浙江
文︱刘德科
这一轮的城市更新，规格很高。你看，文件是以中办和国办的名义发的：5月15日公布的文件，是叫做《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》。
5月20日，国新办专门召开了解读这份文件的新闻发布会，住建部、自然资源部、国家发改委、财政部、金融监管总局这五个中央部门悉数出席。你能看到的新闻标题或观点基本上是这样的：「城市更新大潮来了」「城市更新有望激活万亿级市场」或「城市更新是城镇化进程下半场的主战场」……
万亿级投入
我们的第一个问题是，这一轮的城市更新是不是万亿级市场？
当然，政府投入的方式不局限于财政投入，还会有超长期特别国债、地方政府债、银行信贷、国有资本等等。所以，达到万亿级不是什么难题，但能拉动多少高度市场化的投资，就另当别论了。
所以，我们的看法是：城市更新可能是万亿级的政府投入，但未必是万亿级市场。打个比方，建造地铁、医院或博物馆，主要是靠政府投入，而不是主要靠市场机制。
不是棚改2.0
第二个问题，这一轮的城市更新是不是棚改2.0？肯定不是。
棚改主要是拆，但这一轮的城市更新，强调的是「不搞大拆大建」。
棚改所实现的，是资金大流动，它能搅动金融投放、土地财政、房地产开发等环节，形成「从金融到土地到楼盘再到购买」的逻辑闭环。
这一轮的城市更新，主要聚焦在改造上，跟土地财政收益与房地产开发关联度非常弱。
惠民
第三个问题，这一轮的城市更新，能带动楼市行情吗？带不动。
无论是「老旧小区整治改造」（不需要房企做），还是「老旧街区、老旧厂区的功能转换与业态升级」（房企也没这个能力），都跟传统意义上的房地产没什么直接关系。
我们来看一组数据就明白了：「截止到2024年底，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。」〔住建部副部长秦海翔，国新办发布会，2025/5/20〕
在楼市陷入低谷期的这三四年，开工改造28万个老旧小区，已经是非常庞大的一个数字了，但它有托举楼市的功效吗？几乎没有。所以，这一轮的城市更新，其目的并不是为了提振楼市，最大的目的其实是惠民，让老百姓有获得感；同时，政府主导的巨量投资也可以带动GDP增长。
当然，城市更新也可以算是广义的房地产，但无论是老旧小区改造还是老旧街区或厂区的更新，其技术难度都远超当前的住宅楼盘开发。政策能解决资金来源问题，但资金如何平衡、规划设计如何走出「面子工程」的惯性、后期运营如何可持续等诸多问题，都需要积累经验，需要摸着石头过河。
你越是认真对待城市更新，你就会发现：整个中国的所有开发经营主体，在城市更新这个领域，都经验尚浅。
资金平衡
第四个问题，如果楼市行情继续下行，城市更新会进化成棚改2.0吗？
从目前的风向看，即便楼市行情转冷或者下行，也不会有棚改2.0；只有等到楼市行情恶化，这一轮城市更新才有可能进化成棚改2.0。
通读中央文件《关于持续推进城市更新行动的意见》，你能感受到的最大基调，当然是「不搞大拆大建」；但在谈到城中村改造时，留下了一个小小的接口：「加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目」——内行的人都知道，城中村改造如果不结合房地产开发，很难做到「城市资金能平衡」。
现在的问题是：已经为提振楼市出台了无数政策的人，并不相信楼市还会继续恶化。
主编-何玲 影像总监-费嘉
编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正
商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科
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