江苏
据「新知南通研究院」不完全统计，2025年5月，南通市区（包含崇川区、开发区和苏锡通园区，下同）新发住宅销售许可证6张，推售房源539套，环比增幅约65%，新增供应有所放量。
目前主力在售新房项目约有54个（未售小于10套未统计在内），当月共计成交备案约525套，环比上涨约22%，延续修复性行情。
截至5月末，市区新房狭义库存约9869套，基于近一年月均备案约508套估算，最新去化周期约19个月。（注：狭义库存指已获销许但尚未售出的房源套数，不包含未获销许的潜在库存量）
粗略统计，54个在售项目未获销许潜在库存约1.24万套，已获销许未备案＋未获销许合计高达约2.22万套，按当前流速估算去化周期约44个月，较去年同期缩短约11个月。
事实上，除了未获销许潜在库存之外，行业内所说的“广义库存”还包括了已获取土地但尚未入市的项目。粗略统计，南通市区已成交未入市涉宅地块还有52宗，合计土地面积约333万㎡，建筑面积约588万㎡。
5月TOP10项目之间差距较小，中海臻如府备案34套再次拔得头筹，城镇铂域澜湾紧随其后，崇州云玺、和园、大华铂璟湾跻身前五。
热销标杆——中海臻如府
5月连领2张销许，新增供应342套。该项目去年4月一期入市，今年3月二期入市，目前所有楼栋均已推出，共计1247套房源，截至发稿前已备案560套，整盘去化率约45%，月均流速约43套。得益于优越教育配套以及央企品质背书，中海臻如府实现持续领跑。
高端标杆——和园
该项目3月底首推93套别墅，现已备案81套；5月加推26套，现已备案13套。截至发稿前已推房源去化率近80%，整盘去化率约63%，月均流速约47套，表现十分抢眼。作为目前市区唯一千万级纯墅盘，和园在高净值圈层获得了超乎想象的认可，为高改人居树立了新标杆。
就板块表现而言，中创区和任港湾五龙汇5月备案均超120套，今年1-5月累计备案均破400套，显著领先其他板块。
究其原因，一方面，在售项目较多，中创区12个，任港湾五龙汇11个，选择面更广；另一方面，两大板块新推项目均以低密产品为主，契合当前改善需求。
但需注意的是，这两个板块目前库存压力同样显著，狭义去化周期均高于全市均值。若计入未获销许潜在库存，中创区去化周期将攀升至约52个月，任港湾五龙汇更达约55个月。
此外，两大板块内部各项目表现亦冰火两重天——中创区1-5月累计备案465套，其中和园贡献94套，而金鹰世界尚府仅2套；任港湾五龙汇1-5月累计备案436套，盛和九里云和占111套，澐玺禄则为0套。
统计发现，无论是按照狭义库存还是广义库存估算，目前去化周期最长的都是原港闸——狭义去化周期约34个月，广义去化周期约60个月。
高库存与低流速叠加使其去化形势尤为严峻——板块内目前在售项目仍多达10个，已获销许未备案＋未获销许合计超3900套，是仅次于中创区和任港湾五龙汇的高库存板块，但其月均流速却明显低于这两个板块，且还在持续下滑中。
根据我们统计，原港闸板块2023年全年月均流速约106套，2024年全年月均流速约80套，而今年1-5月月均流速仅约49套。去化速度明显放缓的一大原因——板块主力供应产品（高层、小高层）已与当前改善需求主导的市场趋势背离。
尤其板块内还存在三个严重滞销项目——远创湖悦云境未备案1387套，近一年仅备案1套；东升旭辉中心未备案1104套，近一年仅备案17套；北城壹号未备案878套，近一年仅备案5套。如果没有特别措施，这些库存很可能陷入长期滞销，最终彻底丧失流动性。
总结而言，中创区与任港湾五龙汇虽依靠改善产品暂时领跑，但其巨量潜在库存犹如悬顶之剑。而原港闸则深陷“供应过剩+产品老化+需求转移”三重困境，部分项目流动性几近枯竭。市场复苏的可持续性，将极大依赖于供应结构的优化调整与存量难题的破局之道。
数据说明
*数据来源：通房e办
*统计时间：2025年6月3日
*备案存在延迟，数据仅供参考
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
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