太原楼市现“零公摊”，背后的数字账怎么算？

近日，太原有楼盘推出新品，以“零公摊”“超高得房率”作为核心卖点：“119平方米得房率97%”“129平方米得房率100%”等信息在购房者中引发高度关注和兴趣。“得房率”是很多人的敏感痛点之一。“零公摊”真的存在吗？超高得房率是如何实现的？背后有无风险？记者进行了调查。

A 太原楼市惊现“零公摊” 高得房率引关注

沉寂许久的太原楼市，被一个词彻底点燃——“零公摊”。

5月底，太原市行政审批服务管理局网站发布了关于城南河西某项目建筑工程规划设计方案的公示，其项目亮点一时间成为省城楼市的热点话题。“河西新晋宜居之选，央企联袂打造城市级规划新篇章”“得房率接近100%产品横空出世”……从各种自媒体发布的信息来看，“119平方米得房率97%、129平方米得房率100%”等广告宣传语直刺购房者心扉，配以“太原首个零公摊”的犀利口号，在太原市民的朋友圈刷屏。高得房率，即指业主花钱买的建筑面积里，实际能自己使用的套内面积所占的比例较高。根据房产中介传出的消息，该项目每个户型都有超大阳台，赠送面积较多，所以置业顾问称其为“零公摊”。

无独有偶，进入6月，城南另一知名楼盘迅速跟进，以“99%的极致空间效率”加入“零公摊”战局。其官方发布的内容显示，该项目118平方米户型套内使用面积116.82平方米。在精心策划的微信推文中，该项目公众号以《太原人居新纪元：约99%实得率！》为题进行宣传，将矛头直指“99%实得率VS市场75%实得率”，并标榜“3+1灵动空间布局”“可变形X空间”等概念，意在宣传其产品是实打实的空间革命。

两大楼盘的相继上线，在太原购房者群体中引发震动。“在当前市场调整期，房价与公摊面积的矛盾日益尖锐，得房率成为触动购房者神经的最敏感痛点之一。”业内人士介绍，通常情况下，一套标称100平方米的住宅，实际套内使用面积仅有七八十平方米，这让很多购房者感觉“吃了亏”。最近省城楼市热炒的“零公摊”概念，精准地击中了这一痛点，吸引了大批渴望“取消公摊面积”的购房者目光。

B 公摊面积影响得房率 90%得房率打破常态

公摊面积指的是由整栋楼产权人共同分摊的公用建筑面积，包括大堂、电梯井、楼梯间、设备间、外墙保温层、为本楼服务的警卫室与管理用房、分隔墙水平投影面积的一半等。公摊面积与套内建筑面积之和，构成一套商品房的建筑面积，目前我国商品房销售基本以建筑面积作为计价依据。

“公共区域是整栋建筑正常运转不可或缺的组成部分，其建设成本包含在房屋总价之中。”业内人士介绍，一般情况下，公摊面积的大小直接决定了得房率的高低，公摊面积越大，得房率就越低，具体数值受多种因素影响，比如高层建筑消防要求高、户均电梯数量多、单元大堂舒阔、配套设备空间齐全等因素，公摊面积自然越大。

“此次‘零公摊’引发热议，是购房者对‘所见即所得’式购房的深切渴望。”业内人士表示，购房者普遍期望更高的得房率，希望自己在购房时花的每一分钱都在空间上有所体现，但过低的公摊往往意味着公共空间的舒适度和品质可能打折，开发商需平衡成本与售价。北京、重庆等城市推出了“套内面积计价”，表面上看购房款仅仅为套内面积买单，但这种方式早已将公摊成本计入套内建筑面积价格中去，总购房成本不会发生变化。以一套建筑面积100平方米、套内面积80平方米、单价10000元/平方米的房屋为例，按原来建筑面积计价，总价为100万元；若按套内面积计价，有可能单价就要变为12500元/平方米，总价依然是100万元。

当前，太原市场上主流楼盘的得房率大多在75%—85%，能达到85%已属优秀。因此，“零公摊”或宣称得房率远超90%的口号，无疑是对市场及产品常态的巨大挑战。

C 公共区域不减，巧用“赠送”实现“零公摊”

从目前流出的信息来看，省城新上市的两大“零公摊”项目得房率远高于市场其他产品，是否意味着这两个项目已经将公摊压缩到极致？公共区域的缩减会不会牺牲原有的居住舒适度？业内人士介绍，其实太原市场个别楼盘提出的“零公摊”或“超高得房率”，并不是消灭或减少了公共区域，而是开发商运用“面积赠送”策略，在计算得房率时，巧妙地将部分不计入产权登记面积（或原本可能计入公摊/套内）的空间“赠送”给购房者使用。

这些“赠送”空间常通过特定设计手段实现。第一种是阳台面积赠送，主体结构外的阳台（凸阳台、露台）通常只按一半面积计入产权建筑面积。开发商通过做大凸阳台、设计超大露台，并将这些区域按“一半面积”计入后，再赠送给购房者使用，变相增加了实用面积却不增加或少增加产权面积；第二种是设备平台赠送，预留的空调外机位等设备平台，按规定不计入建筑面积，开发商将其设计得足够大，并预留改造条件，如预留上下水、电源，暗示甚至引导购房者后期将其封闭纳入室内使用；第三种是防火挑檐赠送，本身是为了上下层防火隔离，但是这几年被开发商大量做成了赠送面积。业内人士介绍，太原很多新项目的防火挑檐宽度都能做到1.5米，假设一个户型南边开间是10米，防火挑檐的赠送面积就是15平方米。

以本次太原的两个项目为例，城南河西项目119平方米户型，南侧阳台算一半面积，防火挑檐部分面积全赠送，北侧的两个设备平台面积也全赠送。而另一项目在其官方公众号上发布的“户型结构图”和“结构改造户型图”对比显示，118平方米户型除了南、北两侧的阳台赠送一半面积，西侧的整面开间全都有赠送面积，该产品介绍的官微文章文尾特别标注了“改造后套内使用面积÷房产测绘面积＝实得率”。

“这样的‘零公摊’，本质就是开发商通过大量设计可拓展、可改造的赠送空间，使得购房者最终获得的实际可使用面积远大于按产权建筑面积计算出的套内面积。”业内人士举例分析说，一个产权登记建筑面积为90平方米的户型，其标准套内面积可能只有72平方米（按80%得房率），但通过赠送一个10平方米的大阳台（只计5平方米产权）、6平方米的飘窗、一个可封闭的5平方米设备平台，实际可使用的空间就达到88平方米。此时，开发商宣传的得房率就接近100%，赠送面积对冲了15%-25%的公摊面积。所谓的“零公摊”并非没有公摊。

D 警惕高得房率诱惑，买房还需回归居住本质

开发商精心包装的“高得房率”，对渴望更大实用空间的购房者极具吸引力，支付较小的产权面积却获得更大的实际使用空间，性价比非常高，额外的空间可以改善居住的舒适度和灵活性，满足更多的生活需求。

“特别是一些刚需群体，‘高得房率’可能帮助某些人跨过刚需，一步到位拿下改善住宅。”业内人士介绍，以上述两个项目的户型为例，即使是97平方米的小户型，官方给出的设计方案却达到“三室两厅两卫”，而市场上很多超过110平方米的户型仅能做到“三室”，“两卫”并不是这一面积段的标配。再看118平方米的改善户型，可以做到“四室两厅两卫”，对比市面上其他产品优势明显。去年11月，太原市印发《关于进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施》，这一通知被称为太原市房地产最新十九条，其中就提到加大高品质改善型商品住房供应的内容，进一步优化总平面布局、单体设计、公共配套等多方面住房规划设计要求，灵活确定户内阳台空间的面积比例，有效提高住宅户内实际使用空间。业内人士表示，从此次市场上推出的“零公摊”“高得房率”项目来看，可以说是把政策内容运用到了极致。

当然，这种通过“赠送”提高得房率的方式存在一定的不确定性。从品牌方自己公布内容来看，这种“零公摊”户型多为毛坯房，“赠送”面积依赖于购房者收房后的二次改造。业内人士介绍，通常这种改造包括改造阳台和飘窗、封闭设备平台，甚至是封闭防火挑檐。一方面，改造“赠送”空间需要额外投入装修成本，如果涉及结构、管线改动，技术更加复杂，可能还会存在漏水、保温差、结构安全隐患等问题。另一方面还需要注意改造的合法性，以防火挑檐为例，很多时候是严禁私自封闭改造的，一旦被认定为违建，轻则要求限期拆除、恢复原状，重则面临罚款，甚至影响房屋整体交易和抵押。

太原楼市出现的“零公摊”“超高得房率”风潮，是开发商在新一轮市场竞争中的产品“卖点”，通过巧妙的设计将部分“面积”赠送给购房人，在不减小公共区域、影响居住舒适度的前提下提升得房率，迎合了购房者对高性价比的渴求。这样的“零公摊”产品单从价格端看并没有明显优势，对比同项目的精装房，二者的计价方式均为按照建筑面积计价，且单价差距不大，“零公摊”的毛坯房有获赠面积，而“公摊大”的精装房则有装修。

同时业内人士提醒：合规的赠送是锦上添花，违规的赠送可能是定时炸弹。开发商关于“赠送”的承诺多体现在宣传资料或销售人员口头上，购房者要注意在具有法律效力的《商品房买卖合同》及附件中是否有明确提及，业主在心动于“零公摊”宣传时，购房时务必追问哪些是“赠送”面积？这些“赠送”面积是否需要改造？改造又是否合法合规？在此基础上仔细核算房屋面积的真实单价。相比不确定性的“高得房率”，业主更应关注房屋的居住本质：产权清晰、设计合理、质量过硬、配套完善以及开发商的口碑信誉等，算清“零公摊”背后的“数字账”。

来源：山西晚报

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