法拍房重点法律问题研究

近年来，法拍房因价格低于市场价而成为房地产交易中的“特殊标的”。据统计，2024年全国住宅类法拍房挂拍量达31.9万套，但成交量仅11.7万套，流拍率高达63.3%，反映出市场对法拍房风险的审慎态度。本文结合司法案例与现行法规，梳理法拍房的核心法律风险及司法实务争议，为潜在买家提供参考。

目录

一、虚假租赁问题

二、是否带租拍卖问题

三、“以租抵债”问题

四、税费承担问题

五、过户周期问题

六、总结

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虚假租赁问题

《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，若房屋上附有长期的、仍在履行的租赁合同，竞买人即使取得了房屋所有权，也无法对抗承租人的租赁权。在租赁关系存续期间，新的房屋所有权人不能以其为房屋的所有人为由，要求承租人返还房屋，合法的租赁合同的内容和效力也不受影响。

现存问题

1.虚假租赁权的设立成本低且隐蔽性较强。

“买卖不破租赁”原则的合理性毋庸置疑，但适用的前提是租赁合法存在。

虽然我国《城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》规定了城市房屋租赁的登记备案制度，甚至公安部门也规定出租人出租房屋必须到公安部门进行房屋出租登记，但是《民法典》第706条规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”因此，房屋租赁合同无需登记即可成立，继而具有对抗第三人的效力。

基于此，若被执行人与第三方恶意串通，通过倒签虚假租赁合同、伪造租金支付凭证、虚构房屋占有状态等方式设立虚假租赁，其操作成本低且隐蔽性极强。

2.虚假租赁期限较长，影响财产执行价值。

有学者统计，2010-2020年间，裁判文书网上涉及虚假租赁的裁判文书共381件，除31件未标明租期的，其余虚假租赁期限全部在5年以上，甚至有194件在16年以上。租金支付方面，除了91件未标明租金支付情况外，其余290件均显示租金已付清，占比高达77%。

租金付清意味着法院即便将其拍卖成功，买受人也将长期无法收取租金或占有房屋，严重影响了法拍房的执行价值。

3.虚假租赁违法成本较低

即使查明租赁关系系伪造，对相关造假者的处罚力度也较轻。在前述381件裁判文书中，仅有14个案件的当事人受到处罚。实践中法院在不予认可案外人租赁权后，很少对案外人或者被执行人进行处罚，只有部分法院会对虚假租赁当事人采取罚款、拘留措施或以虚假诉讼罪、拒不执行判决裁定罪处罚。

根据《民事诉讼法》相关规定，对妨害执行的当事人拘留时间为十五日，对个人罚款最高金额上限为十万元，单位罚款金额上限为一百万元。在被执行人与案外人阻碍执行成功所能获得的巨大财产利益面前，处罚更是显得无关痛痒。

为解决此类问题，最高院、最高检联合发布并实施的《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》中，规定负有执行义务的人有能力执行而拒不执行，且具有通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假公证等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，属于“情节特别严重”情形，处三年以上七年以下有期徒刑，提高了对虚假租赁的打击力度。

4.排除虚假租赁的证明标准较高

《最高法关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第109条规定，对于虚假、欺诈之类的证据认定规则是排除合理怀疑，更是加大了债权人的证明责任。

如果仅仅通过债权人去证明虚假租赁关系，难度不言自明。对于法官而言，由于当前司法实践中的案多人少矛盾突出，法官往往没有太多的精力去做更多细致的调查工作，加上有些虚假租赁协议往往精心设计不易识别，导致实践中查处的虚假租赁比例较小。

部分地方政府的解决尝试

部分地方政府通过地方性法规明确房屋租赁登记备案的对抗效力，未经登记的租赁权不得对抗第三人。例如2010年发布的《上海市房屋租赁条例》（已失效）第15条规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”；2004年发布的《天津市房屋租赁管理规定》第13条规定“未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人”；浙江省在《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》明确租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续等四种情形下可以认定租赁权的对抗力。

但这些规定毕竟是地方性法规、规章，受限于法律位阶，其适用范围和效力仍存争议。

虚假租赁的识别路径

1.审查租赁合同签订时间与抵押权设立时间的先后顺序

实践中，一般是租赁合同早于抵押权设立时间，此种情况下需要通过申请司法鉴定，对案外人（即承租人）提供的租赁合同的签订时间进行笔迹鉴定。

但是，一方面，如果租赁合同倒签日期与抵押合同签订日期相隔较近，往往很难鉴定出先后顺序。另一方面，鉴定需要申请执行人提供足够的样本进行比对，如果案外人不配合，那么鉴定机构会以送检材料不足而作退鉴处理。在缺乏足够样本的情况下，需要法院责令案外人与执行债务人提交相应样本来保障鉴定程序的顺利运行。

2.审查抵押权设立时评估报告中载明的抵押物权利负担情况

通常情况下，在抵押权设立时，债权人（特别是银行）会要求评估公司对抵押物作出评估报告，全方面反映在设立抵押权时抵押物的状况，包括有无抵押、租赁等权利负担。如评估报告载明的事项与异议人陈述存在根本矛盾，将是判断租赁合同为虚假租赁的关键因素。如果债权人以及不动产登记中心在调查抵押时未发现存在租赁权的相关线索，则存在虚假租赁的可能性将大大增加。

3.审查异议人与被执行人的关系

虚假租赁关系上，“承租人”与被执行人必然存在关联关系。通过对承租人与被执行人的关系开展调查，可以在一定程度上预估虚假租赁发生的概率。

例如在最高院2011年公布的“张曲与陈适、吴洋英民间借贷纠纷执行案”反规避执行典型案例中，被执行人在执行阶段提供了其与弟弟签订的被执行房屋的租赁合同，合同约定了每月租金950元、租金15年且租金一次性支付完毕。申请执行人则向执行法院提交报告，称亲眼看到被执行人亲自向次承租人收取租金，认为该租赁合同系伪造而成。执行人员向房屋前后几个承租人调查了解情况，几个承租人证实，每月租金均由被执行人收取，租金为每月3000元。执行人员在掌握充分证据后，约谈了被执行人的弟弟。被执行人弟弟承认，被执行人知道房屋被法院查封后，以他的名义将房屋转租给次承租人，转租合同上的签名系被执行人所签，被执行人直接向次承租人收取租金。

4.实地走访、多方询问并关注资金流向

法官在实际工作过程中，可以通过对案涉不动产物业、周边群众走访调查或用房情况，结合对租赁合同双方当事人所作的谈话、调查内容，寻找相应矛盾之处。另外，还可以结合水电费、物业费等费用的缴纳情况来判断承租人是否实际占有并使用租赁房屋。

资金支付方面，被执行人与他人串通设置虚假租赁，通常会虚构租金支付凭证，或者虚构交易，留下银行汇款记录后迅速将款项返回到汇出账户或其亲属账户。如果将当事人提交的租金支付凭证中相关款项的前手、后手、来源及去向等调查清楚，一般可以得到较为清楚的结果。

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是否带租拍卖问题

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其涤除后进行拍卖。该条确立了租赁权以不因拍卖而当然消灭为原则，以涤除为例外的处理方式。但具体满足涤除要求的标准界线在哪，法律上并未进行细化，因此涤除与否只能由各地法院裁量。

有的法院认为只要租赁合同签订时间在抵押登记之后，即认为会对抵押权的实现有影响（例如（2019）沪0117执异25号案）。有的法院则认为签订时间晚于抵押登记的不一定对抵押权的实现有影响，需要从抵押物在负担租赁权时其评估价值是否能足额清偿申请执行人债权角度考虑，如若足够，即代表对抵押权的实现无影响（例如（2019）浙0681民初15647号案）。亦有法院认为在认定租赁权是否对在先设定的抵押权的实现有影响时，不仅要考虑其评估价值，更要考虑负担租赁权拍卖时，会不会导致第一次拍卖因无人报名而流拍；只有第一次拍卖流拍，才可认定租赁权的存在对在先成立的抵押权实现有影响，此时应当对案外人的租赁权涤除后再进行第二次拍卖（例如（2018）苏0583执异117号案）。

最高院执行局法官杜圣杰撰文表示，一般情况下，对于租赁权设定于不动产查封或抵押权设立之后，承租人请求阻止交付案涉不动产的，法院不予支持。承租人不能以不知查封或抵押权存在为由请求排除执行。当然如果优先受偿权人同意带租拍卖并愿意接受带租拍卖后果的，法院也可以进行带租拍卖。租赁权设定于不动产查封或抵押权设立之前的，对于承租人请求阻止交付案涉不动产的请求，法院应予支持。

此外，在执行程序中对《民法典》第725条的租赁权应作限缩解释，以承租人“占有”不动产作为认定租赁权成立与否的标准。主要原因是，承租人基于租赁合同而享有两种权利：一是要求出租人依据租赁合同交付不动产的权利。此权利为纯粹的债权性权利，适用债权的相对性和平等原则。二是对不动产进行占有使用的权益。占用是具有公示特征的行为，是租赁权获得物权对抗效力的前提，限制了租赁权对第三人效力的绝对扩张。因此，虽然被执行人与承租人在法院查封或抵押权设立之前订立了合法有效的租赁合同，但如果承租人在法院查封或抵押权设立之后才占有不动产，其据此向法院请求交付案涉不动产的，法院也不应支持。

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“以租抵债”问题

“以租抵债”，实务中常见情形为债权人与债务人签订租赁合同，约定债务人将其拥有所有权或处分权的房屋租赁给债权人使用，其间债权人无需支付租金，或租金在一定期限内与原债务相互冲抵。这种模式下，债权人即相当于承租人，但在租赁期届满或债务完全清偿后，房屋再交还债务人。

实务界对以租抵债是否应被视为真正的租赁关系存在两种观点，目前尚未形成主流观点。肯定说认为，只要债权人与债务人双方具备真实有效的租赁合意，即便合同中对租金支付形式作了“抵债”“免租”等特别约定，也不影响该租赁合同的法律性质。只要能证明该合同订立时间先于抵押权设定（或符合对抗要件），并且不存在显失公平或恶意串通情形，则应当适用“买卖不破租赁”。

否定说则认为，多数以租抵债案件在实践中往往并非纯粹的租赁，其更可能是一种清偿其他债务的担保交易形式。由于其根本目的是清偿债务或规避法律限制，一旦进入抵押权实现的程序，应以本质审查为前提，若认定其并非真实租赁，原则上无法依据“买卖不破租赁”而对抗抵押权人。

部分地方政府在此问题上进行了一些尝试。例如浙江省高院印发的《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。安徽省高院执行局在《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》中规定经审查租赁合同发现名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，应当对租赁权不予认可。

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税费承担问题

一般法拍房涉及到的税种有：契税、印花税、增值税、所得税。其中，根据税法规定，由买方承担的为契税、印花税，由卖方承担的为印花税、增值税、所得税。大部分司法拍卖中，考虑到执行的实际情况，会在公告中写明税费由买受人承担。

部分拍卖公告规定“税费由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付”。具体操作过程中，在收到法院出具的拍卖成交裁定后，买受人应到相关部门办理拍卖标的从原权利人过户至买受人名下的审税手续，并在税务部门出具缴纳税款通知后及时缴纳由原权利人及买受人分别承担的税收和费用，再将有效支付凭证交给拍卖辅助机构，由拍卖辅助机构提交法院。若无特殊情况，法院一般在1个月内完成退费手续。

一般拍卖公告中要求买受人承担原房主所欠的全部费用，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

“山东高法”公众号曾发布案例，竞买人王某在拍得一处法拍房后，拒绝承担原房主欠付的物业费，认为《拍卖公告》载明的“水、电、物业等欠费由买受人承担”不合法、无效，应由原房主支付。法院经审理认为，根据合同相对性原则，原房主应当支付所欠物业费，但同时，根据《民法典》第552条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”故王某在拍卖公告载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，明知且同意承担该物业费交纳义务，应构成债务加入。王某应就原房主所欠物业费承担连带清偿责任。

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过户周期问题

法拍房的过户周期较快。法院收到买受人全额拍卖成交款及房屋交易审核情况通知书后，制作拍卖成交裁定，于十日内送达买受人，并及时办理涤除抵押和解除查封等手续。待法院开具过户材料并解除查封后，由拍卖辅助机构全程陪同买受人完成核税、过户手续。因各地房产交易中心流程不同，完成全部过户手续所需时间也有所不同，一般十到十五个工作日不等。若为自建房、企业名下房屋等则过户时间将较长。

但是具体交付过程中，除了被执行人外，往往还会存在案外人从中作梗，影响执行进度。例如在山东高院2021年依法执行的2幢写字楼过程中，就存在案外人提出执行异议，经异议审查、案外人执行异议之诉，山东高院终审认定案外人诉求不成立，不能排除执行。其后，被执行人消极履行，不配合涉案房产评估拍卖；评估报告出具后，被执行人又对评估程序、评估结果提出异议；在拍卖成交裁定送达、腾房公告发出后，被执行人仍拒不交付房屋。最终法院强制清场才完成该房屋的拍卖、交付工作。

如果法拍房存在房屋占用情况，一般法院会将占用情况及法院是否负责清场在公告中明确，原则上法院会负责清场，但具体清场时间需要根据法院工作安排确定。

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总结

法拍房虽价格诱人，但法律风险复杂，需谨慎对待。潜在买家在参与法拍房交易时，应充分了解相关法律法规和司法案例，充分做好风险评估和应对准备。竞买人应充分利用各种渠道，全面收集房屋的相关信息。除阅读法院发布的公告和须知外，还可通过实地考察、向周边居民了解情况、查询房产登记信息等方式，核实房屋的实际情况。对于存在疑问或不确定的信息，应及时向法院或拍卖辅助机构咨询，确保在竞拍前对房屋有充分的了解，保障自身合法权益。