从试行到推进 现房销售时代加速到来

现房销售，再次成为热议话题。

近日，河南省信阳市住房和城乡建设局就《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》公开征集意见。其中提出，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。信阳有望成为今年全国首个明确全面落实现房销售的城市。

最近一个月以来，现房销售制度将实施、商品房预售制将终结的舆论持续发酵，该政策引起社会广泛关注。现房销售将带来怎样的影响？商品住房销售制度有何趋势？推进现房销售面临哪些挑战？带着这些问题，中国城市报记者展开了相关采访。

多地积极推进现房销售

事实上，早在2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅就印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南由此成为全国首个实行现房销售制度的省份。

今年以来，多地有力有序推进现房销售。例如，今年3月，湖南省人民政府办公厅印发《湖南省提振消费专项行动方案》，要求“用好用足房地产调控政策工具箱，优化现房销售试点”。

“分析现房销售制度可能产生的影响，需先厘清预售制度承担的功能。”国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民分析，在我国，预售是住房总体短缺时代的产物，承担了较强的融资功能，且融资重心逐渐由“房”向“地”转换。

王瑞民表示，预售起初解决的是没钱盖房的问题。当时，建安成本是大头。购房者提前支付房款，相当于为开发商提供“无息”资金，同时购房者也获得实惠，期房价格远低于现房，且在后续房价上涨中实现资产增值。

“随着地价持续攀升及其在房价中的占比提高，预售转向解决没钱拿地的问题。”王瑞民提到，在此过程中，开发商和地方政府土地出让的利益联结日益紧密。个别地方预售资金监管松懈，开发商过度冒险、超前拿地的风险便通过预售机制转嫁给购房者。

“换句话说，购房者权益保护不足日益成为预售制度下的一个突出问题，并在市场下行后集中暴露，购房人成为烂尾楼风险的主要承担者。”王瑞民认为，现房销售，既能很好地解决预售制下购房者权益保护不足的问题，也能倒逼开发商开发高品质住宅。

在受访专家看来，实行现房销售，获益最大的是购房者。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国城市报记者，对购房者而言，现房销售模式实现了“所见即所得”，有效避免了购买烂尾楼的风险，确保了房屋能够按时交付，从而提高了社会对新建商品房的接受度。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱认为，从长期来看，现房销售制度有助于减少烂尾楼现象，降低购房纠纷，提高市场透明度，增强购房者信心，同时有助于减少预售资金监管问题，促进房地产市场的健康发展。

“对于购房者来说，现房销售优势非常明显，能降低购房风险，可直接看到房屋的实际状况，避免宣传与实际交付不符的问题。”王小嫱对中国城市报记者说。

现房销售占比逐步提升

据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省份出台现房销售相关政策，如安徽合肥、河南郑州、湖南长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。

在受访专家看来，未来现房销售将是大势所趋，逐步由期房主导的销售模式过渡成现房销售。

李宇嘉预测，未来即便预售制度得以延续并存，预售资金监管也将更为严格。这意味着，开发商提取挪用预售资金的难度会显著增加。相较于过去，预售制度在助力开发商加快资金循环、实现高周转方面所发挥的作用已大幅减弱。

“在中西部地区的三四线城市，现房或准现房销售已经相当普遍。”李宇嘉分析，该区域品牌开发商尤其是央企参与度较低，以中小开发商为主。这些中小开发商对现房销售的模式接受度较高，原因一是购房者普遍担心烂尾风险，二是自身融资渠道有限，银行放贷相对审慎。

当前，现房销售占比逐步提升。国家统计局数据显示，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。2020年至2023年现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。

这一趋势的背后,离不开政策层面的强力支撑。

2024年7月，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，强调要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。商品房预售制度改革正式被提上日程。

去年以来，住房城乡建设部多次在公开场合表示，有力有序推进现房销售。2024年底，全国住房城乡建设工作会议将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。

配套支持措施是关键

近年来，社会关于取消商品房预售制、推行现房出售的呼声日渐高涨。然而，推进现房销售仍面临不少现实的挑战。

王小嫱表示，现房销售对开发商的考验最为明显，显著提高房企资本需求，尤其是中小型房企，可能因融资渠道有限，面临破产或被并购的风险。加速行业整合，只有资本雄厚的企业才能更好地存活。此外，现房销售由于开发周期较长，对新房的供应量有一定冲击。

李宇嘉分析，对于开发商而言，现房销售模式在短期内要求其投入较大规模的资金。开发商从拿地到销售的周期，从原来的半年至一年半，延长至一年半至三年，几乎延长了一倍。这导致开发商面临较大的资金链压力，且三年后销售回款能否覆盖前期融资成本存在一定不确定性。

现房销售，对购房者而言，是一次期待；对开发商而言，则是一场考试。如何帮助开发商答好这道题？受访专家建议，土地出让制度、金融政策、财税政策、销售制度等一系列配套支持政策要跟上。

王瑞民告诉中国城市报记者，考虑到房地产开发周期长达3年左右，原先预售制承担的融资功能需要有新的承接者，需要在开发贷、土地出让方面进行相应的配套改革，否则房企拿地会格外谨慎，对地方政府土地出让造成较大影响。

“此外，从拿地到销售的2年至3年时间里，房地产市场不确定性也会客观上要求土地出让时有一定的‘折价’以对冲市场可能的风险。”王瑞民说。

王小嫱认为，现房销售虽然有助于提高市场透明度和保护购房者权益，但短期内会增加房企的资金压力。政府需完善相关配套政策，如提供契税补贴和优化融资环境，以减轻房企负担。

配套政策举措具体可以从哪些方面发力？李宇嘉建议，一是提高土地供应效率，坚持净地出让，完善出让地块周边基础设施建设，促进实现拿地即开工；二是合理确定土地出让价格，适当让利，提振开发商拿地信心；三是优化营商环境，推进手续容缺办理，缩短规划报建流程。

中国城市报记者注意到，不少地方加快出台现房销售配套支持政策。例如，江西省赣州市多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，江西省九江市多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东省多地提高购买现房的公积金贷款额度。

除了配套支持措施以外，王瑞民还建议，未来可以探索带定金的现房销售。定金比例为房价的10%左右，由第三方托管，交房时再办理按揭。“此举既避免购房者过早承担风险，也可以提前利用市场机制平滑现房销售面临的不确定性，还为银行开发贷的发放提供了必要的依据。不少发达国家要求房企预订比例超过50%才可申请开发贷”。王瑞民说。

■来源：中国城市报记者 邢灿