南山这个城中村要拆了？涉24万㎡、97%业主同意拆除重建

深圳拆除重建类的城中村改造工作正在加快推进，去年10月后，多个项目接连启动招标工作，而且还不断有新项目加入。

在核心区的项目中，相比于罗湖和福田，南山的城中村项目却显得格外低调。

近日，南山首个拆除重建类城中村改造项目——位于西丽的新屋村公示改造意愿，同意改造的 人数和面积占比均达到95%以上，远超深圳城中村改造试点项目意愿征集的政策比例要求。

▲ 图源：@合一城市更新

97%业主同意拆除重建

南山首个城中村改造项目有戏！

新屋村城中村改造项目位于南山西丽，靠近7号线珠光站，与珠光村相邻。

根据桃园街道办公示的意愿征集文件，该项目拟拆除新建范围用地为82878㎡（具体范围以政府有关部门最终划定为准）， 现状容积率约2.87，拟拆迁建筑面积为23.8万㎡， 拟改造方向为二类居住（R2）、二类居住+商业（R2+C1）。

▲项目改造范围示意图

▲新屋村城中村改造项目部公示的意愿征集通告 | @深圳买房计划 摄于6月8日

2024年11月11日，中海华南（深圳）有限公司中标南山区桃源街道新屋村城中村改造项目采购项目，成为该项目第三方服务商。

据为该项目提供意愿征集、信息核查等服务的机构合一城市更新集团透露，新屋村项目自2024年12月27日意愿征集启动后，仅一周时间同意拆除新建的比例超2/3，62日后即2月26日，占比达到97%。

截止目前，同意城中村改造意愿的权利人数量为710人，涉及现状建筑面积227097㎡。

▲图源：@合一城市更新

通过对比改造范围及地图发现，新屋村城中村改造项目的具体范围为龙珠大道、珠光路以北，西至新屋村篮球场一带，东至新屋村工业大厦、深爱公寓一带。

@深圳买房计划 6月8日下午实探发现，新屋村改造范围内房屋较低矮，多栋房屋被改造成公寓出租，在路上咨询了摆摊的摊贩和路人，他们均表示不清楚新屋村即将要进行拆除新建。

▲新屋村城中村项目改造范围内

“看到了公告，以为是普通的改造，就是把房子装修一下再出租，原来是要拆迁吗？什么时候拆？”一位拖着行李箱刚回来的年轻小姐姐说。

深圳这17个城中村确定要拆

最快的项目，预计2028年竣工

截止目前，结合各区在工作计划中透露的内容来看，@深圳买房计划 不完全统计，深圳已有17个拆除新建类城中村改造项目陆续浮出水面。

相比于多数项目还处于前期意愿征集、评估阶段，有3个项目的进度要快一步——大鹏白石岗片区项目、罗湖螺岭片区项目和龙岗南门墩项目。

◎ 大鹏白石岗片区项目

进展最快。

项目位于大鹏葵涌，原为恒大旧改，由于开发商出险，2023年底成功盘活重启，实施主体为大鹏投控。

项目规划容积250000㎡住宅约21.26万㎡，含共有产权住房19160㎡，去年12月，大鹏新区住建局回复市民咨询时表示，项目预计于2028年竣工，无配建公租房。

◎罗湖螺岭片区项目

4月中，螺岭片区城中村改造项目拆迁补偿方案（征求意见稿）公布，只有产权调换和货币补偿两个选项。

该项目的补偿方案把产权分为5类，经产权登记的商品房，如果选择产权调换，住宅按建面1：1.2进行同功能置换，商业、办公、工业类别则按建面1：1同功能置换；如果选择货币补偿，按同功能产权调换前房屋评估价格补偿。

▲螺岭片区改造项目搬迁补偿方案（征求意见稿）主要条款

▲螺岭片区改造项目现状 | @深圳买房计划 摄于2025年4月中

◎龙岗南门墩项目

项目已被拆平。

这个项目的进度快并非主动推进，而是此前城市更新遗留下来的问题。

南门墩位于深圳东站东北侧，原为佳兆业推进的城市更新项目，由于开发商出险，项目一期被拆平后停工， 村民苦等回迁无果。

▲项目围挡内野草长得老高

根据相关招标文件，项目总占地面积约12.12万㎡，建筑面积合计约35.48万㎡（住宅），共涉及2360户权利人，上述数据后续根据项目实际情况动态调整。

5月下旬，天健中标南门墩 城中村改造项目意愿征集阶段服务项目。据了解，早前天 健已进驻开展相关前期工作，拟重新制定赔偿方案、重新签约。

值得一提的是，去年发布的《深圳关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》中提到，“我市将结合城市更新、土地整备、房屋征收等各类项目补偿情况……研究出台搬迁补偿指引。拆除新建类城中村改造项目的搬迁补偿标准按照搬迁补偿指引确定。”

据深圳规自局回复，《深圳市土地房屋补偿指引》已印发。

各区或根据实际情况对具体项目制定具体的补偿方案，但可以确定的是，村民/业主们的拆赔预期要往下走了。

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