预算200-300万，也可以咔咔乱杀

绿皮换高铁之后，价格也拉起来了。

前段时间，我们说过，4-5月新产品扎堆入市，会重塑市场的需求和价格体系。

现在看来，这招已经见效，打头阵的，是200-300万这个价位。

今年三大卷王，珠江天河都荟、珑岄上城、珑曜上城，都在4月中下旬开盘，都是首开爆卖，都是熟悉的配方：

“超新规户型+九年一贯制学校+近地铁+开盘超低价”

到了现阶段，卷王这一批小户型基本都清货了，后边加推的，要么价格更贵，要么是大户型。

卷王，也要上岸了：

• 珠江天河都荟：北区72平三房清货，300万内买天河新规，没机会了；
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• 珑岄上城：加推5栋，74平210-260万，比之前涨了10-20万；
• 珑曜上城：加推3栋，没有73平，87平210-230万，106平260-270万，比之前高30万；

当然，这些新品确实素质更高，但基本面是一致的，敢开价，就说明开发商对预期看好。

这么一拉，全市200-300万预算选筹范围，又有了一些新变化：

1) 中心四区很难买到300万小三房，天河东、花地湾的价格预期都拉上去了

2）现阶段的主力，是老黄埔、番禺3东沿线、亚运城、南站、新造等板块

3）安全空间更大的，要满足这个配方：“九年一贯制学校+地铁1公里内+新规户型+非超高层”，绿皮换高铁后，总体配置是比去年好的

4）旧产品两点很重要：一是加快兑现度，二是把价格打下来

1、天河

目前，整个天河东，300万左右的选择真的不多，有几个思路：

1）不着急的朋友，等天河都荟南区

2）追求书包和现成配套的，看珠江花城

3）等天河东后续宅地供应

天河都荟应该是开了一个300万上车天河的窗口期。

毕竟，以前300万只能看老黄埔，珠江花城76平3+1房，也要320万。

更何况，天河都荟的基本面高出一个梯队，也是最新的产品版本：

广州中学九年一贯制学校+1公里到21号线天河智慧城站+智慧城广百旁+超新规+非超高层。

可惜，北区72平已经卖完，目前最低门槛是85平三房，价格去到350万+。

所以建议不着急的朋友可以等等南区，但预算应该要往上加加。

南区的优势，是更近地铁和天河智慧城核心配套区，北区到地铁站要1公里，南区大约600米。

缺点是密度稍高一点，北区72平是24层，南区是32层，对比天河东和老黄埔新货来说，优势就不算那么大了。

不过，对买家来说，可选的房源会更多。

北区72平，3、4栋各一条梯腿，实际货量大约46套；南区4栋楼，每栋一条梯腿，货量超120套。

所以，要看到时候天河都荟怎么开价，假如开到300万出头，还是能打。

天河都荟的定位，是天河东少见的学铁商全齐的低密刚改盘，72平不算主力，拉平来看性价比给力。

至于后续供应，其实天河东还有不少定位相近的地块，今年蓝皮书上就包括黄村保养场地块、黄村地块、广棠地块等等。

但拍地时间、实际产品、学校配置也都有很多不确定性。

2、荔湾

去年的荔湾，手拿300万还能看看花地湾三剑客，今年手拿300万，也就能看看滘口和东沙了。

花地湾-坑口，70平左右的小三房，预算要准备到350万左右，和去年相比确实涨了。

两个原因：

1）周边拆迁户进场，消耗了一波库存

2）小户型缺货

现在，手拿300万左右，你可以看两个盘，一个是滘口的新世界天馥，另一个是保利珠江印象。

新世界天馥：

五一前夕推出了C栋，78平三房总价308万起，单价4万起。

新世界天馥，优点是学铁商确定性给够+新世界的品质感。

背靠新世界凯粤湾，距5号线首发站滘口站步行约380米，对口西关培正小学芳信校区（新世界出资）+第8组初中分组。

园林，新园林世界也下了功夫，据说修改了30次，内部还配有泳池，交标很高，超过5000元/平，配小户型绝对是惊喜的。

这次加推的C栋，位于小区内部，不靠外部公路，安静程度更高，78平对望园林，整体价格也比之前高了一些。

保利珠江印象：

69平还有少量余货，总价300万左右，比之前开盘价格低了一点。

这个盘，学铁商是齐全的，还有二线江景，核心价值是在江景豪宅区少见的小户型，刚需价格配同样的豪宅配套：

康有为纪念小学+星河COCO PARK+约800米到10号线东沙站，距珠江后航道大约200米。

当然，整个东沙目前还在建设中，未来几年周边大概率还是工地状态，但长期来看上限会更高。

缺点是，小区只有两栋楼，体量小，69平也是单卫户型，距江更远，观江视野受限。

3、黄埔

200-300万预算，老黄埔依然是最大的主力，盘多量大，学校地铁都管饱。

珑岄上城开盘把老黄埔价格底打到200万，但最新加推的5栋，74平总价涨了10-20万，现在剩下的房源，在238-260万之间。

算是往回拉了一把预期。

同时，它也让老黄埔的学铁商和产品都优化了，选盘时如果看不到这些标配，你基本可以pass：

1）九年一贯制学校

2）距5号线地铁1公里以内

3）非超高层

4）新规或超新规产品

大家也可以对比一下我们整理的数据，当然还是以需求优先。

比如着急读书和追求现成生活配套的，万科黄埔新城还是有明显优势。

总体来看，竞争力相对较大的，还是珑岄上城：

1）专属通道直达5号线双沙站，老黄埔其他楼盘都没有

2）二期规划九年一贯制学校，潜在新增预期

3）密度更低，没有超高层

4）超新规产品，户内很多飘窗都能用得上

250万左右，可以入手74平3+1房，小三房带入户空间+望山景，确实少见。

300万左右，就可以买到94平四房，这个预算在其他楼盘多数只能买到大三房：

4、番禺

番禺，应该是和老黄埔并肩的两大主力。

今年也跟老黄埔类似，卷王珑曜上城上线，直接把价格底杀到了150万；

同时，整个番禺刚需的安全线，其实也被重塑了：

1）配九年制学校

2）距地铁站1公里左右

3）70平左右小三房最好不超过200万

4）最好是超新规

和老黄埔不同，番禺200-300万预算，板块很多，分布不是那么集中，包括3东沿线、亚运城、南站、新造，还有市广路四兄弟（祈福新村板块）。

通勤时间普遍比老黄埔更长，距地铁站更远，当然价格也低一截。

目前的主流新盘，到最近的地铁站基本1公里左右，到珠江新城都得1个小时。

各个板块也有不同的优缺点，很难说谁有绝对优势，主要是看你的需求：

想要直达珠江新城的，看珑曜上城和亚运城，这两是3东沿线综合性最高的楼盘。

珑曜上城距石碁南站约800米，学校是广外附九年一贯制学校，短板是商业不足以及周边城市界面要等待。

不过，学校应该要加速建设了，预计5月底会进行学校奠基仪式，最快明年开学。

至于亚运城，是3东起始站海傍站，10年成熟大城，教育质量已经验证过，铁一实力放在全番禺都是第一梯队。

市广路四兄弟也有期待点，据小道消息，附近某九年制公立学校可能会升级，补上学校短板。

这块地就在祈福新村对面，也有成熟大城优势，近22号线快线和金山湖公园，户型预计有0飘窗优势。

5、白云

200-300万预算在白云，目前选择没那么多，均衡性较好的板块就是白云湖了，更适合内生买家。

白云湖，上车门槛200万起，内部又划分为亭岗站、滘心站两个小板块。

两者之中，亭岗站的确定性、城市界面都会更优，作为白云湖的首发启动区，学铁商都已经兑现。

其中，性价比更高的，是品实云湖花城：

1）学校的确定性更高，广附云湖学校就在社区里，由珠实配建，已经开学两年

2）总价230万左右，可以买到72平三房，比周边价格更低

3）18万方大园林，中心六区少见

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