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▲中铁建西派金沙实拍▲阅天府6连襟地整体场域示意▲中海青羊112亩同样为1.8容积率▲成都泡桐树中学百仁分校▲金沙壹号院实景拍摄▲158亩地块西南侧还在进行考古工作▲158亩地块内部情况
青羊百仁，158亩连襟地，将在今年最后一天（12月31日）走上拍卖台。
起拍总价30.3亿，这将是成都今年最贵土拍！
本来这是四宗地块，但根据要求，本次拍卖采取“组合供应方式拍卖”。
简单来说，就是四宗地只能被同一位竞拍者拿下（类似阅天府143亩6块地）。
无疑，30亿起总价，对房企资金要求颇高。
此次158亩（本文158亩代指本次土拍四宗地）关注度极高，鉴于土地规模以及1.8容积率等指标，具备打造顶级豪宅的条件。
可以肯定的是，它的出现，将和中海青羊112亩一起，成为2025年城西“豪改双子星”。
好巧不巧，就在158亩对面，一街之隔，便是60亿的成都总价地王！
两块地有类似的地方，可以做一些对比。
5年前的2019年12月31日，中铁建以60.6亿元拍下西三环金沙板块137亩地块，一举刷新成都土拍总价纪录。
后来打造成「中铁建西派金沙」，目前已经全部交房。
中铁建西派金沙也是超百亩大盘，占地137亩，楼面价16700元/㎡。
要问这次158亩30亿起贵不贵？
可以参考西派金沙拿地价格，此次158亩连襟地，30亿起步价只有西派金沙60亿的一半。
并且，面积还大了21亩。
从楼面价来看，158亩四宗地起步价在1.6万/㎡左右，和西派金沙成交价基本持平。
当然，西派金沙容积率为3.96,这次158亩连襟地容积率1.8，因此可售面积西派金沙大约是158亩的两倍！
但158亩有两个重大优势：
首先是，容积率低，1.8容积率，加上四块地之间道路可以纳入整体思考设计，完全可以参考阅天府（6连襟地），打造更大整体场域。
其次，新规赠送面积更大，实得率大幅提升，以及不再限价等因素，楼面价有可能大幅超越「西派金沙」。
158亩容积率1.8，和今年9月中海青羊112亩容积率一样，中海的产品形态已经曝光，含叠拼、洋房、大平层等高能级产品形态。
据悉，中海112亩单套价格可能达到1500万级，妥妥城西顶级。
相比之下，158亩在产品上施展拳脚的空间，比西派金沙大很多。
有业内人士猜测，158亩楼面价很有可能来到2万+，未来产品售价可能在4万+。
158亩地块，就自身指标来看，低密大盘，适合打造豪宅。
占地足够大，星级会所、泛会所，高能配套肯定不会少；容积率足够低，大平层、洋房、别墅，产品设计空间大。
158亩地块虽然优质，但也有不利因素，我们先看优势。
第一，学区优势强大！
周边学校都是一步之遥，隔壁是泡桐树中学和成都实验小学，以及成都第六幼儿园，公立太强了，学区实力杠杠的。
第二，周边生源整体素质高。
虽然都是分校，但周边改善新盘较多，除了西派金沙，还有金沙城、领秀金沙、金沙壹号院等，生源素质整体较高。
不利因素在于，158亩北侧和西侧，老旧小区较多，而且这两个方向一街之隔已经属于金牛区。
也就是说158亩，左手「泡桐树」，右手便是金牛区「金泉阳光景新苑」。
158亩金牛一侧被老旧小区包围，城市界面较差。
由于这里属于金牛区，可预见的未来，改善可能性较低。
不过，好在这些老旧小区，楼栋相对较低，七层的老房子较多，对158亩的视野、采光几乎没有影响。
西侧百仁公园，仍然是荒地，还有不少附近居民在此施肥、种菜，他们表示并没有听说征地，建公园的消息。
未来西侧大片地块如何打造，同样存在不确定性。
此外，158亩西南侧，还在进行考古，这里应该是2014年发现的百仁村“考古遗址”。
据公开消息报道，该遗址可能和金沙遗址有关联，是商周时期遗址，未来这里是博物馆还是什么建筑形态，目前不得而知。
简单来说，158亩地块自身指标非常硬核，学校配套是优势。
百仁公园目前呈现度不高，金牛一侧老破小较多，城市界面有待提升。
从深测君了解情况来看，盯上这块地的房企不少，道理很简单：
一方面，今年房企销售情况还不错，特别是在9月份最高层会议后，四季度市场异常火爆，不少房企面临“无货可卖”。
手握大量现金，无货可卖，拿地的需求非常急迫。
另一方面，新规之下，1.8容积率简直不要太爽，参考中海112亩1.8容积率的产品能级。
产品部可以放飞设计。
虽然区域有一定不利因素影响，但周边老破小并非高层建筑，总体影响不大。
一位央企投拓负责人分析，百仁158亩，整体建筑面积在19万平米左右，如果户均200㎡，大约950套。
按照新规设计，200㎡大平层，800万左右，市场应该能够消化。
800万×950套，加上车位、商业等，整体货值将近80亿，考虑到豪宅用料成本高，如果地价举牌超过40亿则压力较大。
百仁板块，单套超过一千万，或有去化压力，毕竟青羊在2024年备案成交千万以上新房只有个位数。
当然，这并非因为青羊区能级不够高，而是青羊除了绿城凤起朝鸣，2024年没有千万级豪宅供应。
2024年末全城压轴大戏，也是2025年城西豪宅争夺战的序幕，最终花落谁家，拭目以待！
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