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项目位于海珠西板块，珠江后航道片区，就在天荟江湾和中海观澜府的旁边，这块地是去年越秀以总价20.2亿拿下的大干围地块，折合楼面价3.35万/平，早先这块地是商业用地，后面越秀地产以现金补偿15.29亿元收储，并调整为宅地，这里距离珠江仅200来米，附近住宅多数为豪宅，周边配套也算齐全，附近有即将开通的地铁10号线，家楼下就是商业，据了解，项目规划了95-195平的三四房产品，最快下个月就会入市，想要了解更多信息的可以联系博主。

项目区域图

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①项目基本信息

项目占地面积：15489平，建筑面积：60398平

绿化率：20％，容积率：4.17

规矩栋数：4栋，总户数：443户

车位：733个，车位比：1：1.47，总层高：37层

首推户型：90-125-160-190平，3-24楼为低区，2梯4户，有90-120-160平，25-37平为高区，2梯3户，有120-160-190平户型

越秀江湾潮起效果图

②交通配套

项目距离在建的地铁10号线大干围站直线约700米，由于地铁站那块在修路，从项目步行至地铁站只能兜到石溪耗壳洲东街转过去，实际距离并不近，约1.7公里，要走25分钟左右，后续环岛路与地铁站的路通了之后会近很多，未来通过10号线可4站到中大，9站到珠江新城，附近还有广佛线和2号线的交汇站南洲站，项目步行过去大概1.6公里，需要24分钟左右，乘坐2号线去老越秀或者白云新城都是直达。✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-805-9003【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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自驾的话，项目门口就是环岛路{石岗路-大干围段}，预计今年也会开通，环岛路全长42.2公里，未来可贯通整合海珠环岛将按，串联起海珠湾与琶洲，附近还有在建的海珠湾隧道，预计今年开通，通车后这里去广州南站也非常方便。

项目交通示意图

目前开车去琶洲的话，可以走新滘路或者环城高速，基本都是15公里左右，半小时即可到达；去珠江新城的话，则是通过新滘西路转广州大道南，全程12公里，也是半小时左右的车程，项目整体交通是没问题的，去哪里都很方便，非要说不好的就是距离地铁不算近。

③教育资源

项目500米范围内规划了一所66班的完全中学，附近还有广州第九十七中学、南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学等，具体学校还未确定，越秀的项目一般对口学校不会差。

④商业休闲✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-805-9003【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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项目楼下就有广州首个滨江海港汇，投资近40亿，这座商业巨舰，自带3.4万方的商业Mall，并且，还有约2万㎡的写字楼以及约1.5万㎡的高端商办，据了解，项目已在2023年12月12日正式封顶，预计在2025年年底正式开业。

项目步行300米就是约1.7万方的滨江公园，在这里可以巡江漫步，一边逛街吃饭，一边欣赏江景，当然约上三五好友，迎着江风小酌一杯也不错，内部还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活配套相对已经成熟。

⑤医疗

目前附近有中山大学孙逸仙纪念医院南院区，珠江医院、广医二院、周边还有广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等医疗设施。

周边配套示意图

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⑥小区设计、将推户型

社区内部，越秀则以先锋理念与手笔，打造一座了立体无界“未来社区”，城市的先锋派，是站在潮头，引领思潮的一群人，他们有审美，有文化，有强烈的自我价值追求，但并非特立独行，与周围环境格格不入，而是更遵循“做自己的主人”、“尊重内心需求”的生活态度。

越秀的「先锋系」，正是为呼应这群先锋派的需求而生。

它构建的是，“空间-生活-圈层”三位一体的价值坐标系，风格不被定义，不被标签化，同时追求悦己的生活，跨代际的高阶圈层。

一方面，重塑滨江水岸的住宅封面，以先锋审美的立面，让建筑集群成为城市进化的精神图腾。

另一方面，则用悦己、效率、健康，重新定义滨江生活的高端标准。并且建立跨代际圈层，打破高阶社交壁垒。

在这里，所有体验彼此渗透，无界交融，不必走出家门，你所居住的地方就是滨江生活的“超级底盘”！由此生活方式有了无限精彩。

在越秀·江湾潮起，越秀不仅把珠江变成生活的日常，围绕珠江更延伸出立体园林、疗愈花园以及滨江公园，一下楼便是沉浸式的观景享受。

同时，以立体园林为“链接”，融入艺术泛会所、恒温泳池等一系列“悦己”享受，双层艺术泛会所、无边际恒温泳池，则将城市地标收为窗前私享的美景，引入酒店式服务，24小时管家，定制圈层奢享体验。

据了解，项目共规划了4栋住宅楼，均为37层，分高低区设计，梯户比和户型都不同，高区和低区的电梯相互独立运行，每部电梯仅停靠对应楼层，这样能大大缩短候梯时间，日常出行更加高效。

而且梯户比和户型也不同，低区为3-24层两梯四户、预测户型有90-120-160㎡三种。高区为25-37层两梯三户，预测户型有120-160-190㎡偏改善产品。

项目阳台占比能达到20%，产品将会是新规户型，使用率突破100%不成问题。

此外地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，如果真能弄成，整个小区有望成为立体的花园社区！✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-805-9003【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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户型图还没出来，但有几个细节可以透露：全新规、南向！会有约120%使用率，多开间南向。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：景观资源不错，南洲板块内首个临江社区，高区户型基本都是南向一线望江，交通还行，附近有地铁10号线、广佛线和2号线，出行很方便，配套都挺成熟，家楼下就是商业和滨江公园，户型使用率预计不会差，阳台占比能达到20%。

缺点：附近都是工厂和城中村，环境比较差，加上石溪旧改停滞不前，短期内很难改变，小区比较密，里面的花园和公建配套不会多，南侧是海港汇和天荟江湾大平层，北面是高层公寓，西边是观澜府，低层的视野光线都比较一般，受影响较大，环岛路迟迟没打通，项目步行去地铁站比较远，基本都要走20分钟以上，进小区的道路较窄，而且很多货车，高峰期经常堵车，没有配建学校，教育存在不确定性。

能不能买：这个盘比较适合偏爱江景资源的客群，无需好的学位，以自住舒适度为优先的客群。

可对比楼盘：中海大境、保利燕语堂悦、越秀熙悦江湾。

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今年以来，我国房地产市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。但也要看到，部分地区房地产市场仍处于调整中。”国家统计局新闻发言人付凌晖在今日的国新办发布会上表示。

据国家统计局3月17日公布的信息，1-2月全国新建商品房销售额10259亿元，同比虽然下降2.6%，但降幅大幅收窄14.5个百分点；新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点。

数据显示，截至今年2月末，商品房待售面积79891万平方米，同比增长5.1%。其中，住宅待售面积增长6.6%。

“在止跌回稳态势下，购房需求持续释放，将增强去库存动力，各地持续收购存量商品房，也为去库存创造了更好的条件。今年，多渠道并发，将为库存去化提供更为坚实的基础。”易居研究院副院长严跃进表示。

2月房价下跌城市数量增多

从2月房价表现情况来看，新房及二手房价格下跌城市数量有所增加，显示楼市仍处于止跌阶段。

统计局今日公布的全国70城房价数据显示，2025年2月，新房价格环比上涨城市数量为18个，较上月减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。二手房价格方面，仅有3城房价环比上涨，较上月减少4城；下跌城市有65个。

“2月新房价格出现回调，上涨城市数量减少，70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，短期而言，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。

新房价格方面，2月一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。

从不同城市角度来看，2025年2月南京新房价格指数环比上涨0.7%持续领跑70城，环比已连续4个月上涨，显示出南京市场的强劲复苏。其次是深圳，2月新房价格指数环比上涨0.4%，环比已连续上涨5个月；上海2月环比上涨0.2%，同比上涨5.6%。此外，北京、大连、哈尔滨、南昌、宁波等城市新房价格环比也均实现正增长。

二手房价格方面，一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。

深圳、海口、成都成为仅有的2月二手住宅价格环比上涨的三个城市，其中，深圳环比上涨0.3%居首，出现环比“五连涨”行情；成都二手房价格也较为坚挺，2月环比上涨0.2%，环比已连续5个月上涨。

“从2月房价数据可以看出，市场正处于复杂的调整阶段，一线城市新建商品住宅价格有一定支撑，二手房市场的波动并不会改变市场持续复苏的趋势，但二三线城市面临不同程度价格调整压力，市场的分化还持续存在。”58安居客研究院院长张波表示，后续市场走向仍需关注政策的进一步落实效果、宏观经济环境变化以及消费者信心的恢复情况等多方面因素。

“下阶段，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产新发展模式，推动房地产市场平稳健康发展。”付凌晖表示。

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