拆迁单位未盖章但已履行的房屋安置协议是否有效？ | 城市更新实务（三）

开栏的话

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案情简介

原告张某5系张三（已故）之子，2007年，张三遗留的案涉拆迁房屋被纳入拆迁范围，其他4名继承人向原告出具《具结书》，指定张某5为共有人代表处理征收安置事宜。2019年，原告张某5与被告一拆迁单位、被告二拆迁实施单位签订《房屋安置协议》，但原告依约搬迁出案涉拆迁房屋后，被告却拒不交付安置房屋及办理产权过户，故诉至法院，请求判令交房过户，并支付实际交房日止的租房损失与过渡费。

人物关系

争议焦点

1、被告一拆迁单位与被告二拆迁实施单位是否构成委托代理关系？

2、被告一未在《房屋安置协议》上盖章，是否影响协议效力？

原告观点

原告认为，被告一与被告二系委托代理关系，被告二在代理权限内以被告一的名义与原告签订《房屋安置协议》对被告一发生约束力；原告已按照协议约定搬迁出案涉被拆迁房屋，被告应该按照约定交付安置房屋、办理产权过户并支付租房损失与过渡费。

被告观点

被告认为，案涉被拆迁房屋未办理宅基地使用证，按政策规定不予补偿，审计无法通过，被告一未在《房屋安置协议》上盖章，该协议对其不具有约束力。

法院判决

法院认为，被告一系拆迁单位，被告二系拆迁实施单位，被告二系以被告一的名义与原告就房屋拆迁补偿安置事宜进行协商，其实施的签约、接收与拆除房屋等行为应当对被告一发生法律效力，被告一应当承担法律后果。

案涉《房屋安置协议》不存在无效的情形，且原告已经按照协议约定交付被拆迁房屋、被告二已接收并拆除，该协议已实际履行，被告一虽未在协议上盖章，但不影响协议的成立和效力。

最终，法院判决支持原告要求两被告交付安置房屋、支付过渡费的诉讼请求，但要求两被告支付租房费用的诉请无事实依据，不予支持。

律师评析

受托人以委托人名义实施代理行为，其法律后果直接归属于委托人。本案中，被告二作为拆迁实施单位，在被告一授权范围内以拆迁单位名义签约并接收房屋；难点在于，即使房屋安置协议中明确约定“本协议经甲乙双方签名或盖章后生效”，作为拆迁单位的被告一并未盖章，法院仍然认定被告一与被告二构成委托代理关系。

房屋安置协议存在形式瑕疵（如未盖章），合同方已实际履行主要义务（如交房、拆房、支付部分补偿款），法院仍可能认定合同有效，口头委托或事实行为也可能产生法律约束力，重点看双方是否“用行动认可合同”。

委托关系成立的核心在于代理权来源及行为后果归属，合同效力侧重实质履行与合法性。律师建议，征收单位应以书面形式明确拆迁实施单位的代理范围，避免越权代理风险，注重书面授权、协议形式合规性及实际履行证据留存，以最大限度规避法律风险。

作者简介

万江红

海华永泰高级合伙人

万江红律师，执业领域主要为公司业务及民商事诉讼。代理过近千起各类诉讼案件，实践经验丰富。代理范围涉及各类合同纠纷、债权债务纠纷、房地产纠纷、婚姻家庭纠纷等方面的案件。在众多疑难复杂案件中积累的诉讼经验在其处理常年法律顾问等非诉业务时，往往能从事前预防的角度出发，为客户提供更为全面的法律服务。

联系方式：wanjianghong@hiwayslaw.com

金毓

海华永泰高级合伙人

金毓律师，巴黎第二大学硕士，上海政法学院兼职硕导，扬州仲裁委仲裁员，上海市法学会律师法学研究会副秘书长，上海市律师协会律所规范与发展委员会委员，上海市律师协会第十一届城市更新（征收）专业委员会委员，现任律所高级合伙人。

金毓律师多年来专注于企业常年法律顾问、争议解决及投融资法律服务等领域，同时为各类民企及国企提供日常法律服务、合规支持与法律风险全程管理，在公司收购兼并、股权投融资、外商投资与并购项目、重大民商事诉讼、仲裁及经济犯罪领域的刑事案件等衍生的各类纠纷有丰富的实务经验。

联系方式：jinyu@hiwayslaw.com

巩苏婵

海华永泰金毓团队助理

巩苏婵，主要从业领域为民商事争议解决及公司商事业务专项服务。在公司与商事业务领域，主要负责常年法律顾问服务、公司治理与合规管理、公司股权纠纷解决、劳动仲裁纠纷解决等。

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