100万买入，年收租5.4万！珠城公寓可抄底了？

　　最近，不少买家涌入珠城，疯狂抄底公寓！

　　有中介爆料称，5月珠城公寓成交占比从10%飙升至20%，有盘一天卖多套。

　　楼市君打探到，这群买家基本是冲着“白菜价”+投资回报率入手。

　　有珠城公寓业主，甚至短短2年就打5折卖，从4万+到现在2字头，值得冲吗？

　　｜广州城景航拍

　　|广州楼市发布 摄

　　壹

　　大家关注珠城豪宅（住宅）比较多，没想到公寓也卖得风生水起。

　　以前基本一个月卖两三套，但最近两个月，珠城公寓就卖出了13套（含法拍），这还只是6个盘的业绩。

　　其中富力盈丰一天卖2套，富力两盘成交就超过了5成，是投资客重点狩猎对象，中介表示多的时候一天带两台客。

　　楼市君翻看珠城近两个月的成交发现，公寓项目的市占率已经从4月的10%上升到了5月的20%。

　　｜广州楼市发布 制图

　　据不完全统计，珠城公寓项目至少有15个（含商住混合项目），整体成交套数可能更高。

　　什么原因？ 价格降到位了！珠城公寓价格近3年普遍跌了20-50%。

　　就拿合景睿峰L7来说，2023年能卖到4万+的啊，到今年就已经低至2.5万/平。

　　同样是114平，2023年要395万才能拿下，今年300万就能搞定，省下一辆近百万豪车。

　　短短2年房价打五折。投资客内心OS：此时不抄底更待何时？

　　｜广州楼市发布 制图

　　再比如富力公园28，2024年8月以前的成交价都在5万+，180平和215平大户型一度卖到8万/平。

　　去年8月以后 整体退守4字头， 今年又跌破新低出现了3字头。

　　4月7号成交的一套低楼层274平，总价1000万，折合单价3.65万/平。

　　｜图源：贝壳找房

　　富力盈丰大厦的价格也在走下坡路。

　　楼市扒了这个盘近4年的成交，发现2023年上半年以前的成交价基本都在3-4万+/平，之后就全面回撤到2字头。

　　今年更是首次出现1字头成交，5月13号成交的一套51平单价1.97万/平。

　　｜楼市君和中介聊天截图

　　富力盈力也出现低于官方参考价成交。

　　中介透露，近期富力盈力成交的一套56平公寓，总价110万左右，比官方核税价还低了十几万。

　　珠城公寓价格到位，投资客也很难抵住诱惑。

　　贰

　　当然啦，抄底珠城公寓，价格是最重要的因素，但只是之一。

　　投资客下手之前要考虑的至少还有两点：租金回报率和机会成本。

　　1、租金回报率相对可观，有房源直逼6%。

　　楼市君摸查发现，珠城部分公寓虽然降价明显，但租金却很坚挺，普遍在4500-28000元/月。

　　再结合成交价/贝壳挂牌价算下来，接近6成的租金回报率在4%以上。

　　其中富力盈丰一套约56平的租金回报率最高达到5.88%，接近6%。

　　忽略税费的情况下，假设一直固定收租，最快17年就能回本，之后全是净赚。

　　｜广州楼市发布 制图

　　而且中介透露，珠城部分公寓也相对好租。

　　比如互相挨着的富力盈力和富力盈丰两盘地段比较繁华，不仅附近有广州市妇幼还有铁一中学、天河中学等，上班生活都便利。

　　此外10号线广州大道中地铁站预计今年6月开通，距离两盘都在100米左右，这点也是两盘卖得比较多的原因之一。

　　地段核心配套齐全好租，地铁一来还有涨价空间。

　　｜广州楼市发布 制图

　　2、存款利率首次跌破1%，把钱存银行吃利息不划算了。

　　这群人最 注重钱生钱，不赚就是亏，少赚也亏。

　　以往存款利率高的时候，很多人更偏向于把更多的钱存银行吃利息。

　　比如2015年五年期存100万利息是3万，安全且收益很可观。

　　｜广州楼市发布 制图

　　但这些年银行存款利率一直在下降，“睡前”收入越来越低。

　　今年 5月20日再次下调，1年期存款利率历史以来首次跌破1%，三年期和五年期分别降至1.25%和1.3%。

　　同样是100万，五年期按照现在的存款利率收益只有1.3万，缩水一半以上。

　　另外，据中指院数据，今年4月北上广深租金回报率分别是为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%，都比五年期存款利率高。

　　这也侧面说明，银行存款利率确实来到了很低的阶段。

　　｜广州城景航拍

　　|广州楼市发布 摄

　　不过，只要是投资就有风险，且收益越高，风险也相对越大。

　　投资珠城公寓，需要收益和风险共担，追求资产稳健的普通玩家还是要慎入。

　　你看好珠城公寓的投资回报吗？欢迎留言探讨~