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继续鼓楼新盘分析，对比保利天瓒，在鼓楼西边迎来了央企华润，目前的宣传点主要集中在：鼓楼第一个新规产品、划片杨桥、以及华为智家。

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楼盘规划

华润中寰悦府：地处鼓楼乌山路与西二环交界处。

项目占地35.6亩，项目规划1栋办公、1栋酒店，7栋15-31F高层住宅，建面约：129、139、169，纯商定位，合计344套。

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楼盘土拍

2024年10月24日，华润以底价9.47亿拿下宗地2024-45号斗池路原黎明永辉超市周边地块，成交楼面价10784元/平。

地块面积67.55亩，其中A地块15.54亩已建成，B地块35.6亩，C地块公园绿地16.41亩，其中B地块容积率3.7，限高100米。

B地块新建住宅划片钱塘小学教育集团怡山校区。

B地块配建商业(含酒店)商务(3.87万方)及相对应规划建设停车位，均无偿移交给鼓楼区政府指定单位。

分析：地块前身是华润2014年以9.2亿拿下宗地2014-09号，规划安置房+商务楼，容积率5.0。华润中寰悦府售楼处电话400-8838-165（中介勿扰）华润中寰悦府营销中心电话400-8838-165（官网）华润中寰悦府售楼处位置400-8838-165

最终结局A地块安置房润和郡建成交房，剩余的地块退地，控规调整重新出让，最终依然被华润拿下。

对于地块楼面价，由于存在大面积商业回购，按建安3K计算，可售楼面价达到21645元/平，此外还有C地块的公园绿地等，最终的楼面价并不算太低。

对比周边楼面价：

1、梧桐公馆：凤凰旧改，容积率3.4，楼面价21861
2、福厝·凤鸣天玺：凤凰旧改，容积率3，楼面价21814
3、建发璞云：上海西旧改，容积率3.05，楼面价26829
4、国贸天琴樾：上海西旧改，容积率3.2，楼面价26854

对比周边台江旧改的地块，项目楼面价持平差不多时间的凤凰，不过考虑到项目地处鼓楼，加上划片怡山小，过渡杨桥中的优势，楼面价优势不错。

至于容积率，项目虽然高达3.7，其实也是受到大面积商务所致，所以最终的住宅地块，反而是降容的。

对于地块的形状，呈现狭长型，不利于公区规划，加上紧邻二环和学校，有一定噪音。

综上，这幅10年前的地块，最终依靠规划调整，加上土拍划片，华润再次拿地，明显地块的利润空间有了保障。

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户型情况

129平：四房两厅两卫，2T2，三开间朝南，不同于这几年主流的大面宽，这种四叶草，优势就是没有过道，不过动静不分离，加上餐厅没有独立空间，影响北面卧室的动线，加上公卫还对着餐厅，主要亮点就是主卧也做了L型的大玻璃。

139平：四房两厅两卫，2T2，主流大面宽布局，四开间朝南，主卧L型大玻璃，劣势在于厨房在北，算不上完全南北通透，餐厅虽然独立，不过进深不足，整体来说相比于129平，这个产品明显更受欢迎。

169平：四房两厅三卫，独立电梯厅，不过算不上完全独立，加上这个户型位于1号楼31层，这种设计虽然能独享门口的空间，不过电梯使用也会影响。

华润中寰悦府售楼处电话400-8838-165（中介勿扰）华润中寰悦府营销中心电话400-8838-165（官网）华润中寰悦府售楼处位置400-8838-165对于户型而言，139平的升级版，依旧是大面宽布局，餐厨融合，从布局来看，不融合厨房会略小，硬伤是右侧客卫是暗卫，加上贴着电梯。

分析：对于项目而言，产品定位相比于其他几个鼓台新盘，门槛明显低了不少，户型整体来说尚可，对于周边定位而言，明显也是期望通过划片+地缘改善，来达到去化。

至于电梯厅方面，相比于其他的独梯产品，略显不足，129平的布局在目前市场吸引力算不上太高，预计也是受地块面宽不足所致。

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区位情况

项目位于鼓楼西二环边，周边没有地铁，稍显遗憾，700米左右是万宝苏商圈，1公里是闽北CBD，购物休闲都尚可。华润中寰悦府售楼处电话400-8838-165（中介勿扰）华润中寰悦府营销中心电话400-8838-165（官网）华润中寰悦府售楼处位置400-8838-165

项目距离二环仅50米左右，即便C地块是绿化用地，依然存在噪音影响。

此外项目左侧两栋高层安置房，南侧凤凰安置地块，宗地2024-71号，容积率4.59，此外就是南侧一大片的上海西+凤凰旧改，钢铁森林。

北侧垃圾站、左侧教院附中，介意的人士需要注意。

此外就是项目并非纯住宅，存在酒店+办公楼，是否做到完全隔离，购房者也需要注意。

此外就是项目目前最大的加分项，在土拍的时候给了划片怡山小，目前过渡杨桥中。华润中寰悦府售楼处电话400-8838-165（中介勿扰）华润中寰悦府营销中心电话400-8838-165（官网）华润中寰悦府售楼处位置400-8838-165

这也是这1年多里面划片的地块，比较出彩的一个。

周边紧邻教院，安置房划片融侨小，对口教院，最终商品房给了新的划片，只能说土拍也是努力了。

对于这个划片到底加分多少，只能说因人而异吧，毕竟杨桥中主打是茶园山小。

福州的学区主要关注点还是小学，加上目前定向比例加剧，是分子还是分母，多思考。

综上，项目周边主要是商业配套，没地铁是一大缺点，有一个划片的亮点，整体来说，对于地缘置业的吸引力还是不错。

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