出资人离世后，借名买房协议如何影响产权？房地产律师解读

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房产证上的名字与实际出资人不一致，当出资人离世，房产该归谁所有？一场围绕房屋产权的家庭纷争，揭开了借名买房背后隐藏的法律风险。今天，我们就通过这起真实案例，为你解读其中的法律门道。

案件梳理

（一）当事人信息

原告：吴玉珍、陈海峰、陈海燕、陈海霞、陈海琳

被告：陈海洋

第三人：刘敏

亲属关系：吴玉珍与陈德明系夫妻，育有子女五人，分别为长女陈海燕、次女陈海霞、三女陈海琳、长子陈海峰、次子陈海洋 。陈海洋与刘敏于 2010 年 1 月 9 日登记结婚，陈德明于 2017 年 8 月 1 日因病去世。

（二）案件背景

陈德明在婚姻存续期间，因年龄问题无法办理银行贷款，便以陈海洋的名义购买了一号房屋 。2010年，陈德明、陈海洋及刘敏签署协议，明确房屋为陈德明借陈海洋之名购买，购房款及月供均由陈德明支付，房屋不属于陈海洋所有，而是代持性质 。此后，房屋登记在陈海洋名下，贷款也由陈德明还清。

陈德明去世后，未留下遗嘱。吴玉珍等五人认为一号房屋实际是陈德明与吴玉珍的夫妻共同财产，陈海洋已签署《继承权放弃申明书》，因此要求陈海洋和刘敏配合办理房屋产权过户手续，将房屋按特定份额登记在五人名下。陈海洋认可借名买房事实和放弃继承声明，但刘敏坚决反对，她主张房屋是其与陈海洋的夫妻共同财产，购房款包含她的劳动报酬及投资分成，还指责陈海洋与原告方恶意串通 。三方争议不断，最终诉至法院。

争议焦点

（一）一号房屋是否构成借名买房关系？

原告吴玉珍等五人主张：陈德明因贷款限制借陈海洋之名买房，有书面协议为证，且购房款均由陈德明支付，房屋也一直由陈德明夫妇使用，借名买房关系成立。

第三人刘敏主张：不认可借名买房，称房屋是她与陈海洋的婚房，购房款包含自己的投资分成和陈海洋的劳动报酬，应属夫妻共同财产 。

（二）本案案由及诉请能否成立？

原告吴玉珍等五人主张：基于借名买房合同关系，要求按继承份额办理产权过户，诉讼请求合理合法 。

第三人刘敏主张：本案案由是合同纠纷，而原告的继承诉求与之不属于同一法律关系，不应在本案中处理，且房屋权属存在争议，需先确认物权归属。

（三）陈海洋放弃继承权是否有效？

原告吴玉珍等五人及陈海洋主张：放弃继承权是陈海洋的真实意思表示，是其合法权利 。

第三人刘敏主张：陈海洋在短时间内放弃继承权，与此前夫妻约定矛盾，存在恶意串通嫌疑，放弃声明无效 。

案件分析

（一）借名买房关系的认定

合理性分析：购房时陈德明六十余岁，超出一般贷款年龄上限，借名买房具有合理动机 。

证据支撑：

书面协议：虽刘敏以醉酒记不清为由否认，但在房屋未办证时签署声明符合常理 。

出资证明：首付款由陈德明及陈海峰支付，贷款还款账户资金绝大部分来源于陈德明，刘敏无证据证明款项性质为投资分成或劳动报酬 。

手续持有与使用情况：购房手续由吴玉珍持有，房屋交付后也一直由陈德明夫妇使用并支付相关费用 。

综合以上证据，法院认定借名买房合同关系成立，陈德明为借名人，陈海洋为出名人 。

（二）案由与诉请的处理

本案核心是借名买房合同关系，虽涉及继承份额分配，但原告基于借名买房要求过户的诉请与合同关系紧密相关，法院可在本案中处理 。不过，法院仅支持办理过户手续，关于继承份额的具体划分，需在继承法律关系中另行解决。

（三）放弃继承权的效力

刘敏虽质疑陈海洋放弃继承权的动机，但未能提供有效证据证明恶意串通。陈海洋作为完全民事行为能力人，有权自主决定放弃继承，其放弃声明有效。

裁判结果

判决生效后七日内，陈海洋、刘敏协助吴玉珍、陈海峰、陈海燕、陈海霞、陈海琳，将一号房屋所有权变更登记至五人名下 。

驳回吴玉珍、陈海峰、陈海燕、陈海霞、陈海琳的其他诉讼请求 。

案件启示

（一）借名买房需谨慎，书面协议要明确

借名买房存在极大风险，即便亲属之间也可能因利益产生纠纷。务必签订书面协议，明确房屋实际出资人、权属归属、代持报酬等关键条款，同时保留出资凭证、还款记录等证据。

（二）夫妻财产需明晰，共有权益要保障

婚姻关系存续期间的财产归属容易产生争议。夫妻双方应及时沟通财产情况，对于重大财产如房产，可通过婚内财产协议明确份额 。若一方擅自处分共有财产，另一方需及时通过法律途径维权。

（三）放弃权利要慎重，避免纠纷留隐患

放弃继承权等重大权利时，需谨慎考虑并确保意思表示真实。建议在律师见证下签署书面文件，避免因程序瑕疵或被质疑恶意串通引发纠纷 。

（四）法律关系要理清，诉讼策略是关键

在复杂纠纷中，准确判断法律关系至关重要。如本案涉及合同与继承的交叉，合理确定诉讼请求和案由，才能提高胜诉几率 。遇到类似情况，及时咨询专业律师制定策略。

房产纠纷往往牵扯多方利益，唯有依靠法律和证据才能维护自身权益。如果你在房产交易、继承等方面有法律困惑，欢迎留言交流，专业律师为你答疑解惑！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）