上海拆迁节奏要变了？

　　上周高层发了一个重磅文件，关于城市更新的。

　　规格很高，但市面上的讨论不多。

　　因为文件偏宏观，是顶层设计和方向性的，但对楼市、对城市，对我们的房子，其实影响深远，意义很大。

　　我仔细研究了下，帮大家找出几个重点。

　　不得不说，往后国内拆迁的节奏要变了。

　　上海这边，有自己的步伐，具体往下拉。

　　大拆大建的时代结束了

　　官方数据，我国城镇化率已经超过67%，9.4亿人生活在城镇。剩下的还生活在农村的，不少都是老人，不太可能搬到城市，所以城市化已经接近饱和。

　　城市发展思路也需要从“大拆大建”转向精细化运营，进入以存量为主的新阶段。

　　城市更新的路子在这个基础上也会发生变化。

　　国内拆迁的节奏也要放缓了

　　《意见》提出了八项主要任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等内容。

　　我仔细研究文件表述，绝大部分的内容都是在存量方面，增量方面的不多。

　　除了城中村之外，其他基本都是存量改造，改造这两个字划重点。

　　就连城中村，以后能拆迁的概率也越来越小了。

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　　老房子翻身更难了

　　《意见》里说到拆的，重点就这句话：“加快拆除改造D级危险住房”。

　　这个D级危房指承重结构承载力已无法满足正常使用要求，房屋整体出现险情，随时可能倒塌的房屋。包括地基沉降，结构变形，材料老化等可能危害生命安全的房子。

　　实际上被鉴定为D级危房是相当困难的，之前哈尔滨私拆承重墙导致住户家中出现裂缝的高层住宅，最终的鉴定结果依然是“结构整体安全稳定”。

　　很显然，老旧小区不会再迎来大规模拆迁了，这是最大的一个利空消息。

　　老房子本来就难卖，原本还能指望着拆迁换房子，现在这个希望也没有了，想卖房只能砸盘。

　　因为说白了拆迁这个事情是要有利可图，如果把你家老房子拆了，不能造出更多的新房子，或者造出了新房子也没人买，那谁吃饱了撑得去拆？

　　不过，拆迁的概率虽然小了，但是改造的机会变大了。

　　官方表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。”

　　上海拆迁还有红利

　　上海的拆迁，在全国来讲，自然有很多不同于外地的需求和出发点。比如疏导城区人口，解决大城市病这个需求。

　　上海市中心多年的拆迁搞下来，已经明显降低了核心区的人口密度，但还不够，还没达到指标要求。

　　这也就意味着，未来十多年，上海核心城区的拆迁，人口疏解，还是要继续搞。

　　那么拆迁多的几个区，比如黄浦徐汇，这些地方的老破小价格还会有一定支撑。

　　原因是这些拿到拆迁款的人，尤其是上了年纪的，故土难离，直接原来家附近买一套老破小完事，相比原来的弄堂也算升级了。

　　我们统计了过去7年的上海市拆迁预算，2025年的1402亿已经是历史第二高的水平。

　　房外房研究院制图

　　上海的拆迁红利，还能吃个十多年。十多年后，成规模的拆迁会越来越少。届时美丽家园，修修补补会成为主基调。

　　老旧小区改造这块，上海也在发力，也就是美丽家园，什么雨污混接改造、信息架空线入地，增设电动自行车充电设施等等。

　　今年，上海老旧小区计划实施改造1500万平方米，这一数字是这些年来的新高。

　　上海计划今年把全市符合条件且这些年没有改造过的小区，基本都纳入改造范围，实现符合条件的老旧小区改造全覆盖。

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观观详细分析：

上海的房子是卖是留？

　　上海拆迁新趋势

　　上海拆迁有两个新趋势，一个是房票制度开始升级，甚至在郊区首先铺开。

　　另一个就是居民自主出资原拆原建，上海还没声音，但估计后面也会有。

　　上海之外的其他三个一线城市，已经出现很多居民自主出资原拆原建的例子。

　　比如北京西城区新街口街道的桦皮厂8号楼原拆原建的费用，就是政府补贴+居民自筹的方式组成的。

市区财政按照5786元/平方米的标准对原始面积部分的重建资金进行补贴，剩余差额部分由居民自行承担，对于新增面积部分，居民则需要按照综合改建成本进行全额支付。

　　市区财政按照5786元/平方米的标准对原始面积部分的重建资金进行补贴，剩余差额部分由居民自行承担，对于新增面积部分，居民则需要按照综合改建成本进行全额支付。

　　算下来每户居民大致需要出资18万~23万元不等。

　　在西城区这个寸土寸金的地段，花这个钱老房换新房，还是很实在的。

　　好房子新房，压着二手房打

　　从《意见》中可以看出未来楼市的两个新方向。

　　第一个：新建好房子，之前也公布了好房子的标准：

　　跟新建好房子比起来，二手房的弊端太明显：公摊高，隔音差，公区环境差……

　　就说上海，原本上海的新房质量差到不行，在全国都倒数。买房人实在没得选，捏着鼻子也就买了。

　　现在高品质新房出来了，更是哄抢，周边二手房别说倒挂了，价格比新房便宜都难竞争。

　　奉劝大家：

　　二线以下城市，没电梯的老房子，除了自住的全部卖掉，没有特别的理由更不要买。

　　这些地方不缺地，造新房更没节制。

　　未来绝大部分的房子，都会沦为消费品，新房比二手房贵，但等新房到了二手市场，依然要打折卖。

　　总之，随着新房子好房子越造越多，品质差维护差的老房子处境会越来越不妙。

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　　城市更新，提振消费

　　城市更新，也是拉动消费的一把利器。毕竟加装电梯，刷墙，换家具家电，包括什么原拆原还，都要花钱消费。

　　这不，上海紧跟着就出方案了，提振消费专项行动方案：加快构建房地产发展新模式，滚动推进老旧小区更新改造。

更好满足住房消费需求。加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造。扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜。支持居民刚性和改善性住房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。扩大住房公积金适用范围，探索优化住房公积金使用政策，落实上海市灵活就业人员缴存、提取和使用住房公积金的实施办法。

　　接下来可能会出一些不大不小的利好政策，比如继续降低交易税费等等。

　　文化旧改

老旧街区、厂区、城中村更新活化低效厂房为文创园区，城中村改造“一村一策”避免大拆大建。

　　很多老旧街区，烟火气重，但略显杂乱，收拾收拾，刷墙种树，把街区环境和管理搞好，会有效刺激周边的逛街需求。

　　比如苏州姑苏区的十全街，更新改造后，街道流量商户收入显著提升。

　　上海可以参考的案例有张园，田子坊等。

　　但具体到各个城市，还是要看资金落位程度。

　　当地有资金就多搞，预算紧张就往后排。

　　小结

　　最后，给普通人的建议：

　　1、手里有二线以下城市老房子的，抓紧卖，晚了就卖不掉了；

　　2、上海拆迁还会继续，机会多在核心区；

　　3、大部分房子会沦为消费品，买房选筹要更谨慎。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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