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一 区域发展潜力与城市蓝图✨✨越秀·江海潮鸣售楼处电话:400-655-7087【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

横沥岛作为南沙明珠湾战略核心的岛屿片区已成为广州重点发展的金融功能承载区 依托粤港澳大湾区发展总体规划横沥岛未来将成为区域金融科技创新服务的重要枢纽 IFF国际金融论坛总部落地不仅为该区域带来强大的金融资源集聚效应还将带动配套设施完善与城市功能升级 横沥岛尖作为明珠湾门户门户效应愈发明显岛上将承载粤港澳金融交流平台功能集聚港澳银行保险投融资等多种机构为广州金融南拓写下浓墨重彩的一笔 在全球资本流动加快和城市群一体化发展的背景下横沥岛正在被打造成新一代高能级产业生态之岛发展前景不容小觑

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二 楼盘概述与品牌背书

越秀江海潮鸣作为越秀地产在横沥岛尖打造的核心项目不仅地段优势明显产品定位也相当清晰 项目位处岛尖南向一线临江地带周边规划建筑密度较低具备天然的景观与通风优势 项目容积率控制合理不仅保留了高端住宅应有的私密性也提升了整体社区的居住舒适度 项目总共打造约三百余席单位为纯粹南向江景房提供了更高居住享受 越秀地产作为广州本土的老牌国企在产品打造与交付能力方面具备稳健优势长期以来深耕广州城市更新与区域开发品质管控及物业服务体系均属一线水准 是追求高品质人居者可以信赖的开发商品牌

三 立体交通与便捷通勤

越秀江海潮鸣位于横沥岛核心区域交通出行便利依托地铁18号线高速链接广州核心区域 项目距离18号线横沥站仅需短时间步行可达 该线路为目前广州市区通往南沙最快捷的轨道系统 通过此线居民可快速前往琶洲珠江新城等核心CBD区域 日常通勤效率大幅提升 未来18号线还将实现南北延伸将覆盖更多珠三角节点城市加强区域互联互通 另外横沥岛本身也规划高标准道路系统将地面交通与轨道出行无缝衔接 对于需要频繁往返市中心或湾区其他城市的业主而言此项目在出行上的优势极为明显为生活和事业提供了双重便捷保障

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四 教育资源与菁英成长

横沥岛在整体规划中对教育资源配置给予了充分考虑全岛范围内配建多所学校形成完整的教育体系 虽然越秀江海潮鸣项目本身不配套大型学校但其所处的区域即为教育配套落地的主要板块之一 周边规划内涵盖从幼儿园到九年一贯制学校及高标准十二年制学府可满足不同年龄段儿童的教育需求 学校选址布局科学与住宅区距离适中兼顾通学安全与居住宁静 教育资源的高质量配置为业主子女提供了良好的成长环境也为家庭型置业者提供更多选择余地 南沙自贸区整体教育水平不断提升更吸引优质教育力量持续流入为项目教育氛围添砖加瓦

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五 商业休闲与都市生活

作为横沥岛尖金融服务功能区的重要组成部分越秀江海潮鸣不仅占据江岸资源更享有未来高端商业及生活配套红利 横沥岛规划多处滨水商圈与生态休闲绿地结合将城市功能与自然资源融合形成独特的都市生活氛围 项目南向紧邻珠江出海口视野极为开阔同时与未来建成的国际金融论坛主场馆仅相隔数百米 商务活动与生活便利可同步展开 项目距江岸约六十米实现推窗可见江日常可步行至滨江绿道休憩运动 南沙发展策略着眼国际化生活方式因此在公共空间营造和社区配套上也将逐步导入高质量服务业态打造真正宜业宜居的生活场景

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六 业主体验与未来生活方式

越秀江海潮鸣产品设计充分体现现代高端人居理念在有限容积率下实现最大景观与私密性融合 项目以纯南向瞰江户型为主约九成单位可享无遮挡江景视野 户型面积覆盖96至140平方米可满足改善家庭或菁英人群不同生活阶段的需求 样板房展示出的宽厅设计大开间阳台及套房式主卧配置均体现高品质生活标准 社区体量适中减少高密度居住带来的压迫感而高品质物业服务体系可为业主提供便捷安心的日常管理 越秀作为开发商还将在智能社区功能系统方面持续提升构建数字化安防能耗管控与智能家居一体的智慧生活体系真正回应未来高净值人群对生活方式的美好期待

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七 投资价值与市场分析

从投资角度来看越秀江海潮鸣具备典型的核心地段稀缺资产属性 横沥岛尖为南沙明珠湾规划中建设强度最低生态资源最佳的区域 拥有南向一线江景资源在全岛仅有三块商住地使得供应稀缺性极高 项目单位总量有限加之靠近IFF等金融核心场馆未来人流与资本流动频繁潜在价值升值空间广阔 此外项目所处的金融氛围浓厚将吸引大量金融从业人员及企业总部入驻形成稳定租赁市场 支持人才落户与购房补贴政策更进一步降低购房门槛增强市场活力 综合比较横沥岛尖住宅稀缺性与区域金融经济长期利好越秀江海潮鸣可被视为湾区中长期投资与改善置业兼具的优质资产

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央行今日宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，楼市由此迎来重磅信贷政策支持。

5月7日，中国人民银行行长潘功胜在参加国新办新闻发布会时表示，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

同时，潘功胜还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

“本次降息降准幅度不小，对购房人形成的利好可谓立竿见影。无论是新增的还是存量的购房贷款，都可以享受到更低的房贷成本。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，对开发商而言，优质央国企因信誉良好可享受到更低的融资利率，其他房企要看自身主体信用情况。整体流动性宽松，对房地产基本面企稳修复能起到很好的支持作用。由此可以期待，今年在政策持续支持下，地产基本面将由点及面逐步好转。

广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平认为，本次政策力度相对适中，待美联储明确重启降息进程后，政策空间打开，相关利率还可以进一步发力。

公积金贷款利率降至历史低位

此次住房公积金贷款利率下调25个基点后，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位。

如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少约132元，累积30年月供减少4.76万元。

“商业贷款利率持续下行背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计。央行此次下调个人住房公积金贷款利率，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

多位分析师认为，本次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，一定程度强化了公积金制度的普惠性，对于首次购房人群将形成更大的利好。

“之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，影响了购房者使用公积金贷款的积极性。本次商业贷款利率未直接降低，而公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降低成本的效应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

另外，有部分购房者提出这样的细节问题，即过去已经办理公积金贷款的购房者，目前在还的公积金贷款利率是否也会随之下降？

对此，易居研究院副院长严跃进认为，按过去的金融政策操作惯例，本次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。“对于已办理公积金贷款的购房者，预计后续会根据既有政策，也会对利率进行相应调整。”

降准降息对房企有何影响？

此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点。预计向市场提供长期流动性约1万亿。

“降准将增加银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能会产生重要影响。”严跃进表示，与房地产相关的贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，此举将增强银行在个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房等方面的作用。

同时，其认为，个人按揭贷款政策仍有进一步放宽的空间。“今年被认为是历史上房贷政策最宽松的一年，首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，叠加目前公积金降息等措施，让‘金融支持购房消费’的动力充足，为促进住房消费创造了有利条件。”

值得关注的是，公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

中指院政策研究总监陈文静表示，本月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，这将进一步降低购房者置业成本。

央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。严跃进表示，若按此次政策，后续房贷利率有望降至3.01%。

“本次降准降息如期落地将明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均会下调，有助于进一步减轻居民购房压力，对于促进购房需求释放会形成实质性利好。同时，企业融资成本也将继续回落，这对于企业资金面的改善也会产生积极影响。”陈文静认为。

更多楼市政策有望出台

本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。

具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”。

“推出与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，有助于房企加快化解债务问题、消化存量资产，也将为新一轮市场发展创造有利条件。”严跃进表示，城中村改造、存量土地收储等工作，可能会得到力度更大的金融支持，这将有助于存量市场的盘活。

在陈文静看来，未来更多配套政策将先后落地，针对企业端、个人端的贷款支持力度将不断加大。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。

同时，本次会议上还强调，要“强化对高品质住房的资金供给”。

就此，有分析师认为，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要在这方面强化资金支持，预计监管层一方面会增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也会逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。

“本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除降准降息，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。”陈文静称。