江语上品苑，尴尬的江景豪宅

文/粤进深 严明会

最近，新挂牌的白云槎头车辆段一期地块，引起了不少人的关注。

该地块位于珠江西航道旁，坐拥一线江景，附近就是在建的地铁13号线二期凰岗站。

地块出让面积约9.86万㎡，容积率只有1.18，配建有商业，并代建一所54班九年一贯制学校，自身配套比较丰富。

地价不算太高，起拍总价约21.8亿元，折合楼面价1.9万元/㎡（未扣除配建）。

据出让要求，竞买人或联合竞买人之一须具有地铁线网建设、运营、管理经验。

业内预计，大概率是由广州地铁地产拿下，然后再拉来其他房企一起开发。

一线江景 TOD上盖 低容积率，整体来看，这宗地块素质优越，很大可能会走改善路线。

就像它旁边的江语上品苑一样。

但尴尬的是，江语上品苑的去化并不是太好。

从开盘至今，项目一直表现平平，甚至不得已拿出了降价策略，销量数据才稍微好看了那么一些。

据粤进深查阅，2024年9月，江语上品苑成交均价降至约4.4万元/㎡，随后的三个月，项目成交套数均来到两位数。

今年以来，项目持续打价格战。

3月、4月各网签了24套，5月稍稍下降，网签16套。

前几天，江语上品苑还推出了年中特惠，其中的一套12楼建面约125㎡户型，总价降了78万元，单价仅4.4万元/㎡。

其实跟去年差不多。

还有一套10楼建面约139㎡的户型，总价号称直降94万元，但单价达4.8万元/㎡。

江语上品苑于2023年11月开盘，去看过这个盘的人，大概都会有这样的心情：一边心动一边吐槽。

心动的是，它的江景实在太迷人。

项目位于珠江头排，距离珠江仅有60米，部分户型可享800米奢阔江面景观，一线南向望江，没有任何遮挡。

产品做得也不错，户型使用率超110%，起步就是改善产品，保证了圈层纯粹性。

其中，建面约125-142㎡江景四房，采用LDKB一体化设计，搭配约8.9米巨幕阳台，远超同类产品。

△图源：江语上品苑官微

建面约214-319㎡江景大平层，南北纯板楼设计，层高只有8层，“一楼赠花园、顶楼享天台”，专梯入户，全盘仅96套。

项目整体容积率2.7，近百米楼间距，并以“引江入园”理念，打造了约6万㎡社区园林，居住舒适度很高。

△图源：江语上品苑官微

但吐槽的是，这什么“破地方”。

项目周边有不少物流园、工业园和批发市场，城市面貌较为原始。

平时大货车、泥头车来来往往，尘土飞扬，加上交通出行拥堵，感受很难好到哪里去。

没降价前卖得不好，很大一个原因就是周边环境差。

当时有媒体评价，“进门高大上，出门是乡下”，“产品很欧洲，但出门就是非洲”……

说得一点也不夸张。

整个槎头TOD项目，总建面超150万方，将分三期进行连片统一开发、综合打造，涵盖商业、教育、居住、地铁等业态。

江语上品苑作为中间的一个地块，占地约9.9万㎡，总建面约38.8万㎡，规划有15栋住宅 12班幼儿园（另配2班托儿所） 商业办公综合体，整体配套并不差。

目前项目最大的挑战是，产品做得很好，但周边改善市场认可度不高，导致价格起不来，只能依靠降价走量。

阳光家缘数据显示，截至目前，项目累计拿到9张预售证，已售住宅262套，未售住宅386套，去化率仅约40.43%。

为了去化，江语上品苑还推出了“老带新”活动，老业主推荐客户成交，可以获得10万元/套的推荐奖励。

项目开发主体为广州市品灏房地产开发有限公司（以下简称“品灏房地产”）。

该公司成立于2022年5月，注册资本218511万元，经营范围含住房租赁、物业管理、房地产经纪、房地产开发经营等。

公司董事长为张宇，总经理为梁宏展。

公开资料显示，张宇为广州地铁集团房产总部总经理，其在1996年大学毕业后，就入职了广州地铁集团，至今已将近30年。

股权上，品灏房地产由广州地铁集团有限公司（以下简称“广州地铁集团”）、中交城市投资发展（广东）有限公司（以下简称“中交城投城发”）分别持股51%、49%。

广州地铁集团成立于1992年，是广州市政府全资大型国有企业，集团实施多元化经营开发。

在地产方面，凭借过去几年在土地市场的连续出手，广州地铁地产在广州房地产市场已占据一席之地。

目前，其广州的在售楼盘就有十多个，今年入市的比如珑岄上城、珑曜上城，市场反响都不错。

克而瑞发布的2025年1-5月广州房企销售榜显示，广州地铁以47.57亿元的全口径金额排在第5位。

排在它前面的房企，分别是保利发展、越秀地产、中海地产和华润置地几位大佬。

而中交城投城发为中交城市投资控股有限公司（简称“中交城投”）全资子公司。中交城投是中交集团的城市综合开发运营专业投资平台，近年来也越发活跃。

最近，中交城投和科学城集团联手打造的住宅项目——中交科城·黄埔未来城，正准备入市。

项目喊出143%的超高使用率，吸引了不少购房者前往参观。