这家上海国企巨头，总经理辞职！

　　这年头，大家对于房企的高管轮换早已习以为常。

　　然而在最近，上海国企巨头的一则人事调整，堪称是上海国企年中最重磅的人事深水炸弹了。

　　前几天，金桥股份总经理杜少雄，正式告别浦东金桥。

　　金桥股份，全名上海金桥出口加工区开发股份有限公司，是专门开发浦东金桥出口加工区的一家区属国企，其最知名的代表性作品是：

　　上海碧云国际社区。

　　作为土生土长的上海人，艳姐对于大多数上海本土国企的认知，就是稳健低调，尤其是在人事安排上，几乎很少有大幅度的调整，况且作为“80后”少帅，杜少雄在金桥股份总经理的位子上只做了不到3年时间。

　　更让人意外的是，金桥股份这两年在产品和营销打法上也呈现了和过去不同的新气象，尤其是去年底入市的碧云北外滩·尊邸等项目，让很多人再次看到他们在住宅开发领域的全面发力。

　　辞任后，杜少雄也迎来职业生涯的再进阶，担任陆家嘴集团总经理。

　　今天，艳姐就简单和大家聊聊金桥股份这家低调强悍的地方国企。

　　01

　　“80后”少帅告别金桥股份

　　公开信息显示，杜少雄出生于1983年，管理学学士。早年间曾在浦东新区区委组织部人才工作处任主任科员；此后调任张江集团，先后出任办公室主任、营销中心主任、招商服务中心主任等职。

　　杜少雄（图源浦东金桥）

　　2020年12月，杜少雄正式走上区管干部序列，出任张江集团副总经理；

　　2022年7月，杜少雄再迎职业进阶，出任浦东金桥副董事长、总经理。

　　张江集团为浦东新区国资委直管，浦东金桥控股母公司为金桥集团，后者与张江集团一样由浦东新区国资委直管。

　　也就是说，杜少雄从区直管国企副总经理，出任二级公司总经理。而出任浦东金桥总经理时，杜少雄还不满39岁，是浦东金桥历任总经理中最年轻的一位。

　　浦东金桥过去曾长期聚焦深耕浦东新区，特别是金桥板块，尤其是在住宅开发领域，很少进行跨区投资开发。

　　杜少雄到任后，当年推动浦东金桥布局上海市中心城区，推动获取虹口北外滩135、138住宅地块，其中138街坊也就是现在的碧云北外滩··尊邸项目。

　　浦东金桥也成为浦东新区国资房企中，第一个进行跨区投资的。

　　目前浦东金桥有6个住宅地产项目，其中5个位于浦东新区，分别在临港、周浦、祝桥板块，1个位于虹口北外滩板块。

　　应该说，虹口北外滩的碧云北外滩·尊邸项目，是浦东金桥近几年获取的最优质住宅项目，项目在去年12月底开盘，到今年5月初，137套房源去化116套，去化率85%，销售额近30亿。

　　此次履新的陆家嘴集团，与张江集团，浦东金桥控股母公司金桥集团一样为浦东新区国资委直管，这也意味着杜少雄获得了重用。

　　当然，接下来谁来接棒杜少雄出任浦东金桥总经理？董事长王颖和接棒者的新组合，又将产生怎样的化学反应？他们将带领浦东金桥进入怎样的高度？

　　时间会告诉我们答案。

　　02

　　浦东“四大天王”的底盘

　　再来说说浦东金桥，属于赢在起跑线的那类企业。

　　浦东金桥的控股母公司，是1990年成立的上海金桥集团，由浦东新区国资委独资持有，承接国家级开发区上海金桥经济技术开发区建设任务。

　　上海金桥经济技术开发区

　　浦东金桥起笔就以金桥开发区为核心，坐拥优质资产无数：

　　碧云国际社区、啦啦宝都商业办公综合体、金桥国际商业广场、德威英国学校……全是浦东金桥的大手笔，大约涵盖了：

　　27平方公里土地面积。

　　在这块区域内，集中了像通用汽车、诺基亚贝尔、理光、开利、欧莱雅、申美饮料（可口可乐）、日立、艾默生、巴斯夫、夏普、欧姆龙、华虹宏力半导体等等诸多国际、国内头部知名制造企业。

　　而早在2020年，金桥开发区就以上海1/250的土地，贡献了上海1/20的工业经济规模，三大主导产业中，贡献了上海1/2的汽车制造企业、1/3的电子信息产业、1/4的智能装备产业。

　　在做厂房、办公楼租赁业务的同时，浦东金桥也做了一些居住生活配套，像前面提到的碧云国际社区，就云集了诸多外企中高管，也有着“小联合国”的称号。

　　碧云国际社区

　　仅这些可供租赁的厂房、办公楼、研发楼、公寓等面积就有近300万㎡，绝大部分都位于金桥中环线附近，资产相当优质。

　　浦东金桥也是收租收到手软：

　　2024年，浦东金桥营收27.17亿，其中房地产租赁贡献了18.34亿，占比68%，毛利率高达48%。

　　要知道浦东金桥的员工总数只有242人，人效相当夸张。

　　不过时过境迁，部分外企在市场竞争中式微，浦东金桥的“租赁模式”也面临不小的挑战，这几年也调整了策略，由过去的租赁模式转型租售并举，并逐步进入商品住宅开发领域。特别是后者，起步虽晚，但市场竞争力十分强悍。

　　2024年，浦东金桥以81.21亿的权益销售位列上海房企第16位；今年前5个月，浦东金桥以12.96亿的权益销售位列上海房企第36位。

　　特别是他们住宅开发业务打造的“碧云”品牌，已经成为市场的“金字招牌”。

　　举两个例子，2023年首开的碧云澧悦，首开449套房源，开盘当天去化近80%，在浦东周浦板块，这样的去化效果相当炸裂；还有去年底首开的碧云北外滩·尊邸，首开137套房源，开盘当天去化近80%，销售额25亿。

　　去年浦东金桥的房地产销售业务贡献营收6.53亿，占比虽然只有24%，但毛利率高达67%。

　　浦东金桥也与浦房、浦开、陆家嘴一道，并称为浦东房企“四大天王”。

　　观察下来，艳姐觉得浦东金桥身上有2个明显的标签：

　　一个是积极进取。不同于浦东区属其他国资房企扎根浦东，浦东金桥在深耕自家一亩三分地的同时还跨区开发，是浦东“四大天王”中第一家跨区开发的房企；另外他们在产业投资领域的动作也不小。

　　一个是身段柔软。不同于同区兄弟公司靠自家营销团队单打独斗，浦东金桥是浦东“四大天王”中第一家引入分销的。

　　有300万㎡的优质租赁资产、“碧云”品牌，艳姐觉得浦东金桥未来的发展势能强档强悍。

　　03

　　也开始卷产品和营销了？

　　艳姐觉得浦东金桥能够实现这样的销售成绩，除了地段因素外，还有两个非常重要的原因，就是产品设计和营销操盘层面，有了非常大的飞跃，而且能够更加从客户思维的角度来打造产品，解决了诸多生活上的痛点。

　　就拿碧云北外滩·尊邸来举例，这是浦东金桥首个跨区开发的住宅项目，艳姐也真的看到了诸多突破性的设计。

　　碧云北外滩·尊邸区位示意

　　在社区的第一归家入口，项目做了五星级酒店式的港湾式落客区和迎宾广场，松弛的度假氛围感直接就扑面而来。

　　碧云北外滩·尊邸效果图过程稿

　　项目做了底层架空，而且把居住层抬高到了5米左右，并做了架空层泛会所，还设置了阅读空间、儿童空间、多媒体空间、茶座空间、健身房等多元邻里空间。

　　碧云北外滩·尊邸架空层效果图过程稿

　　艳姐在浦东金桥此前开发的项目中还没看到过这样的设计，这也算是一次不小的创新和突破。

　　进入到室内，你能看到更多设计上的突破性思考。

　　项目这次推出的建面约180㎡、200㎡、235㎡的大平层户型，每一栋楼一种户型，保证了住区圈层的统一与纯粹，也确保了高阶的居住体验！

　　比如在建面约235㎡户型，就通过高赠送、强收纳、空间平权、极致高定，带来很好的居住体验：

　　像高赠送，一梯一户的设计，每一户都有一个独立的电梯厅空间，面积超过10㎡，在寸土寸金的上海市中心，相当于赠送了价值100多万的使用空间；全屋8个飘窗，或者作为收纳，或者阅读休闲，功能性、实用性非常强。

　　碧云北外滩·尊邸建面约235㎡户型示意

　　像强收纳，进门就是独立的玄关，玄关的一侧还设置了专门的储藏室，能够塞下好几个大行李箱，业主的行李箱、高尔夫球包等等，都能在这里找到很好的归宿。

　　碧云北外滩·尊邸建面约235㎡样板间实景

　　像空间平权，客餐厅通过LDKG一体化和无柱设计，在近7米的面宽下，形成了一个近80㎡的超级客厅，尺度感非常阔绰，极大提升空间场景的可能性；卧室也采用了酒店化设计，在主卧套间之外，还在南向次卧做了1个套间。

　　碧云北外滩·尊邸建面约235㎡样板间实景

　　像极致高定，厨房配置了嘉格纳的三件套，以及嘉格纳的双开门冰箱，主卫配置了当代的双台盆、劳芬的独立卫浴、当代的浴缸，装标做的相当顶。

　　碧云北外滩·尊邸建面约235㎡样板间实景

　　当然还有一些容易被忽视的细节，像三玻两腔的旭格系统窗，地暖与楼板之间增加隔声垫等等，他们也将生活细节考虑的十分到位。

　　在营销操盘层面，他们通过线上线下联动，引爆传播热潮。

　　碧云北外滩·尊邸的每一波营销动作，背后都有一套清晰的逻辑链：节点怎么定、平台怎么选、语境怎么抓，全想得明明白白。

　　在样板间开放前，项目就在官微上以一批极具海派腔调的海报预热，客户也在朋友圈自发转发物料，没几天就把项目推成了全城热议的种子选手。

　　但营销团队没有止步于“热闹”，到了样板间开放时，立刻把重心转向客户体验，一边打磨案场服务，一边提前铺设社群和圈层，让客户真切感受到：这项目，不只是“看着好”，住起来也一样舒心。

　　当然，更劲爆的是它的价格，在北外滩一众新房甚至二手房站上16万+/㎡时，碧云北外滩·尊邸的均价只有：

　　13万/㎡。

　　放眼全市同面积段的豪宅，这样的大平层设计和价格，都非常能打。

　　让艳姐意外的是，浦东金桥的产品和营销变化，竟然由优秀女将一线操刀：

　　住商部总经理石婉卿，分管营销。

　　石婉卿（图源官微）

　　当一家国企开始卷产品和营销，大家都看到了它的市场化脚步。从提升产品力到强化营销，这一系列操作绝非一朝一夕之事。

　　结语

　　艳姐是真心感受到，这两年浦东金桥在产品打造和营销操盘上像是开启了洪荒之力，频频打出惊人的招数，惊艳众人。

　　这或许也是源于浦东金桥这些年来一直在寻求突破的决心吧。

　　最后，还是期待后续浦东金桥能创造更多惊艳的“碧云”系作品。

　　主编：张艳

　　责编：eric

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