数据更差了！

　　 写在前面：前一段时间，樱桃大房子由于写了一些敏感的话题，就被……已有两周没更新了。

　　一个不好的消息，楼市又开始探底了。

中指研究院的数据，5月全国100个重点城市二手房均价1.38万一平，环比跌0.71%。

　　这已经是今年的四连跌了，而且跌幅数据一直在扩大，5月份的数据，已经追平了去年市场最惨淡的9月。去年9月，百城二手房均价环比跌0.7%。

　　这就是说，去年924政策到目前基本上已经没什么效力了，接下来如果没有政策兜底，预期市场会更差。

　　这和4月份我们的判断是一致的，但5月份的区别在于关税的影响已经开始逐步全方位显现。6、7、8月淡季只会更差。

　　目前受关税影响最大的6个城市，深圳、上海、苏州、宁波、东莞、金华。

　　这些城市，大家可以去看5月的楼市成交都不太好。

　　但具体到各城市情况还不太一样。

　　像苏州，受关税影响最大，24年苏州对美出口额仅次于深圳，对美出口占比在六个城市中排名第一，5月的二手房成交量也降得最多。

　　4月份苏州二手房成交量6763套，5月份5117套，下滑了24%左右。

　　苏州市场是新房偏改善，二手房主打刚需，刚需对收入持续性和就业安全敏感度是非常高的，关税冲击，企业承压传导至消费端的情况下，这些人会率先对市场做出反应。

　　到房地产端的变化就是，立马脱离市场，延迟购房需求。

　　所以5月份苏州的二手房市场降温明显，关税形成的堵点是主要原因。

　　上海就不说了，这两年持续分化状态，新房高端改善占主导，5月上海又出了9个“日光盘”；二手还是以价换量，5月上海的二手成交还在2万套以上，量算是温和健康的状态，但是成交价环比上月还是有所下降的。

　　这说明上海二手房市场热度虽然还在，但是已经有往下走的趋势了。

　　而且目前上海的二手房挂牌量非常高，全网去重后仍然超过20万套，创了近几年的新高。

　　供大于求的背景下，再加上经济承压，上海二手房整体的市场热度是很难维持的。

　　深圳也是外贸大市，受关税影响也很大，5月深圳的二手房成交量又降到荣枯线（5000套）以下了，一些去年价格有涨的楼盘，现在价格又开始回到涨价前的水平了。

　　比如深圳网红盘华润城，由于投资者太多，总有人扛不住月供压力，碰上关税战这样的突发事件，只能砸盘，去年10-12月涨了一波，但现在价格又回调到10月之前了。

　　比如89平3房，去年底成交价大概在1100-1200万之间，现在同户型甚至卖到998万了；小区125平3房也是，去年11月成交价1520万，近期有业主报价1460万，实际的成交价格还可以再往下谈。

　　类似在跌的还有龙华龙悦居，去年9月份这个小区64平2房成交最低295万，最近业主最新报价已经跌破280万。

　　其他城市情况也都一般，楼市成交整体都在往下走，降价房源开始刷屏的也有，具体就不再说了。这里有媒体统计的各城市5月份前25天楼市成交情况，大家可以简单看下。

　　那么对于当前的市场该怎么看呢？市场还会不会再出现一次急跌猛跌？

　　不会，这一点其实我们早就说过，目前的市场涨也好跌也好，幅度都不会太大了，只不过楼市磨底期会很长，市场周期性的波动很正常。

　　去年我认为今年有些城市有望率先止跌企稳，但是因为今年突发关税战，导致很多企业受影响，大家的就业和收入预期肯定也受影响，很多从事外贸行业的人又不敢买房了，所以又让这个楼市的稳定期推迟了。

　　现在房地产政策基本上已经出完了，只剩下北上深还有最后一点比基尼，就算全脱光，估计也只能维持短期的稳定。

　　关税战不稳定之前，未来的震荡是很正常的。

　　至于这个振荡期会有多久，由于外部形势不明朗，川普太善变了，所以现在我都没法下结论。

　　现在适合什么人买房呢，就是如果你是刚需或者急于改善，碰到合适性价比合适的好产品，那还是可以买。

　　因为现在的新房子，得房率和品质都明显提高了，成都、长沙的得房率都可以做到160%，广州也能做到130%了，如果价格不变，那其实等于是在降价了。

　　如果是想投资的话，一定要看持有成本，看租售比，租售比高的，你就当理财产品持有也划算。

　　毕竟现在的银行利息已经降到1以下了，一年期定期也才1.3%，说句实话，要想找收益稳定又安全的投资品，现在真的是不容易啊。

　　如果你的房子租售比能达到两三个点，那就持有别卖了吧，因为你卖了钱存起来还不如收租划算。