观点直击｜领展：制订全盘计划应对种种挑战

观点网 香港报道 5月27日，领展公布截至今年3月底止全年业绩。

领展集团行政总裁王国龙表示，关于基金管理业务，领展房地产投资(LREP)的文件处理花了超过一年时间，但所有准备功夫已完成；并在日本、新加坡和澳洲增聘人手，但由于法律原因，不便对具体的筹资、AUM规划作出披露。

领展截至3月底止全年业绩显示，收益及物业收入净额分别按年增长4.8%及5.5%至142.23亿港元及106.19亿港元，主要得益于大部分营运市场表现均有所改善。

于2024/2025年度，领展可分派总额增长4.6%至70.25亿港元，主要由于香港业绩相对较好及上海七宝领展广场的全年贡献、财务成本减省以及一次性税项处置及调整，部分增幅被成本(包括未资本化的并购开支)上升所抵销。

年内每基金单位分派按年上升3.7%至272.34港仙；末期分派为每基金单位137.45港仙，按年升3.7%，将于8月4日派付予于6月25日列基金单位持有人名册的基金单位持有人。

领展于同日下午举行业绩记者会，主席欧敦勤、集团行政总裁王国龙、首席营运总裁卓格理及首席财务总裁黄国祥一同出席。

欧敦勤表示，全球房地产市场持续面临逆境，集团正在应对种种挑战且极不明朗的宏观经济及地缘政治环境。在竞争白热化、成本飙升、电子商务及跨境消费等挑战下，领展的零售租户努力应对行业结构性变化，以致租金负担能力正在下降。鉴于租赁周期的性质，租金调整及最终对盈利的影响会滞后。

此外，由于香港市场持续重整，加上最近的成交显示估值下降，预期香港资产估值将面临更大的下行压力。

欧敦勤称，面对这些挑战，管理团队一直制订全盘计划，以管控成本及减低租金下跌对基金单位持有人未来数年回报的影响。就营运效率而言，进一步创新资产管理，在营运开支及人力方面推行严格的成本优化措施。与此同时，集团会继续透过领展3.0战略，在加强管理团队的基础上，进一步推动业务多元化发展。

领展资产管理于今年5月公布推出基金管理业务领展房地产投资(LREP)。欧敦勤指，已有很多好的进展，相信能给予基金单位持有人良好回报。

领展行政总裁王国龙表示，私募基金文件处理花了超过一年时间，所有准备功夫已完成，及于在日本、新加坡和澳洲增聘人手，但由于法律原因，不便对具体的筹资、AUM规划作些作出披露，有更多进展再适时披露。

王国龙强调，与大部分基金经理不同，领展会投放大量资金与其他投资者共同投资，利益一致有助增加投资者对领展的信心。

截至3月底止，领展上年度香港物业组合的物业收入净额按年升2.8%，零售物业组合租用率跌0.2个百分点至97.8%，期内签订逾600份新租约，续租租金调整率转为负2.2%。

期内，旗下商户销售额跌3%，跌幅低于整体市场的7%；租金对销售额比例13%，维持可持续水平。内地物业组合按人民币计算的物业收入净额升28.9%，零售物业组合租用率95.9%，租金调整率转为负0.7%。

王国龙表示，香港零售市道已转差一段时间，而集团策略一直希望提升出租率，以带来人流，希望藉此可以帮助租客的营销环境。虽然租金平均数为负数，且于去年扩大，但业绩对比同行不算太差。

他又指，旗下商场是家庭式消费及体验式消费，可以帮助留住客人；而北上消费是结构性问题，不预期可以一下反弹至疫情前水平。重点专注于与租客合作，及透过调整商户组合以迎合消费者的需要，加上集团于内地有商场可以对冲影响。

首席营运总裁卓格理亦称，撇除北京正进行重大工程的物业后，续租租金仍然上升。但由于希望保持租用率，或会因而牺牲续租租金水平，令续租租金调整继续受到压力，料未来1年租金调整仍然受压。

领展上年度香港零售物业组合续租租金下跌2.2%，内地亦跌0.7%。

对于港元银行同业拆息(HIBOR)连日走弱，首席财务总裁黄国祥称，集团会通过积极的风险管理措施进行调控，且以定息债务进行对冲，短期内定息债务维持在50％至70%的高区间，确保财务成本稳定。

至于所有海外投资，大致上已通过以当地货币计价的借贷、货币掉期合约及外币远期合约对冲。在关税战影响下，集团已做好充足准备。并料近期Hibor大跌只是临时性。

于2025年3月31日，领展定息债务占总负债的比例为66.9%，固定利率对冲比率相对较高。

王国龙补充，领展在香港的主要消费群居住公屋，无供楼负担，息口上落影响不大，但会留意就业率及最低工资上调等间接因素；如息口持续上升，租客营运资金增加，贸易战又影响来货价钱，会令租客利润率降低，要留意情况会否持续；租客整体营运没有大问题，但个别集团因炒楼蚀钱而要结业，若知道会有这类情况便要预早找新租客。

另外，对于REITs纳入互联互通，王国龙称，措施已提出多年，但未有收到正式通知何时开始。不过两地监管机构接连提出，相信推出日子近。“而香港REITs回报比C-REITs稳健，有内地投资者或通过渠道互联互通投资，所以集团有跟不少投资者会面。”

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