总人口下拐后，买房之前，须搞懂城市差异！

全国人口出现大变局，从 2022 年开始，全国总人口呈现持续下行态势。

与此同时，不同地区、不同城市的人口增长或减少状况，呈现出明显分化。

此前，老杨已用两期内容分析了全国人口大市及不同地区的主要差异，今天进一步对比分析十个城市人口增长的历史演变，从中洞察不同城市经济、社会定位的变迁，进而把握不同城市房地产市场在不同时段变化的底层逻辑。

北京vs廊坊

北京和北京都市圈重要城市廊坊的常住人口年度增速变化图。

先看蓝线（北京）：2017 年之前人口增速均为正增长，2017 年起呈现小增小降或持平态势，主要与国家控制北京人口增长有关。

廊坊作为环京地区重要城市，承接了部分北京产业和人口外溢。

2011-2015 年，廊坊人口增速基本在接近 1% 的水平徘徊，总体增速低于北京。

2017 年是重要拐点：廊坊人口增速突然拉升，并连续六年超过北京，表明此阶段北京人口外溢至廊坊的数量较多，同时也与房地产市场变化相关 ——2016-2017 年，环京地区（含廊坊）房价突然大幅攀升，吸引了大量外地投资客及部分在北京工作的外地人前往廊坊购房。

虽然许多人属于投资客，但仍有部分自住客在廊坊居住，成为廊坊常住人口。

2017 年，廊坊人口增速达 2.34%，创多年历史新高，同年也是廊坊楼市最火爆的一年。

2017 年下半年起，廊坊楼市持续降温，人口增速开始持续回落，人口增长重新弱于北京。

过去三年，北京楼市基本面明显强于廊坊，两城楼市与人口格局重新 “互换”。

按目前廊坊人口持续流出的态势，其楼市要见底仍面临诸多困难。

广州vs珠海

下图是广州和珠海的人口增速对比。

广州是大湾区中心城市，珠海为大湾区三线城市，经济规模和人口总量弱于东莞、佛山。

2011-2014 年，两城人口增速均较快且数据接近；2015-2016 年，广州人口增速明显超过珠海，这正值全国楼市上升周期初期，“一线强于三线” 的逻辑清晰。

2017 年起，珠海人口增速超过广州，并连续四年超过 5%，与之相应，那几年珠海楼市热度超过广州。

2021 年以来，两城人口增速均明显下滑且数据接近，总体上珠海仍小幅超过广州（2024 年珠海人口增长 1%，广州增长 0.8%）。

苏州vs蚌埠

下图是苏州和蚌埠的人口增速对比。

苏州位于东部经济发达地区，吸纳了大量外来务工人员。

蚌埠是中部三线城市，曾是劳务输出重点城市。

总体来看，过去十几年苏州人口增速超过蚌埠，尤其是 2017 年之前保持中高速增长，显著高于蚌埠。

2017 年起，蚌埠与苏州人口增速接近（均在 0.6% 左右）。

2022-2023 年蚌埠人口出现下滑，2024 年零增长，苏州则小幅增长 0.2%。

与人口变化相应，2017 年前苏州楼市大幅强于蚌埠。

2017 年后，苏州作为重点城市，楼市经历震荡降温（调控措施严厉），但总体仍强于蚌埠。

需注意的是，2017 年后苏州人口增速明显低于杭州、合肥等经济大市，楼市活跃度随之降低，但即便如此，仍高于中西部许多三四线城市。

青岛vs济南

青岛和济南是山东的 “双龙头” 城市，但青岛是计划单市，过去多年青岛地位明显高于济南，但近年差距逐渐缩小。

从人口数据看，2018 年前，青岛人口增速持续超过济南，表明其城市能级和人口吸附力强于济南。

2018 年起，两者人口增速 “你追我赶”，但总体上济南强于青岛。

这说明 2018 年以来，随着全国经济环境变化，济南的人口吸附力在提升。

对山东购房者而言，不必过度迷信青岛而轻视济南。

昆明vs兰州

下图是昆明和兰州的人口增速对比，二者比较也可视为西南地区与西北地区的对比。

总体来看，昆明人口增速超过兰州，反映出西南地区在经济、社会生活环境（尤其是气候）方面明显优于西北地区。

具体分两个阶段：

2021 年之前，昆明人口增速显著超过兰州。

2021 年，两城人口增速同步 “跳水”，与楼市大幅降温有关。

此后至今，二者增速差距不大（如 2024 年兰州增速 0.3%，昆明 0.1%，是多年来兰州人口增速首次反超昆明）。

从楼市大趋势看，在西南地区购房总体优于西北地区。

金华vs岳阳

最后，对比两个三线城市。

金华，东部经济活跃城市，依托义乌等外贸加工出口重镇。

岳阳，中部普通地级市，经济产业较弱。

人口走势基本反映经济差异：过去十几年，金华人口持续正增长，岳阳持续负增长（如 2024 年金华人口增长 0.6%，岳阳下跌 0.1%）。

2018-2020 年，金华人口增速显著高于历史水平，同期楼市异常火爆；而岳阳人口持续低迷，楼市虽随全国大势升温，但繁荣度明显弱于金华。

通过本期对十个城市（五组数据）的对比分析，有助于读者洞察不同城市人口变化大趋势，并以此为逻辑切入点，把握各城市房地产发展脉络。