透，客餐厅一体化连接5.6米巨幕阳台，全屋6个飘窗面。

- 亮点：

- L型厨房带设备平台，可改造为中西双厨；

- 主卧套房设计，北向灵动空间可作茶室或儿童游乐区；

- 得房率高达94%（含赠送），适合二孩家庭或三代同堂。

3. 123㎡ 四房两厅两卫

- 布局：南北双阳台设计，南向7米景观阳台，主卧独立卫浴+衣帽间，私密性极佳。

- 亮点：

- 客卫干湿三分离，厨房预留双开门冰箱位；

- 高楼层可俯瞰社区园林及公园绿地，生态景观优越；

- 得房率约90%，适配多代同住需求。

二、周边一手与二手价格对比

1. 同乐公馆（一手新房）

- 价格区间：备案均价约7.3万/㎡，开盘折后均价6.5-6.7万/㎡，总价600万起（91㎡三房）。

- 优势：低总价上车南山核心区，首付门槛约180万，得房率高于周边竞品。

2. 周边二手项目

- 荔源雅苑：

- 117㎡四房折后总价750万起（单价6.4万/㎡），89㎡三房657万；

- 现房优势，但户型老旧，社区规模小。

- 桑泰缙樾府：

- 114㎡四房752-790万（单价6.6-6.9万/㎡），133㎡五房925-982万；

- 大户型为主，总价门槛高，适合改善客群。

- 天源华府：

- 大平层单价超10万/㎡，总价2946万起，定位顶级改善。

对比总结：同乐公馆价格显著低于二手盘，性价比突出，但需权衡社区规模（仅1栋楼）及配套成熟度。

㊙️㊙️项目资料
用地面积：2901㎡
总建筑面积：约2.5万㎡
项目容积率: 约4.96
使用率: 90～95%（含赠送）
层高：39层 3.1米
梯户比：3梯4户
土地性质：住宅
使用年限: 70年
交楼时间: 预计26年底 （简装）
拿地时间：21年4月27日
学校：教科院同乐实验学校
教科院同安实验学校（在建）
规划户数：131户
停车位：132 超 1:1
开发商: 深圳市龙锦源投资有限公司
物业费：待定
在售户型:91-113-123㎡

三、区域价值分析

1. 区位优势

- 产业核心：紧邻科技园（腾讯、大疆）、前海自贸区、留仙洞总部基地，承接高净值人群外溢，租赁及增值潜力高。

- 交通枢纽：地铁12号线同乐南站（步行500米），未来规划15号线同乐关站（2028年通车），自驾通过南坪快速30分钟直达福田。

2. 发展前景

- 片区定位为“南山科创芯”，规划为职住平衡示范区，未来或引入更多产业资源；

- 西丽高铁新城（在建）将形成“4高铁+2城际+4地铁”枢纽，提升通勤效率。

四、周边配套详解

1. 教育配套

- 学校：对口教科院同乐实验学校（九年一贯制公办，步行100米），2023年重点高中录取率超40%；

- 全龄教育：300米内华泰幼儿园（公办18班）、国际学校博纳学校；规划中教科院同安学校（54班制）。

2. 地铁与交通

- 地铁12号线已开通，15号线在建；自驾通过南坪快速、南海大道等主干道快速通达全城。

3. 商业配套

- 社区商业：1万㎡隆尚Minitown（招商中，生鲜超市、便利店）；

- 大型商圈：1.7公里海雅缤纷城，4公里壹方城、万象天地等。

4. 生态与公园

- 楼下规划2.5万㎡社区公园，300米铁路文化公园（工业遗迹打卡地），1公里内中山公园、新安公园。

5. 医疗资源

- 3公里内南山区人民医院（三甲）、宝安区中医院（在建），日常医疗便捷。

6. 文化配套

- 南头古城（历史街区）、荷兰花卉小镇（休闲购物）、南山文体中心（图书馆、博物馆）。

五、项目优劣势总结

- 优势：

- 低总价上车南山核心区，高得房率+3.1米层高提升居住舒适度；

- 双地铁+产业环绕，通勤与增值潜力兼具；

- 教育资源齐全，全龄段覆盖。

- 劣势：

- 小区规模小（仅1栋楼），缺乏园林景观；

- 周边城市界面待改善，存在农批市场及工业区噪音影响；

- 开发商品牌知名度较低，物业为深业置地（非一线）。

六、适合人群

- 刚需客：预算600万左右，追求南山产业区通勤便利的年轻家庭；

- 长线投资者：看好片区发展潜力，赌未来产业人口导入带来的升值空间；

- 教育需求者：重视九年一贯制公办学校，需“目送式教育”的家庭。

总结：同乐公馆以价格优势切入市场，填补了南山核心区小户型住宅的空白，适合注重性价比的购房者。但需权衡小区规模、噪音等问题，建议实地考察周边环境及隔音措施。

⭐同乐公馆售楼处电话☎：400-116-7278【售楼处已认证】
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