四年巨亏200亿元、裁员九成 易居中国深陷债务泥潭

当前房地产行业深度调整，房地产服务平台亟须重构商业模式，摆脱“依附式发展”的困局，实现真正的独立成长。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

“业务断崖式下滑，影响无处不在。”6月11日，易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK，以下简称“易居中国”）一位内部员工向中国房地产报记者坦言。

该公司2024年年报数据显示：全年实现收入37.98亿元，与上一年度相比下滑14.58%；净亏损12.73亿元，亏损规模同比扩大2.71%。自2021年起，该公司已连续四年出现亏损，累计亏损额超过200亿元。员工规模方面，2018年该公司上市时员工数量为24218人，至2024年底减少至1770人，裁员幅度超过90%。

更严峻的是，审计机构（核数师）对财报罕见地“不发表意见”，直指其财务数据失真、透明度不足及持续经营能力存疑。境外债务重组步履蹒跚，资产负债率飙升至惊人的479.68%，流动比率低至0.11，现金储备几近枯竭。

这家曾经的房地产代理行业“航母”，如今沦为行业深度调整的牺牲品。其深度绑定恒大、万科等大客户的商业模式，曾在市场繁荣期带来丰厚利润，却在房企“暴雷潮”中遭遇致命反噬。

这场生存危机，不仅暴露了易居中国的积弊，更为地产服务行业敲响了警钟。

审计机构罕见“缄默”

易居中国的财务状况呈现显著下滑态势。2024年，其营业总收入为37.98亿元，与2019年达到峰值时的90.95亿元相比，降幅超过一半；归属母公司净利润已连续四年为负值，2024年亏损额达12.73亿元，销售净利率降至-37.68%。值得注意的是，审计机构对该公司的财务报表出具了“无法表示意见”的审计报告，此类情形在审计实践中较为少见，在一定程度上反映出对公司财报信息质量的质疑。

一位财务专家分析，此类情况通常源于三方面原因：财务报表失真（如收入确认混乱）、财务透明度严重不足（关联交易或重大诉讼未充分披露）、以及对公司持续经营能力的深度怀疑。

易居中国的资产负债率已飙升至479.68%，股东权益/总负债低至-77.45%，流动性几近冻结。其货币资金仅能覆盖3.56%的流动负债，近三年经营现金流净额持续为负。

深层次问题直指内部管理失序。镜鉴咨询创始人张宏伟指出：“亏损扩大与其客户结构直接相关。”

一位不愿具名的行业观察人士补充道：“恒大曾贡献最高达35%的营业收入，其暴雷导致约40亿元应收款沦为坏账，但易居中国未及时充分计提减值，暴露出严重的内控漏洞。”

华北区域一位资深房地产销售负责人认为：“其风险应对能力薄弱，收入结构过于单一——90%以上依赖新房销售，缺乏二手房等多元业务作为缓冲。”财务数据显示，2024年一手房代理服务收入仅占4.55%，数字营销服务虽撑起54.8%的营业收入，但也因房企客户萎缩而下滑。

审计机构的“缄默”，实为对易居财务治理失效的控诉：在房企“暴雷潮”冲击下，应收账款管理失控、成本费用核算混乱，最终将公司拖入资不抵债的深渊。

绑定开发商模式埋下祸根

易居中国的兴衰皆系于其“深度绑定开发商”的商业模式。2024年，万科作为单一最大客户贡献了25.3%的收入（9.63亿元）。回溯2017年～2020年，恒大占比长期超30%，最高达35.1%。这种深度捆绑在市场繁荣期创造了暴利——巅峰时恒大单客户年贡献近20亿营业收入。然而，恒大暴雷后，巨额佣金拖欠成为压垮易居的关键导火索。

前述华北房地产销售负责人直言：“这种模式本质是场豪赌，风险把控能力薄弱。新房销售波动剧烈，过度依赖头部房企等于将自身命运拱手相让。”2021年后，伴随恒大等股东客户暴雷，易居中国营业收入断崖式下跌，从2020年盈利4.39亿元骤变为2021年巨亏122.65亿元。

这一模式暴露的风险为全行业敲响警钟。华南某知名地产研究机构分析师警示：“易居中国的困境已脱离行业整体趋势——即便市场进入修复期，其债务危机仍在恶化。这警醒地产服务企业必须分散客户，避免单一依赖。”数据显示，截至2021年，易居中国涉及恒大的应收款项约35亿元～40亿元，占总应收账款比重高达约50%。过度集中导致‘业绩剧烈波动’。”

该分析师建议，企业需转向更均衡的客户结构，增加国企及中小开发商客户。现实中，易居的惨痛教训已被同行汲取：头部代理公司纷纷收缩三四线业务，聚焦核心城市，并积极拓展二手房市场以稀释风险。

“缺乏二手房收入支撑，单纯依附开发商，抗风险能力几乎为零，”前述华北房地产销售负责人强调， 当万科也陷入困境时，易居中国的“股东-客户”双重绑定模式，彻底沦为致命枷锁。

转型存量市场成背水一战

为寻求生机，易居中国祭出激进成本控制手段。2024年薪酬开支同比削减43.1%，员工数较上市时裁减90%，仅余1770人；同时积极推进境外债务重组，试图修复资产负债表。但这被广泛视为“断臂求生”的无奈之举。

一位华东房地产区域销售高管表示：“裁员是不得已而为之，但会严重削弱企业活力。代理行业最大成本是人力，缩减规模虽能短期止血，却难治本——核心问题在于其商业模式受环境剧烈冲击。”

前述不愿具名的观察人士观点更为犀利：“成本控制属于被动调整。若亏损持续、现金流耗尽，退出市场是极高概率事件。”一组数据印证危机：2024年，易居经营现金流净额/流动负债仅-2.08%，债务重组进展缓慢。

能否绝地重生，取决于商业模式能否彻底重构。张宏伟认为，债务重组完成后或存转机：“代理业务轻资产属性是优势。一旦重组完成，聚焦一二线城市核心业务，业绩有望在一两年内反弹。”但这需要战略转型作为前提——从依附新房转向存量市场运营。

一位资深房地产分析师强调：“房地产已进入存量时代，盘活资产、提升效能才是核心。易居中国必须彻底转向二手房和数字化服务。”事实上，易居中国曾尝试“天猫好房”等线上创新，但前述华北房地产销售负责人指出：“线上流量成本高企，难敌安居客等平台；线下又受开发商拖累，最终两手皆空。”

张宏伟提出另一种思路：“可以克而瑞大数据业务为支点，剥离风险较高的代理板块并寻求独立上市。该业务盈利稳定，且正探索AI应用，具备资本市场想象空间。”

然而，转型存量市场需要长期投入。前述华东房地产区域销售高管说出了自己的担忧：“进军二手房领域需要五年甚至十年的长期规划，易居当前的现金流能否支撑如此漫长的投入期，存在巨大疑问。”

易居中国在年报中寄望于“市场复苏获益”，但若转型迟滞，这家昔日的行业巨头，恐难逃退市或破产的命运。