广州楼市“裸奔”

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

信号强烈，全国刺激楼市进入第三阶段。

一线楼市再无悬念

又一波楼市政策来了。

一线楼市何去何从再无悬念。

先是北京的公积金打通买卖房的赎楼链条，降低市场交易摩擦的成本，激活市场，取消抵押物评估对房屋抵押状态的限制，紧接着是深圳拟允许公积金一次性提取支付购房首付款。

如今到了广州。

6月12日广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案(征求意见稿)》，拟优化房地产政策全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，同时支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款。

这也意味着在广州楼市购房接下来再无门槛，同时首付和利率还有望进一降低。

深圳、成都的提振消费专项行动实施方案都已经落地，广州还在征求意见稿的阶段，虽然动作慢了一点，但也说明了不少问题——

1、广州将购房视作了纯消费的行为，而过去本应该由住建相关部门实施的政策，如今放到了消费相关部门，甚至需要跨部门的发力才能完成托底动作，说明广州楼市政策已经到了底部，并且也从边缘试探已经转向核心突破。

全面放开限购、限售、限价已经是最大支持力度了。

2、说明如今的楼市行情并没有想象中的乐观，只能不停地给楼市松绑，不断地给予刺激和托底。

尤其是广州层面，甚至已经跌出了性价比。

现在广州郊区的项目已经不怕折价卖，就怕卖不动。

在新房市场可以看到，位于广州增城新塘片区的碧桂园云顶。

作为新塘区域的“价格天花板”，2017年以2.4万元/平方米楼面价高位拿地，2018年开盘价高达3.5万/㎡，巅峰期甚至摸到4万+/平。

今年1月限时限量推出24套房源都还维持在13500-14500元/㎡，如今清货特价，毛坯价只要1.1万元/平方米。

这是什么概念？这个价格几乎是很多县城的价格了。

每次广州几乎都是一线城市中，放松尺度最大，最快的城市。

广州去年10月新房成交量得到修复，但进入今年1月后新房成交明显回落。

5月包含了“五一”和“端午”两个假期节点，由于天河、海珠等中心区高端项目集中签约导致新房成交爆发小高峰，反弹至6500套以上。

新房成交的上涨并不能说明楼市热度高，毕竟今年新房单月成交基数很低。

所以还是要看二手房的变化。

广州5月二手房市场在各大新盘加大力度打折、降价跑量的侵蚀下，结束连续三个月成交上升势头的状况。阳光家缘数据显示，5月二手住宅网签8333套，同比增加8.7%，但环比下降18.26%。

具体到二手房市场。

位于天河珠江新城中的中海花城湾，最近成交一套124平，南向看花园的三房，成交价约1588万，折合单价约12.79万/平。

这个户型可以说是小区中位置比较好的了，南向采光，看小区花园视野优越，高峰期同户型成交达到2700万元，折合单价约21.73万/平。

一线楼市的缩影

广州楼市只是全国楼市的缩影。

实际上，就连香港楼市也在回撤。

据中原地产数据，反映香港二手私人住宅楼价的中原城市领先指数在2023年3月经历小幅度回升后，便震荡式下探。截至2025年6月6日中原城市领先指数回落至135.59，环比月份下降0.55%，同比下降约5.7%。

根据莱坊国际机构分析，由于有大量未售出的库存，开发商将继续提供折扣去库存，为香港楼价带来压力。预计今年香港住宅楼价最多回撤3%。

所以，即使广州针对限购的尺度已经非常小，几乎可以忽略不计，这一轮拟全面放开则标志着全国一线城市调控逻辑的彻底颠覆，更是楼市从「短期刺激」向「长效治理」过渡的分水岭。

毕竟若市场反应平稳且风险可控，可能推动其他一线城市优化调控。

而一线城市对周边城市，甚至是全国县城的虹吸效应基本是碾压式的。

最明显的，过去佛山凭借全域不限购+首付20%+广佛1小时通勤圈，成为广州刚需和改善需求的第一外溢地。

但如今广州番禺市桥、黄埔夏园这些半小时到40分钟到天河区珠江新城的位置也能承接住刚需的需求了。

再对比一些三线城市的区域，如福建漳州、泉州，江西赣州等，价格也都和广州这些区域不相上下。

所以从长远来看，广州放开限购还会加速全国房地产市场格局的重构，尤其是一些三、四线城市，会采取一些应对措施减缓虹吸效应。

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