重要转变！上海今年“配售型保障房”供给模式由增转存

今年全国土拍市场新风向，多个重点城市缩减供地计划，坚持以需定供，提高住宅用地供应精准性。

2025年，上海土地供应总量比2024 年持续减少。其中，四个大幅减少，商品住宅、商业办公、保障性租赁住房用地、其它保障性住房用地降幅明显；1个取消，配售型保障性住房用地取消供应。

▲图片来源：官方网站，同策研究院

注：所有用地中仅两类旧改用地大幅增加，体现当下城区动迁改造的热度

2024年新物种“配售型保障房”一经公布引起广泛的讨论，今年又悄然地消失在供地“清单”中，再次让人迷惑。2024年，上海住房城乡建设的工作重点中，明确提出要推动首批“配售型保障房”项目的启动。一年过去，网络上曾传出部分公职人员收到“配售型保障住房”的排摸通知，但官方渠道未发出任何关于此类项目动工建设的通知，不同于配租型保障房的雷霆速度，如供应的200块R4用地已有约60%入市，“配售型保障房”推进速度缓慢的原因是什么？上海未来还会新增“配售型保障性住房用地”吗？

带着疑问我们认为可能存在以下三个方面的原因：

1、政策端：安置房、共有产权房等可以调整为“配售型保障房”

2024年7月，上海五部门共同颁布了《关于保障房房源管理的若干规定》，这份文件奠定了上海未来保租房建设的重要宗旨。有三个重点：1、对于房源管理，建立各类保障房的统一建设筹措和房源管理机制。2、明确保障房的范畴，包括廉租房、公租房、保租房、共有产权房、安置房及配售保障房，可根据国家任务计划安排和本市供需实际进行调整。3、房源用途可以互为调整，并明确结算方式。

▲图片来源：上海市房屋管理局

这里也透露了关于建设“配售型保障房”的新策略，即存量的安置房、共有产权房、公租房或廉租房，在符合一定条件下，均可经过相应程序转化为配售型保障住房。而上海目前存在着大量的共有产权房和征收安置房，如符合条件能顺利调改，这些存量房源结算差价后便可进入“配售型保障房”市场。

2、供给端：外来人口流失，配售保障房“按需定建”

“配售型保障房”的供给模式是以需定建，不允许有大量长期闲置。从原先的配售型保障房用地供应计划来看，主要分布区域为五大新城，如嘉定、松江供应最大，还有宝山、浦东、闵行少一点，目的是通过有竞争力的价格为五大新城吸引更多的人才，让更多的年轻人选择在这里安家置业。

▲图片来源：官方网站，同策研究院

但是2024年，上海外来常住人口总量在下降，外来人口流失高达23.8万人，再细化到每个行政区来看，可以发现，除了嘉定外，去年“配售型保障房”用地供应主要分布的区域人口流失的数量几乎都排列前位，比如浦东流失5.4万人，闵行2.79万人，宝山2.25万人，松江2.03万人等。也就说“配售型保障房”主要分布区域的人口居住需求在减弱，自然新增配售型保障房得按下暂停键。

▲图片来源：统计公报，同策研究院

3、市场端：收储存量转为配售保障房有利于楼市健康稳定

此前经我们测算，去年91公顷的“配售型保障房”供应用地，若套均按70平米计算，供应总量是2.6万套，如果全面入市将直接影响外围区域楼市去化。一方面，“配售型保障房”不会供应在主城区，由于供地总量已大幅减少，市区地块需要通过旧改、招拍挂等拉高土地出让金；另一方面，外围区域商品住宅市场已然去化艰难，嘉定、青浦、奉贤、松江去化周期已分别升至12.4个月、18.2个月、23.9个月、22.5个月。

换个视角，假设今年继续供应配售型保障房用地，按照供地计划同比例缩水2成，供应总量仍有约2万套，如果这部分房源不通过新增，而是收储存量住宅的方式，足以消耗外环外40%的库存（当前上海外环外商品住宅库存量4.8万套）。可见，由增转存能够提高楼市去化，降低房地产市场库存，同时还能够优化开发商资金链及债务情况，更有利于楼市稳定健康。

综上，2025年上海也在践行“坚持以需定供，提高住宅用地供应精准性”。表面上看，上海今年虽然没有新增“配售型保障房”专用地块，但是“配售型保障房”增加供给的渠道不减反增，比如其他保障房调改，房企自持5%地块配建，收储存量住宅等等方式。在外来人口没有转出为入的情况下，配售型保障房由增转存的供给方式都会是主要形式 。

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