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近年，“幸存”的大小房企涌入一线城市，北京、上海这两座超级大都市凭借绝对实力，更是成为兵家必争之地。

5月19日，据国家统计局发布的相关数据，2025年4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。

可以看到，4月份北京及上海的新建商品住宅销售价格“跑赢”全国市场，仍然稳中有进。

“巨无霸”地块入市

5月18日，中海·萬吉玖序开盘。当天下午流传出的宣传海报来看，项目首开销售约63.7亿元。

对于这一成绩，市场看法不一。

项目用地成交于去年11月29日，这原本是一宗备受关注的“巨无霸”地块，其全称为“北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块”。

不难看出，该地块由三个子地块组成。其中，小红门地块打造为“时光之境”，在今年3月20日取得预售许可证，准许销售面积3.24万平方米，准售房源为3#至7#共计5栋住宅楼，批准销售套数258套。自今年3月30日开盘以来，已签约41套，成交均价7.77万平方米，去化率约15.89%。

十八里店朝阳港地块打造为“朝阳ONE”，项目于今年4月1日取得预售许可证，准许销售面积8.76万平方米，准售房源共计11栋住宅楼，批准销售套数594套，自今年4月13日开盘以来，已签约70套，成交均价7.68万平方米，去化率约11.78%。

酒仙桥地块打造为“中海·萬吉玖序”，也是三个地块中取证最晚的。据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，该项目于4月27日取得首张预售许可证，准许销售面积7.06万平方米，准售房源共计8栋住宅楼，批准销售套数332套房源，拟售均价在11.77万元/平方米-13.5万元/平方米。

由于网签数据更新有滞后性，目前还未显示成交信息。不过，也有市场消息称，项目早在五一假期期间就开始锁房。

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「内城臻壤 圈定二环鼎级资源」
地块距二环核心约1.5公里，纵揽京城塔尖配套
主城稀缺宅地禀赋，为资产构筑价值护城河

「丽泽金核 数字金融新范式都会」
丽泽商务区：北京"两区"战略支点，金融街产业升级外延承载区，锚定数字金融与金融科技双引擎，领航大国金融创新发展

「丽泽金枢高效畅连全城」

项目距丽泽商务区站/城市航站楼约1.5km，枢纽内5条黄金轨道（14/16/11号线、丽金线、新机场线）交汇，瞬达金融街、大兴机场，高效畅连全城

「生态新章尊享自然馈赠」

规划绿地面积达2808亩，生态占比约32%，匠筑繁华与自然共生的绿色典范。项目周边，滨水文化公园、金中都遗址公园等生态绿洲环绕，于城市核心尊享自然馈赠

「高效出行体系 无缝衔接城市动脉」

三横：南二环丽泽路、丽泽快速通道、东管头路
三纵：柳村路、西三环、菜户营南路
双高速：京开/京港澳双动脉通达全域

「醇熟商业矩阵 一站式满足都会生活想象」

1公里黄金圈：龙湖丽泽天街（西二环地标级综合体）
5公里辐射域：西铁营万达广场、丽泽16号、金唐新光界（丽泽天地）

配套：双会所定制圈层
约2400㎡下沉式会所+600㎡架空层泛会所，私享层峰生活场域，定义城市隐奢新范式。

「古今辉映 豪宅美学新章」
承袭中海高端住宅基因，深植古都文脉底蕴，以精工选材雕琢“丹韵银律”立面，筑就历久弥新的城市天际坐标

全四居奢境大平层
建面约135-230㎡全四居大平层，集“黑科技”赋能，以迭代设计打造传世级都会藏品

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”全系为四居户型，面积段覆盖168平方米至372平方米。从公开信息来看，其中171-253平方米的户型为区域内主流产品，套总价约在2000万至3000万之间，若以此数据再加上官方在开盘首日披露的成交额63.7亿元来计算，该项目已销售约250套，约为此次批准销售套数的七成多。不过，最终还是需以网签信息为准。

据悉，这是中海在北京推出的第二座“玖序系”顶豪产品，另一座为中海·京华玖序，也即中信城五期。项目规划506套住宅，包括7套四合院，以及499套洋房/小高层住宅。

中海·京华玖序于2024年6月、12月，2025年3月分别取得三张预售许可证，499套洋房/小高层住宅已全部取证，目前已网签272套，去化率约54.51%，成交均价在17.5万元/平方米-18.3万元/平方米。就这一单价水平而言，去化表现相对理想。

而在萬吉玖序之后，中海有望在月末推出第二个新盘项目中海·丽泽叁號院，这也是中海地产今年在北京拿下的首宗项目。

地块成交于今年1月16日，由中海地产以40.08亿元底价摘得，拟打造为北京第六座藏锋系产品，此前五个分别为甲叁號院、京叁號院、兴叁號院、和瑞叁號院、丰和叁號院。

丽泽叁號院共规划11栋楼，包括3栋9-11层的低密洋房，以及8栋13-18层的小高层，共计532套房源。

北京市住房和城乡建设委员会网站显示，该项目已于5月19日进行预售许可审核，将在近两天正式取得预售许可证。此次审核涉及该项目的两张预售许可证，准许销售面积共计约5.78万平方米。

此外，丽泽叁號院在今年4月开放了样板间，再结合市场消息来看，预计能够实现月末开盘。

无论是萬吉玖序还是丽泽叁號院，项目也均需面临板块内的竞争。有的是来自其他房企，有的则是来自中海内部。

例如，萬吉玖序所在的酒仙桥地区有另一个新盘项目“北京宸园”，项目是由中建智地打造，所在用地也是北京首次以组团形式供地并成交，成交价达112亿元。

从2024年6月拿地到2024年10月正式开盘，大约是四个月左右的时间，开盘首日销售额达到61.5亿元，目前已经清盘。

在供地形式上，有市场看法认为北京宸园为北京市场打了个样。从区域板块的角度，也为后续的中海地产铺垫了市场热度。

丽泽叁號院则面临“内部”比拼。项目北面直距离线500米左右，是“中海丽金府”（中海峯泽璟苑），项目于4月15日取得两张预售许可证，准许销售8栋住宅楼，共计500套住宅，准许销售面积约7.76万平方米。

项目于4月30日首次开盘，据此前的宣传海报，五一期间，案场成交套数对应房款总额约3.2亿元。不过，网签信息显示，两张预售证共计网签44套住宅，以此计算去化率仅为8.8%。

5月15日，中海丽金府取得第三张预售许可证，准许销售面积10.25万平方米，准许销售5栋住宅楼，共计560套住宅，拟售均价在12.16万-13.78万/平方米。由此，中海丽金府规划的1060套住宅已全部取证。

值得注意的是，中海丽金府的第三张预售证与丽泽叁號院正式取证时间较为接近，无论后续加推/正式开盘时间是否错开，都难逃正面较量。

两个项目也均是当下讨论度较高的“好房子”，若细究，最大的差异大概是在户型上。据悉，丽泽叁號院以四居室为主，配以少部分的五居户型；丽金府则是三居为主，加上部分四居。

户型上的相互补充，实现丰俭由人，也使得中海“包揽”了板块市场。

项目的拿地、入市节奏，也影响着销售表现。

2022年，中海在北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，各城市均超过100亿元。2023年，中海系列公司合约物业销售额上升5.1%至3098.1亿元。其中，北京、广州、深圳、厦门、天津、成都和西安七个城市合约物业销售额均超过100亿元。2024年，销售回款超过100亿元的城市为北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中上海超过400亿元，北京超过200亿元。

按大区来看，2022年-2024年，中海北部大区合约物业销售额分别为773.4亿元、911.2亿元、559.4亿元，占全年合约销售额的26.2%、29.4%、18%。

去年末成交的两宗百亿级地块中， 11月29日拿下的中海·萬吉玖序已经开盘，12月拿下的中海丽金府已经全部取证并也已经开盘，这两处项目的去化成绩将在中海今年的业绩中有所体现。

而今年以来，除了1月16日以40.08亿元底价摘得的丰台西南郊冷库地块外，2月，中海亿10.24亿元购入昌平区项目；3月，其继续斥资75.02亿元购入海淀地块。

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