城市更新 | 康鹭的选择：超大城市城中村改造的产业保育战（上）

上世纪的珠三角城中村，是“世界工厂”的微缩景观。“村村点火户户生烟”的热火朝天里，生产出了全球货架上的“made in China”。

广州，是观察中国超大城市“产城共生”最特殊的样本。在全国一线城市中，中心城区城中村最多的是广州。数据显示，广州一半以上城中村为产业型城中村，占比约56%，中心城区数量占比约65%。

研究这些“藏着产业链的城中村”，不仅是破解广州旧改难题的钥匙，更是为全国超大城市贡献城中村改造“广州经验”的关键探索。即日起，南方+《广州城市更新“慧”思考》栏目推出“产业型城中村行思录”，首站走进海珠区凤和片区——康乐村、鹭江村（下称“康鹭”）。这个被称为中心城区旧改“巨无霸”的地方，正经历着一场关乎“产业去留”的关键抉择。

敬请垂注！

01

快起来的村巴

2蚊钱的村巴从镌刻着“鹭峙春江”的牌坊始发，车上座无虚席，在商街与招工广场间往来穿梭。

这是在康鹭工作生活的人们最优的出行方式，村巴后视镜记录着最日常的早高峰：三轮车摇摇晃晃，载着整筐整筐的面辅料；小货车鸣着短笛挤过人群，车斗里的成衣箱摞得比人高；电瓶车“嗡嗡”掠过窄巷，车把上挂的红塑料袋晃出细碎的光。

从前，这样的车流能把村路堵成“停车场”，从村口到联社开1小时是常事。如今，改造首拆区的蓝色围挡像道分界线，把曾经的喧嚣切成了两半——围挡内，施工机械的轰鸣渐起；围挡外，村巴终于能“喘口气”，载着乘客穿过忙碌的街巷。

“现在人少多了！至少走了几万人，不然村巴都很难开进来。”康鹭旧村改造合作企业合生创展工作人员告诉记者，一路上，他指着那些被蓝色铁皮围起来的地块，介绍着改造首拆区和未来安置房的建设情况。

康鹭片区的人流少了有着多重原因。除受市场下行影响外，改造地块的清租也是影响因素之一。

近年来，城中村改造进度明显加快。去年，《广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案》表决通过，年底第一期9个地块村集体物业清租；今年3月，另7个地块同步拆卸，涉及7个大型批发市场……如火如荼的改造进行时，伴随着两个最重要的问题：产业怎么留？人往哪里走？

如果说扎堆的外来人口、小作坊让城中村的社会治理承压，那么，此后热议的产业去留与人员安置方案，则更考验着这座超大城市转型发展的决心与智慧。

02

缝纫机里的“产业密码”

在此前的产业去留之争中，不少商户已经给自己找好了退路。是否仍留在康鹭？还是留下一部分？大家各有各的盘算。

“我们这栋一共3家工厂，其他两个老板都离开了，我也在番禺拿了厂，在那边招工接单了。”莉翔制衣厂老板程杰说。1999年，他在老乡的介绍下来到康鹭，从流水线工人做到小老板，如今，莉翔制衣厂共有70余名固定工人，在康鹭片区算是中等以上规模。

得知康鹭要改造后，程杰和同楼的老板们担心拆楼时来不及搬迁，便提早做好了打算。

“不知道什么时候搬，也不清楚这里未来会怎样。大家还是需要找个有确定性的地方。”程杰说，这里很多制衣厂都在陆续搬离了，他们也不知道以后会不会回来，但这里是起步的地方，终归希望还能在今后有一席之地。

商户们搬去哪？附近的瑞宝村、土华村、大塘村，不远的番禺区、白云区等。“还有很多人都直接回湖北老家了。”

在康鹭经营飞鸿达服饰的胡高平告诉记者，这两年，老家的仙桃、天门等很多地方，制衣厂如潮涌般建起来，大多数都是康鹭过去的。“老家开厂成本低很多，如果不做小单快返，回去确实是个不错的选择。”胡高平说。

“搬得走，离不开”——这是康鹭商户的普遍心态。

成本高、环境差、场地面临改造是老板们离开康鹭的普遍原因，他们对城中村改造充满担忧，这些不确定性导致搬离潮仍在蔓延。

但康鹭毕竟是康鹭。上世纪80年代末，由布料市场个体经营者自发聚集在五凤、康鹭一带，30余年来发展壮大至今，形成了集面辅料开发设计、面辅料商贸、服装设计及制版服务、成衣制作、物流仓储等服装生产全产业链闭环。

有关机构做了一次大样本量的问卷调查和实地走访。有组数字最直观：从已注册的2000余家制衣厂中随机挑选1000家，发现凤和片区集中了海珠区超40%的制衣主体，形成了“原料-设计-生产-物流”半小时供应圈、隔日交付的成熟生产模式。

康鹭的夜更有人气，灯火通明的厂房里，织机有节奏地发出只属于这里的韵律。凌晨一两点，城中村的大排档里镬气十足，烟火与灯火与城市高楼的寂静对比鲜明，让人分不清日与夜。

“这是一天最热闹的时候，下工了工人们一起约着去吃宵夜，然后再回去休息，结束劳累的一天。”程杰说，没有一个地方的工人可以卷得过康鹭，凌晨十二点拉闸时，大家还抱怨着想要多做些再走。

这里不仅有长工，更有日均几万人的零工市场。

晚上10点，康鹭新招工广场的灯牌亮起。原本“无序站街”的招工点，如今摆着一排蓝色帐篷，桌子上贴着“急招平车工”“高薪打版师”的红纸条。

服装产业“小单快返”的魔力，就藏在康鹭的“半小时供应链”里。从布行到裁床，从绣花厂到洗水车间，方圆3公里的巷子里，藏着2000多家制衣相关企业。

这些，都是让胡高平、程杰这样的老板们舍不得完全离开的原因。

03

当“选择”交给康鹭

好在，改造不是“一刀切”。

凤和经济联合社党委委员、社委会成员莫裕海翻开一本厚厚的“需求台账”。联社聘请专业团队对商户挨家挨户进行需求摸查，了解了商户对城中村改造以及未来产业升级的基本态度。康鹭的选择始终要基于商户的需求，否则，任何凭空设计的规划都是不接地气无法落地的。

30年前是市场的力量让商户自发集聚在康鹭发展，那么接下来的这场城中村改造，依然会将选择权交给康鹭。

“政府引导+市场主导”已明确体现在《广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案》中，改造效果图、新的产业规划、社区建设方案规划得很是详尽。

此外，改造主体、凤和经济联社也纷纷请来国际国内知名产业咨询团队，为片区产业谋划一个光明的未来。整体来看，这些产业规划主要从科创赋能产业、智造提升产业，和时尚孵化品牌等几大方面入手，分别从制造端、商贸端对康鹭产业进行全面提质升级。

从自发而成的墟市到规划后的转型升级样板，一场城中村改造后，康鹭将作何选择？市场是否买单？在“就地转型”的大背景下，如何止住眼前的搬离潮，也许是城中村改造面临的燃眉之急。

中大国际创新生态谷纺织产业联合会秘书长梁晓旭对康鹭的未来保持乐观：“布匹市场不会搬迁，‘半小时供应链’与小单快返生产模式，基本上是很难替代的。那些已经搬离的老板，还是会回来买原材料，回来打版，聚集在这里的资源就是康鹭就地升级的底气。”

在对商户的需求摸查中，市场的需求十分明确：75%以上的制衣厂老板们想要就地留下。

他们对于生产载体空间需求不高，面积灵活（300—500平方米）、可上楼、层高要求通用性强（3.5—4.5米），具备一定的承租能力，这为凤和片区改造后打造城央工业上楼的“智造摩天工坊”提供了可行性。

搬得走离不开是眼下的部分市场实情。虽说这在一定程度上代表了康鹭的价值，但也难保打散后造成的产业链条分散，失去了高效聚集和就地消费等便利，终将会影响产业集群的整体发展。

根据康鹭改造实施方案，未来，该片区生产生活空间密度仍高达70%，空间资源的分配与运营也将迎来新的考验。从平铺摊开的小作坊，到垂直化管理的楼宇经济——裙楼的商贸服务，中低层的服装生产，中层的设计打版，再到高层的设计总部办公，就像把产业链叠起来，一栋楼解决，生产效率更高。

康鹭的改造，是广州的一道“必答题”——答好了，能为全国产业型城中村转型探路。

而答案的关键，藏在“人”字里——在地村民的收益、商户的生存、工人的盼头，还有大排档里的乡音，更有那些藏在缝纫机里的希望。

记者手记

城中村改造：需以“产”为核心，以“人”为中心

记者走访调研发现，康鹭各方的诉求存在差异化，但政府、改造主体、联社、商家的利益大格局是共同的。康鹭产业就地升级既是大势所趋，也是各方共同谋求的未来前景。城中村改造对于利益的平衡，需要更大格局和协同机制来引领。

无论是空间形态，还是产业转型，康鹭的“选择”始终应基于在地村民、商户的真实需求，以及对产业链内在发展逻辑的研究。康鹭城中村改造需以“产”为核心，以“人”为中心。

在康鹭城中村改造过程中，利益的核心是成本问题。企业的改造成本、商户的经营成本、村民的收益率等，都是各方平衡博弈并关乎产业去留的核心因素。当前，康鹭片区整体生产生活成本较高，如改造后继续提高成本，不免会扩大部分商户搬离潮对整体的带动效应，造成想留留不住的局面。

在改造初期，康鹭片区应及时应对避免搬离潮对产业的影响，当前，城中村改造在安置区建设的同时，也将产业腾挪用地同时开建，通过滚动开发，“拆一片、建一片、安置/腾挪一片”的方式，最大限度保留产业不受改造周期影响。康鹭应在此基础上做好产业承接保育园区建设，提升产业型城中村改造的营商环境。

作为在全市城中村改造项目中首个提出配置综合产业用地的项目，康鹭可根据实际需求灵活匹配产业用途，兼容工业、公共管理和商业服务用地需求。有业内产业研究专家向记者呼吁，康鹭应尽量精准计算未来产业梯度在空间的分布，测算低、中、高产业空间分配比例，在改造中留下低成本创业空间，留住大多数制造加工产业，并引入更多龙头产业及其上下游。

对康鹭而言，它既要留住“小单快返”的产业魂，又要破解“低效用地”的空间困；既要回应商户“降本增效”的现实诉求，又要为产业升级腾出“向上生长”的空间。

毋庸置疑，城中村改造不仅是利益攸关方求同存异的博弈场，更应是政府各方协同合作的改革试验田。因为它涉及的不仅是空间的蝶变，更是产业、人文、生态等有机环境的系统性再生。特别是中心城区特色产业保育的产业型城中村，更需要凝聚多方力量，创新工作机制和协同平台，来为产业型城中村改造打造“广州样板”。

（注：当前，学界对“产业型城中村”并无统一定义，我们选择产业占比超过35%的城中村作为调研对象。）

引用

1.《长尾经济驱动的空间重构——对广州康鹭片区产业型城中村的观察》 邓毛颖，刘 洋，高慧智，闫永涛，贺辉文等.［J］．城市发展研究，2025,32(03):128-136．

2.《产业型城中村改造对策研究》，城维计划-广州市城市更新政策创新研究，清华大学建筑设计研究院有限公司，2024.

来源：南方+

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