专题 | 2024年房企存货管理专题——典型房企现房库存占比接近3成

导语

从存货规模、存货结构、投资力度等方面进行分析，探讨2024年典型房地产企业的存货状况和发展趋势。

◎ 文 / 沈晓玲、陈家凤

在政策的引导下，地产企业的杠杆、风险水平有所控制，推动行业向更加稳健和可持续的方向发展。但从市场信心来看，市场的需求和消费者的购买能力仍需要时间恢复。2024年房企库存问题依然存在，库存总量下滑但结构矛盾凸显。本文将以50家典型房企1作为研究样本，从存货规模、存货结构、投资力度等方面进行分析，探讨2024年典型房地产企业的存货状况和发展趋势。

01

房企存货总量持续收缩

现房库存占比增加

1、存货总量较年初降幅扩大至15%，典型房企存货规模普降

存货总量连续三年下滑，2024年降幅扩大至15%

近年来，市场信心低迷、销售遇阻，房企投资保持谨慎，叠加市场处于低位运行，资产价值波动加剧，存货呈现下降趋势。从50家典型上市公司公布的2024年业绩来看，存货账面价值总计7.98万亿元，较2023年末的9.4万亿元大幅下降15%，降幅较2023年进一步扩大，存货规模自2022年以来，已经连续三年呈现负增长趋势。

2

从不同梯队来看，各梯队房企存货总量同比降幅均进一步扩大，其中TOP51-100房企降幅最大，较年初下滑22.3%，TOP10房企降幅最小，较年初下滑12.4%，主要由于头部房企投资、开工、去化相对稳健，存货变动相对较小。从企业性质上看，2024年末央国企存货总量降幅相对较小，而民营房企和混合所有制房企存货规模降幅较大，主要受市场下行、投资收缩和资产处置加速的影响。

49家典型房企存货总量下降，其中18家降幅超20%（略）

2、近3成存货为现房库存，88%典型房企现房存货占比增长（部分略）

已竣工存货占比上升，当前为27%

已竣工存货占比再创新高，较年初大幅增长5.6个百分点。50家典型上市企业中，2024年50家典型上市房企已竣工存货占比为27%，较年初继续提升5.6个百分点，达到近五年来的最高值。近年来已竣工存货占比的不断提升，一方面由于房企投资拿地减少，2024年百强房企拿地销售比已降至0.17，为近五年来的新低，锐减的投资势头难以支撑开发中存货的增长，导致已竣工存货占比增长；另一方面，市场低迷、项目去化速度下降，现房库存逐渐成为挤占房企流动性的重要因素，如何快速变现已竣工存货已成为多数房企绕不开的“困境”。

88%房企现房存货占比提升，14家房企增幅超10个百分点（略）

02

现房存货规模增幅放缓

存货跌价比仍处高峰

1、现房库存规模增速减缓，房企全力推动现房销售

现房存货规模较年初增长7%，国企增幅最高达22.7%

现房库存去化难，已竣工存货规模持续增长。2024年50家典型房企的已竣工存货达 2.15万亿元，较年初增长7%，增速较2023年同期的17%下降10个百分点，尽管增速下降，但现房库存总量仍处于历史较高水平，当前市场销售端承压，去化周期拉长。

从不同性质的房企表现来看，仅民营房企的已竣工存货规模出现负增长，2024年末现房库存规模增速从2023年末的18.4%下滑至-0.4%，可能缘于部分民营房企迫于自身经营压力，减少新开工，优先消化存量，通过折价出售现房和项目股权来回收资金，导致现房库存规模有所下滑。而国企、央企和混合所有制房企的已竣工存货规模均有不同程度的增长，其中国企已竣工存货规模增幅最大达22.7%，其中深圳控股、华发股份和建发国际已竣工存货规模较年初增长超40%，拉高了国企整体水平；其次央企已竣工存货规模增幅9.4%，混合所有制增幅最小为5.7%，竣工库存去化节奏稳定。

近6成房企已竣工存货上涨，现房库存压力不减（略）

2、存货计提规模仍处高位，存货跌价比接近5%

存货跌价比持续走高，民营房企攀升至11.8%

当前市场仍待复苏阶段，房企内生资金和外部融资流入愈发困难，导致投资及开工意愿继续下滑，叠加“保交楼”作为当前发展第一要义情况下，竣工面积增长，而典型房企存货持续负增长趋势。面对复杂且不确定的市场环境，去库存、降库存以回流资金成为行业共识，而多重因素影响下部分房企存货结构开始恶化，已竣工存货规模占比不断攀升，且存货面临较大减值及去化压力。

存货总量持续收缩，新增存货计提需求有所下降。从50家典型房企中19家A股房企计提的存货跌价准备余额变化情况来看，2021-2022年攀升速度最快，分别同比提升69.2%、82.5%，2023年增速有所放缓，较2022年底增长36.7%，2024年末存货跌价准备余额1610.8亿元，较年初增长26%，增速较2023年末继续放缓。存货整体规模呈现下降态势，存货的计提减值总需求有所下降，同时由于市场波动导致的存货未来可变现净值下降，前几年的计提已经覆盖大半，近年来房企投资谨慎，对于新增存货的计提减值需求也有所下降。

存货跌价比仍保持高位，存货计提仍处于高峰。从存货跌价比来看，2024年末50家典型房企中19家A股房企的存货跌价比为4.42%，较年初增长1.5个百分点，库存减值压力仍处相对高位。

3、表外化率不断增加，合联营风险敞口扩大（略）

按不同企业性质的年末存货跌价比来看，当前民营房企资产减值处于峰值，自2021年以来，民营企业成为所有梯队中存货减值比例最大的企业，截止2024年民营房企存货跌价比为11.84%，远高于典型房企的平均水平，该梯队2024年末存货跌价比较年初增长4.48个百分点，也是所有梯队中增加幅度最多的梯队。其他梯队来看，央企存货跌价比最低为2.74%，国企和混合所有制房企存货跌价比都在4%左右，均明显低于19家A股房企的平均水平。

存货跌价比最高接近30%，5家房企存货跌价超百亿（略）

03

投资缩表继续，库存管理能力成为房企核心竞争力

1、存货占总资产比重降至47.5%，86%的房企比重下滑（略）

2、提高经营安全、可持续性，持续优化存货结构

市场处于周期性调整之中，存货作为房企的一项重要流动资产，是支持企业持续经营发展的地基，同时也面临了去化、结转、减值等诸多不确定性，或加剧经营风险和压力。

2022年以来，房企存货持续下行，2024年末50家典型房企存货总量为7.98万亿元，较年初大幅下降15%，降幅较2023年进一步扩大。同时，存货占总资产比重也有所收缩，由2022年51.9%降至47.5%，部分占比较高的企业需加快优化结构，减少存货积压。

可以发现，2024年末50家典型房企的加权平均存货周转率为0.35次/年，较年初略下滑0.02次/年。部分房企缘于市场因素，或自身资产的质量导致销售去化速度赶不上存货收缩速度，导致存货周转率出现下滑。值得注意的是，已竣工存货占比已经达到27%，升至近年来高位，资产流动性风险凸显，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

面临当前销售、融资、投资等多重因素影响，房企面临资产减值压力，当前库存去化依然是主要目标。投资端，聚焦高质量投资，尽可能保证项目去化，避免已竣工项目堆积，造成存货积压。面对已经形成的积压库存，一方面要积极举办现房节，通过折扣让利的方式，尽快化解库存压力，另一方面，做好库存项目的盘点和排布，做好计提减值跌价准备，避免减值激增对利润的侵蚀。

（来源：克而瑞地产研究）