北京
成都本土企业兴城人居的亏损窟窿越撕越大。
近日，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司（简称“兴城人居”）披露公司2024年债券年度报告。其中，净利润亏损为20.08亿元，较2023年同期的约5.34亿元大幅增加。
兴城人居的亏损雪球为何越滚越大？去年底公司董高监大“换血”，又能否扭转业绩颓势？
营收“三连跌”，毛利率跌至3.06%
兴城人居是成都兴城投资集团有限公司（简称“兴城集团”）全资子公司，成立于2004年，在成都兴城集团“4+1”产业体系中主要承担城市开发、城市运营相关业务。
这家头顶中国房地产综合实力100强、四川房地产品牌十强、成都楼市十大名企等多项荣誉的地方国企，以房地产开发建设为龙头，业务横跨住宅开发、片区开发、保障房建设、资产运营等多个板块，曾是成都楼市的重要一员。
然而，翻开兴城人居2024年的业绩却发现，其表现一言难尽。
企业公告截图。
纵观兴城人居2024年的财报，总收入73.66亿元，较2023年的117.44亿元下降了37.28%。而过去几年来，该企业收入也是一路下滑。2021年、2022年，其收入分别为224.58亿元、175.66亿元。
从业务细分来看，房屋销售收入占据绝对优势，收入70.92亿元，占比96.27%；租赁和酒店业务虽毛利率可观，却是“杯水车薪”，合计收入仅为2.62亿元。
总体收入下降背后，主要原因在于房屋销售收入的下滑，同比下降了38.31%，直接拖累整体业绩。对此，兴城人居称，是因房地产市场下行，2024年销售并结转的项目减少所致。
让人吃惊的莫过于毛利率的断崖式下跌——从2023年的14.61%骤降至2024年的3.06%，其中房屋销售毛利率仅剩1.62%，较上年同期的14.12%近乎归零；而租赁、酒店业务毛利率则是高达58.94%、22.45%。
对于毛利率的大幅下滑，兴城人居解释称，2024年结转的人才公寓因“优惠出售”政策原因，项目毛利率较低，同时该年度结转的毛利率较高的商业项目减少。
也正是由于极低的毛利率及其他原因，导致兴城人居的亏损大幅增加。
2024年，成都兴城人居净利润亏损20.08亿元，而其2023年同期亏损约5.34亿元。
对于亏损的原因，兴城人居称，人才公寓项目毛利率较低；部分“三圈层”项目去化慢，资金占压成本高；部分项目以价换量，毛利空间收缩；部分项目计提存货跌价准备；部分参股项目存在投资亏损。亏损主要受房地产市场下行影响，但未对公司日常开发、销售及项目推进造成实质障碍。
不过，兴城人居也表示，截至2024年末，其货币资金余额为72.38亿元，公司流动性充足且融资渠道畅通，因此报告期内合并报表范围内的亏损不会对公司生产经营和偿债能力产生重大不利影响。
“旅游系”掌门上任，能否玩转地产牌？
业绩下滑之下，兴城人居于去年年底上演了高管“大换血”。2024年的最后两个月，该公司董事长、总经理、副总经理等核心高管离任。
企业公告截图。
其中，李柯接替王磊出任公司总经理，此后康瑛接棒王磊任董事长职务。此外，副总经理刘荣友、明亮离任，刘宏任职副总经理。
王磊任职时间是2022年8月-2024年12月，也正是他任内的2023年、2024年，兴城人居遭遇业绩“滑铁卢”，连续两年录得亏损，2024年更以20亿巨亏刷新纪录。
同时，根据克而瑞四川统计数据，在成都房企销售排行中，企兴城人居全口径销售额从2023年的178.39亿元腰斩至2024年的81.73亿元，排名也从第四名下滑至第十名。
兴城人居急需新的管理层带来新气象。
纵观兴城人居党委书记、董事长康瑛以往的履历，多与文旅相关。根据兴城人居此前发布的公告，康瑛曾任成都天府绿道建设投资集团有限公司党总支书记、董事长，兼任成都天府熊猫国际旅游度假集团有限公司董事长、成都天府绿道文化旅游发展集团股份有限公司董事。
新管理层能否助兴城人居走出颓势，打出一场翻身仗，值得拭目以待。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆
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