上海房产律师||新政致购房资格突失，买方解约退定金获法院支持

上海君澜律师事务所 俞强律师

案件介绍

2024年3月，上海某区居民李某与房主王某签订《房屋买卖合同》，约定以680万元购买王某名下的一处住宅，并支付了50万元定金。合同签订时，李某名下无房，符合上海市购房资格要求。然而，4月初，上海市出台新的住房限购政策，要求非户籍购房者社保缴纳年限从3年延长至5年。李某因社保缴纳仅满4年，突然丧失购房资格。

李某立即联系王某协商解除合同并退还定金，但王某认为政策变动属于“商业风险”，拒绝退款。双方多次协商未果，李某遂向法院提起诉讼，主张因不可归责于双方的原因导致合同无法履行，要求解除合同并返还定金。庭审中，王某辩称李某应对政策变动有所预见，且合同未明确约定政策风险责任，定金不应退还。

裁判结果与理由

法院判决：

1. 解除李某与王某签订的《房屋买卖合同》；

2. 王某于判决生效后10日内返还李某50万元定金。

裁判理由：

1. 政策性质与合同履行障碍的关联性
   法院认为，新政属于公共政策调整，具有不可预见性和不可归责性。李某在签约时具备购房资格，新政实施后其资格丧失系客观障碍，继续履行合同显失公平。

2. 情势变更原则的适用
   根据《民法典》第533条，合同成立后发生无法预见的重大变化，导致履行明显不公的，当事人可请求解除合同。本案中，新政直接导致李某购房资格灭失，属于情势变更情形，解除合同符合法律规定。

3. 定金返还的正当性
   因政策变动非双方过错，不适用定金罚则。王某收取的定金未转化为合同履行对价，应全额返还。

法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示：
在房地产调控政策频发的背景下，购房资格问题已成为合同纠纷的高发领域。结合本案，需重点关注以下法律要点：

1. 政策时间节点的核心作用

   • 签约后新政出台：买方无过错，可主张解除合同并全额追回定金。

   • 签约前已有限购政策：买方需自担风险，若隐瞒资格瑕疵，可能面临定金损失甚至赔偿责任。

2. 情势变更与不可抗力的区分
   司法实践中，限购政策多被认定为情势变更而非不可抗力。情势变更强调“继续履行显失公平”，而不可抗力侧重“客观不能履行”。本案中，李某因政策丧失资格，属于典型的情势变更情形。

3. 卖方的风险防范建议

   • 签约前审查：要求买方提供购房资格承诺书及社保、婚姻证明。

   • 合同条款设计：约定政策风险保证金（如房款5%）或替代购房人条款，降低解约损失。

俞强律师简介：
上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业13年，专注于房地产与合同纠纷领域，擅长通过政策解读与司法判例预判案件走向，为当事人制定精准诉讼策略。

风险提示

房地产政策具有动态调整特性，购房者需密切关注政策变化。若遇类似纠纷，建议：

1. 及时固定证据：留存政策文件、资格查询记录、协商沟通记录等；

2. 审慎选择救济途径：优先协商解约，必要时通过诉讼主张权利；

3. 专业律师介入：政策适用与证据组织需高度专业性，避免盲目维权导致损失扩大。

具体案件需要咨询专业律师。电话/wechat:13918043509