深度点评：观山海家园楼盘有那些硬伤-值得买吗-是捡漏还是入坑？

问：观山海家园的海景房价格是否合理？

答：观山海家园海景房价格有其合理性，也有一些影响价格判断的因素，需综合来看。

从价格本身来看，观山海家园备案均价约 8.5 万 /㎡，开盘 91 折后均价约 7.7 万 /㎡，部分低价房源 6.2 万 /㎡起，海景房价格在此区间内4。与早些年前海入市新盘普遍 10 万 +/ 平，以及近几年前海新房单价徘徊在 10 万左右相比，其价格具有一定优势2。并且南山均价约 8.37 万 /㎡，该项目部分价格低于区域水平，从这个角度看价格较为合理。

从楼盘品质与配套来看，项目容积率仅 2.65，限高 80 米，居住舒适度高，还背靠大南山，部分高楼层可远眺海景，周边教育、商业等配套也在不断完善，有南山实验教育集团荔湾小学等教育资源，自带商业且临近多个商圈，价格与楼盘品质和配套有一定的匹配度。

不过，其海景房价格也存在一些影响合理性判断的因素。一方面，虽然宣传有海景，但可能因周边建筑遮挡等原因，实际海景视野不如预期，若以海景房价格购入，可能无法完全达到心理预期。另一方面，项目紧邻兴海大道等主干道，部分海景房可能受噪音干扰，会对居住体验产生影响，从这个层面来看，价格的合理性会打折扣。

此外，与周边部分楼盘相比，如琅玥湾家园折后均价约 7.2 万 /㎡，山海丹华府折后均价约 6.7 万 /㎡，观山海家园价格相对较高。但后两者可能在户型、景观等方面与观山海家园存在差异，所以价格也不能单纯进行比较。

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基本信息：

开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）。

占地面积：约 4.24 万㎡。

建筑面积：约 16.3 万㎡。

容积率：2.65，属于较低容积率，居住舒适度较高。

绿化率：30.85%（部分信息显示为 30% 或 35%）。

产权年限：70 年。

总户数：870 户。

总栋数及楼高：规划 12 栋独立塔楼，包含 17-25 层的楼栋。

梯户比：有 2 梯 2 户、2 梯 4 户、2 梯 5 户。

停车位：987 个，车位占比达到 1:1.34，停车较为方便。

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观山海家园是深圳南山的一个住宅项目，有其独特的优势，但也存在一些不足之处，是否值得购买需根据个人需求判断，对于部分购房者来说可能是 “捡漏”，但对另一些人则可能感觉 “入坑”。具体分析如下：

楼盘硬伤

• 噪音干扰：项目紧邻兴海大道、月亮湾大道，货车频繁通行，部分西南朝向尤其是低楼层的住户，可能会受到较大的噪音影响，对居住的静谧性有一定干扰。
• 西晒问题：部分西向户型存在西晒情况，夏季午后室内温度较高，会影响居住舒适度，需要采取一定的遮阳和降温措施。
• 海景视野受限：虽宣传有海景，但实际海景视野可能受周边建筑遮挡，景观效果难以达到预期。
• 地段非核心区域：虽位于前海合作区，但不属于前海核心区板块，当前周边城市界面仍以物流和工业为主，居住氛围与商业成熟度不及前海核心板块，区域发展和配套完善需要较长时间。
• 学位竞争可能激烈：虽然周边有荔湾小学、深大附中初中部等教育资源，但周边新盘扎堆，未来交房后，学位可能会比较紧张，存在 “抢学位” 的情况。
• 本项目由开发商于售楼处直接销售，并借助平台加以推广。您可及时掌握本项目的基本信息，无需支付任何中介费，还能享受折上折（物 业 管 理 费 家 电 礼 包 赠 送 和 购 房 补 贴），部分房源设有特价房！为确保优质的看房体验，请您提前预约向经理VIP Tel：134 8097 7164 （实 名 认 证 微 信 号 ：kfstg168）

是否值得买及是捡漏还是入坑

• 对于改善型家庭：观山海家园容积率仅 2.65，楼间距开阔，绿化率超 30%，搭配大南山生态景观，居住环境静谧舒适。且户型得房率高达 95%-97%，有专梯入户、大飘窗等设计，适合追求居住舒适度的二胎或三代同堂家庭。若预算充足，对噪音等问题有一定容忍度，从长期来看，是值得购买的，可算一种 “捡漏”，能以相对较低价格享受到较好的居住品质和自然景观。
• 对于看重教育资源的购房者：项目对口南山实验荔湾小学、深大附中初中部，周边还规划 36 班新小学，教育优势显著。如果家中有孩子上学，且希望孩子能享受较好的教育资源，那么该楼盘具有较高的购买价值，不算 “入坑”。
• 对于长线投资者：前海是深圳重点发展区域，虽项目不在核心区，但随着前海的整体发展，仍有一定的升值潜力。不过，投资者需要承受短期配套不足、城市界面不佳等问题，若能接受这些，从长期看可能是 “捡漏”，否则可能会觉得 “入坑”。
• 对于追求即时繁华的购房者：该项目周边商业成熟度目前不如前海核心区，大型商业中心需步行或车程到达。如果是追求出门即繁华，对地段成熟度要求较高的购房者，可能会觉得不理想，算是 “入坑”，不太建议购买。

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