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广垦・天河 1 号：天河 CBD 中轴线上的璀璨明珠

概括（楼盘简介）

广垦・天河 1 号傲立天河 CBD 中轴线上，以 “地铁口物业 + 城市综合体” 的卓越模式精心打造 。项目地处广州天河怡新路，西距地铁 3 号线梅花园站 B 出口约 400 米，地理位置得天独厚 。总占地面积暂未提及，自带 2.8 万㎡商业中心，涵盖观成大楼与观云大厦，推出建面约 31 - 57㎡中轴资产以及 36 - 43㎡酒店行政公馆等多种户型，满足自用、办公、投资等多重需求 。

项目优势

1. 核心地段与便捷交通：占据天河 CBD 中轴核心地段，坐享城市顶级资源 。西临城市黄金主动脉广州大道，东约 2 公里达沙太路，可连接环城高速、内环路、华南快速等交通干线，半小时畅行全城，1 小时融入粤港澳大湾区生活圈 。距离地铁 3 号线梅花园站 B 出口仅约 400 米，2 站到广州东站，5 站直达珠江新城，地铁出行极为便捷，无论是通勤、商务出行还是休闲娱乐都能快速抵达目的地 。

1. 稀缺生态资源：毗邻国家双 5A 级旅游景区、“广州绿肺” 白云山，直线距离仅 1 公里左右 。业主可随时登山，畅享自然负氧离子，舒缓工作压力，享受惬意舒适生活 。同时，白云山每年千万人流带来的旅游经济，也为区域发展注入活力，提升项目潜在价值 。
2. 完善商业配套：自带 2.8 万㎡商业中心，为项目及周边近 40 万㎡成熟社区和 16 万㎡待拍卖纯住宅地块提供丰富生活与商业配套 。未来 1 年内将打造成集购物中心、生鲜超市、中西美食、咖啡、健身泳池和电影院等于一体的 “时尚轻奢综合体” 。目前已与永旺、盒马、京东七鲜、星巴克、肯德基等众多头部及网红品牌进行多轮洽谈，商业氛围即将成熟，满足业主日常消费、休闲娱乐等全方位需求 。

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在卖的户型

1. 观成大楼 31 - 57㎡中轴资产
   • 31㎡户型：虽面积精巧，但 4.5 米的挑高空间可实现双层利用。下层可设置开放式厨房与客厅，满足日常起居与休闲需求；上层布置卧室与卫生间，保障休息空间的私密性 。中空挑高设计让空间更显开阔，营造出独特的居住氛围，适合单身人士或年轻创业者自住，也便于出租给追求个性居住体验的租客 。

• 57㎡户型：空间更为宽敞，可打造出更丰富的功能区域。下层可划分出独立厨房、宽敞客厅与餐厅，满足家庭聚会与日常用餐需求 。上层可设置双卧室或一间卧室搭配书房，满足多样化生活场景 。4.5 米挑高空间让整个户型显得大气磅礴，提升居住品质，无论是自住还是作为小型办公场所都十分合适 。

1. 观云大厦 36 - 43㎡酒店行政公馆：户型设计注重空间实用性与舒适性结合 。3.4 - 3.6 米的层高保证空间开阔感 。合理规划的卧室、厨房、卫生间，可满足日常生活需求 。作为酒店行政公馆，其空间布局可灵活调整，既适合商务人士短期居住，也可作为长期投资，出租给企业作为高管公寓等，满足商务出行与高端居住需求 。

1. 观云大厦 31 - 54㎡中轴精品空间
   • 31㎡户型：空间布局紧凑合理，可满足基本生活与办公需求 。可将其打造成小型工作室，前面区域作为办公区，后面设置简单的休息与厨卫空间 。或者自住时，通过合理布置家具，营造温馨舒适的居住环境 。

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• 54㎡户型：空间较为充裕，可根据需求灵活设计 。可设计为自住的舒适一居室，配备宽敞客厅、独立卧室与开放式厨房 。若用于办公，可划分出多个功能区域，如办公区、会议室、休息区等，满足不同使用场景 。

交通详情

1. 地铁出行：距离地铁 3 号线梅花园站 B 出口约 400 米，3 号线是广州重要的交通动脉，可快速到达广州东站这一交通枢纽，方便前往省内外其他城市 。5 站直达珠江新城，满足商务、购物、休闲等需求 。通过在珠江新城换乘其他线路，可便捷到达城市各处，拓展出行范围 。

1. 自驾出行：西临广州大道，作为城市主干道，连接城市南北，方便前往城市各个区域 。东约 2 公里处的沙太路可连接环城高速、内环路、华南快速等高速路网 。环城高速环绕广州，内环路贯穿市区，华南快速则加强了城市与周边区域的联系 。通过这些道路，半小时内可畅达全城，1 小时实现粤港澳大湾区生活圈，满足长途出行与区域内快速通行需求 。

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商业配套️

1. 自有商业中心：2.8 万㎡的商业中心是项目一大亮点 。未来 1 年内将打造的 “时尚轻奢综合体”，涵盖多种商业业态 。购物中心提供各类品牌商品，满足时尚购物需求；生鲜超市供应新鲜食材，保障日常生活所需；中西美食区汇聚各地特色美食，满足味蕾享受；咖啡、健身泳池、电影院等休闲娱乐设施，丰富业主业余生活 。众多头部及网红品牌的入驻，将提升商业中心的吸引力与知名度，营造浓厚商业氛围 。

1. 周边商业辐射：项目周边近 40 万㎡成熟社区和 16 万㎡即将拍卖的纯住宅地块，未来将带来大量人流 。周边或许还存在一些社区商业，提供便利店、药店等基础商业服务，与项目自带商业中心相互补充，共同满足周边居民日常生活与高端消费需求 。

最优教育

天河区作为广州教育资源较为丰富的区域，广垦・天河 1 号周边大概率分布着优质教育资源 。可能有配套完善的幼儿园，为业主子女提供良好的启蒙教育 。小学和中学方面，或许有口碑较好的公办学校，提供稳定的义务教育 。也可能存在一些私立学校或国际学校，满足不同家庭对教育的多样化需求 。此外，周边高校资源或许也会对区域教育产生积极影响，营造浓厚学术氛围 。

文体 + 休闲 + 医疗

1. 文体与休闲
   • 自然休闲：距离白云山仅 1 公里左右，白云山作为国家双 5A 级旅游景区，拥有丰富的自然景观与登山步道 。业主可随时登山锻炼、散步休闲，享受大自然的馈赠，感受负氧离子带来的身心愉悦 。
   • 商业休闲：项目自带商业中心的健身泳池、电影院等设施，为业主提供了便捷的休闲娱乐场所 。健身泳池满足业主健身锻炼需求，电影院则带来视听享受，丰富业余生活 。周边商业中心或许还有 KTV、酒吧等娱乐场所，进一步满足不同业主的休闲需求 。
2. 医疗：虽然文中未明确提及医疗配套，但天河区作为广州核心区域，医疗资源丰富 。周边可能分布着多家综合性医院与专科医院，如三甲医院等 。这些医院拥有专业的医疗团队和先进的医疗设备，能够为业主及其家人提供全面的医疗保障，从日常疾病的诊断治疗到重大疾病的救治，都能得到有效支持 。

项目总结

广垦・天河 1 号凭借其优越的地段、便捷的交通、稀缺的生态资源、完善的商业配套以及多样的户型，成为天河 CBD 中轴线上极具价值的项目 。无论是追求高品质居住体验的自住者，还是看中投资潜力的投资者，广垦・天河 1 号都提供了优质选择 。随着周边商业的逐步完善和区域发展，项目价值有望进一步提升，为业主带来舒适生活与资产增值的双重收益 。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。