千亿梦碎后，保利置业高溢价抢地背后的盈利大考

5月20日，保利置业以51.38%的高溢价率拿下杭州三墩地块。

过去两个月，保利置业已经在上海、杭州两个高能级城市连续拿下3宗地块，平均溢价率达47.02%。

对比去年谨慎的投拓节奏，今年保利置业在土地市场出手画风微变，开始积极起来。但在市场持续调整下，上场抢地的保利置业也面临着毛利率持续承压的局面。

千亿目标渐行渐远，两月三次高溢价拿地

保利置业又在杭州拿地了。

5月20日，杭州土拍市场迎来三宗住宅用地争夺战。其中，三墩单元XH010401-24地块成为焦点，该地块为住宅用地，土地出让面积29921平方米，规划建筑面积77794.60平方米，容积率2.60，起始价11.29亿元，起始楼面价14510元/平方米。

经过54轮激烈竞价，该地块最终由浙江保利置业有限公司以总价17.09亿元竞得，成交楼面价21965元/平方米，溢价率高达51.38%。

这已是保利在杭州三墩板块的“梅开二度”。今年3月28日，保利置业还拿下了紧邻的三墩单元XH010401-17（1）地块，成交总价10.44亿元，成交楼面价22890元/平方米，溢价率高达63.38%。

可以看出，这两个月来，保利置业积极补仓。

在上海战场上，保利置业同样“凶猛”。5月9日，上海第四批次集中供地中，热度最高的杨浦区N090602单元L4-02地块吸引了多家竞买主体参与。最终，保利置业与招商、华润等头部房企鏖战72轮，以总价42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/平方米，溢价率26.3%。

业内人士称，超8万元的楼面单价也刷新了区域纪录。

而另一边，保利置业的千亿梦正在渐行渐远。保利置业曾提出，2020年-2025年销售额达到千亿的目标，如今这个目标已经显得遥不可及。

2021年-2023年，保利置业的销售额稳定在500亿元左右，分别是566亿元、502亿元、536亿元。

2024年，保利置业合约销售金额542亿元，同比增长1%，合约销售面积212.1万平方米。合约销售均价25546元/平方米，其中内地市场合约销售均价21986元/平方米，同比持平。其中，长三角地区销售业绩贡献占比41%，珠三角与香港地区分别是17%、15%。

亿翰智库分析称，目前的情况来看，保利置业在2025年达到千亿销售规模难度确实有点大了，今年公司便不再提及这个目标，而是致力于维持500亿的规模。

目标难以达成的背后，除了与近年来市场调整有关，还与保利置业在土地市场谨慎投资的策略有关。

根据亿翰智库统计，2021年到2023年，保利置业新增土地数量分别是19宗、10宗、11宗。进入2024年，保利置业仅取得6个开发项目，数量大幅下降，分别位于上海、宁波、深圳和济南；全年新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米。

不过，今年保利置业释放了“加大投资”的信号。在今年3月举行的2024年业绩会上，保利置业管理层表示，在投资力度上会比2024年有所加强。

而从上海、杭州等高能级城市连取三地也可以看出，保利置业画风微变，开始积极了起来，这既是对高能级城市的押注，也为500亿规模的“防守战”储备弹药。

业绩“失血”，去年归母净利润暴跌87%

过去一年，保利置业交出了一份收入、利润双降的成绩单。

业绩报告显示，2024年，保利置业实现收入约402.08亿元，同比下降1.8%；归母净利润1.83亿元，同比下降87.3%；每股基本及摊薄后盈利均为4.79分，同比下降87.3%。

尤其是归母净利润，创下了近八年来的新低。

对于下降原因，保利置业表示，主要由于市场下行、销售价格承压，集团致力于加快资产和资金周转，以实现长期规避风险和股东利益最大化，导致结转毛利率下降4.0个百分点至16.4%，同时计提发展中及持作出售物业之减值拨备7.08亿元。

毛利率方面，过去几年，保利置业也是一路下滑。据东方财富网数据统计，2021年，保利置业毛利率还站在33.86%的高岗上，2022年就跌到26.94%，2023年再跳水至20.42%，2024年直接击穿20%防线来到16.4%。

而在净利率方面，上述统计数据显示，2024年保利置业净利率低至0.24%。

一边需要通过拿地保持规模的稳健与发展，另一边也面临着高溢价拿地下的盈利承压。对于保利置业来说，如何平衡好规模与盈利是一道考题，尤其是在盈利水平明显下降的背景下。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 杨许丽