400万预算买现房红达天映还是等姚公庙新盘？合肥建投39、40地块进展实拍...

PART 01

粉丝咨询：400万的预算买改善新房，是选择红达天映还是等接下来的姚公庙新盘？

红达天映，产品很到位但硬伤也不少，属于优劣势十分明显的那种，现房销售最大优势之一，品质兑现较为出色。

位于政务东板块，周边配套成熟，大的片区还可，小环境虽不是很好，城市界面受到北侧的南二环高架影响，噪音和灰尘等方面在所难免。

品质和配置方面，虽是两年前规划产品，外立面、大门、地库及内部景观等给人感觉还是很高大上的，不足之处为小区体量不大，容积率2.5，26.4亩地规划了5栋楼，其中25层的大高为主，南边的两栋小高采光和日照一定程度上会受到后面高层的影响，然后装修基本跟毛坯差不多。

吐槽点较多的是户型，或是追求极致的公建化和穿墙比，户型设计可谓是一言难尽，小高层143平只能做三房，159-189平的想做四房只能牺牲大客厅，225大平层整体来说还行，在非新计容楼盘的情况下，该盘公摊面积占比大，得房率相对小一些，跟现在市面上宣传的使用率超100%差距明显，侧面也显现在户型上了，否则可能户型会更加合理。

再说说价格，对外放风价143平的2.5-2.9万，225平的2.8-3.1万，就算是首开打个九几折，加上自己装修的钱，好楼层算下来估计也得3万以上，这个预算应该是在整个合肥都随便挑优质新房了，而且红达天映还有一些肉眼可见的短板，这也是很多买房人需特别关注方面了，预计小户型有可能会吸引一些周边改善客群，大户型总价过高且竞争激烈去化或存在较大变数及周期。

姚公庙那边目前合肥轨道云缦璞舍进展稍快，大概率下个月中旬左右首开，放风价跟红达天映基本重叠，新计容楼盘且位置更优，产品配置也还可以；此外合肥建投两盘进度较慢，机器才进场不久，开盘时间待定。买房可以根据楼盘的优劣势及自身需求，结合多个方面的角度分析，选择最适合自己的项目。

包河区政务东板块，红达天映作为合肥唯二的现房销售地块之一，位于南二环和西递路交口，也就是招商保利臻悦东侧，绿地中心西侧，这个位置的优劣势十分明显

从位置来看，北侧贴着南二环高架桥，预计噪音和灰尘等方面难以避免了，而且这跟购房的体验感和居住舒适度多少会有点影响了，东侧有绿地商业配套生活应该是比较便利的，西侧、南侧及东侧目前都有高层建筑，小区部分楼栋在不同时间里的日照及采光等方面会有一定的遮挡，从航拍组图也能直接看到，这也是买房人一目了然的事情了。

据了解，2022年12月23日，在合肥第四批次集中供地土拍，六安红达竞得包河区BH202225号地块，成交总价52588.8万元（约5.26亿元），成交单价1992万元/亩，居住楼面价11951.94元/㎡，溢价率9.45%。

位于包河区西递路以东、南二环路以南，属于政务东板块。地块为纯居住地，占地面积26.4亩，容积率2.5，居住最高限价2085万元/亩，不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制。该地块按现房销售实施，需采用装配式建筑技术，装配率不低于50%。

PART 02

包河区姚公庙片区，合肥建投39、40地块进展实拍，距离去年12月份拿地已经过去半年，目前已经看到两个地块机器进场平整土地。

但相较于3个月前拍的进度区别不是很大，估计等到项目开盘应该还要很长一段时间，换做是市面上品牌房企恐怕已经早就首开了。

而北侧的合肥轨道云缦璞舍进展就比合肥建投两宗地快了不少，毕竟现在市场竞争激烈，抢占先机才是最重要的。

合肥建投竞得包河区BH202439号地块，成交单价2217万元/亩，总价207976.77万元，楼面价18475元/平方米。

包河区BH202439号地块位于包河区金寨路以东、龙图路以南，面积93.81亩。容积率≤1.8，溢价率43.03%。

合肥建投拿下包河BH202440号（东风新村南），单价2013万/亩，总价17.44亿 ，楼面价18872元/平米。

包河BH202440号地块位于包河区阊水路以北、常青路以东，面积86.66亩，容积率1.6，溢价率43.8%。

PART 03

为进一步优化天鹅湖片区出行环境，尤其是畅通奥体中心西南侧学校的通勤，合肥市怀宁路与匡河路交口将进行施工改造。

即日起，相关部门将对交口范围内的部分绿化及杆件进行迁移，完善交口标志标线，增加交口信号灯等交通安全设施。

据悉，相关部门正在优化、加密北起休宁路南至匡河路，东起金寨路西至科学大道片区的公共交通服务线路，并计划开通教育循环专线。

来源：综合网络信息

『探盘评测』

上 锦悦