特朗普：我要让“2008危机制造者”房利美、房地美再上市！

化债是关键啊！两房上市债务直降8万亿美元！

两房成立于 1938 年和 1970 年，旨在通过购买银行抵押贷款并证券化（MBS），为住房市场提供流动性。其独特之处在于政府隐性信用背书与私营企业盈利目标的结合：

一方面，两房享受免税待遇和财政部信贷支持，另一方面追求股东回报。这种结构性矛盾在次贷危机中集中爆发：当时，两房为扩大市场份额，大量持有高风险次级抵押贷款证券，最终因房价暴跌导致资不抵债，2008 年被联邦政府接管，退市并进入托管状态。

随后，美国政府通过注资 1875 亿美元获得两房 80% 普通股的认股权证，并要求其将绝大部分利润上缴财政部。

截至 2024 年，两房已累计支付 3010 亿美元股息，远超政府注资规模，形成 “盈利上缴 — 政府注资” 的循环，成为了美国财政重要的抽水机。这种安排虽稳定了市场，但也引发争议：两房沦为 “财政部提款机”，缺乏资本积累能力，且私营股东权益被严重稀释，因此其未来可持续性广受质疑！不过，由于特朗普自己就是房地产商人，不排除其与房利美私营股东存在利益联系。

近年来，美国房地产市场复苏推动两房盈利增长。2024 年，两房净利润分别达 340 亿美元和 280 亿美元，现金流充裕。然而，这种盈利依赖于政府托管下的政策红利 ， 其 MBS （住房抵押贷款证券化）因隐含政府信用而享有低融资成本，且无需承担资本金充足率要求，若脱离政府庇护，其盈利能力可能大幅缩水，这对于美国财政部而言，不一定是持续的利好。

其实早在2020年，美国联邦住房金融局曾表示，房利美和房地美想要私有化必须满足一定条件，如拥有超过2800亿美元的资本金，以吸收未来可能出现的损失。这意味着房地美和房利美需要出售股票，并保留多年盈利才能达成这一资本要求。

如果房地美和房利美重返公开市场，其实际上只需要筹集约300亿美元就可以满足监管考虑的2.5%的资本储备标准。到2026年，每家公司的估值可能达到每股31美元。因此，从市场角度看，只要结束对房地美和房利美的托管，美国联邦政府将获得超过3000亿美元的额外利润，联邦政府负债也将因此削减8万亿美元。

然鹅，两房的重新上市也没这么简单，联邦住房金融局（FHFA）要求两房私有化前需持有 2400 亿美元资本金以抵御风险，但截至 2024 年底，两房资本金仅约 235 亿美元，缺口巨大。尽管特朗普声称 “时机成熟”，但实现资本达标仍需多年利润留存或大规模 IPO 募资，短期内难以完成。而FHFA （美国联邦住房金融署）在 2020 年提出私有化方案，允许两房保留利润但需满足资本要求，然而，这个提议在特朗普第一任期内因财政部反对未能实施，当前 FHFA 尚未公布 2025 年具体改革路线图，政策真空加剧市场疑虑。

2025 年美国 30 年期房贷利率降至 6.63%，房价中位数达 39.84 万美元，市场流动性明显改善，但租金价格上涨较快。两房作为房贷二级市场的核心参与者，短期内可借市场回暖提升估值。但若利率反弹或经济衰退，其资产质量将面临考验，同时，两房股东诉讼长期困扰政府，要求赔偿托管期间的权益损失。重新上市可能通过股权重组平息争议，但需平衡政府、股东和纳税人利益，操作难度极大。

特朗普政府一贯主张减少政府干预，推动私营化。两房上市既能兑现 “让市场决定资源配置” 的承诺，又可通过出售政府持有的优先股和普通股获取数千亿美元财政收入，缓解债务压力。此外，华尔街投资者如比尔・阿克曼（对冲基金大佬）已提前布局两房股票，政治决策与资本利益形成共振，他表示两房的普通股在当前水平具有巨大的上涨空间，并相信两家企业将在相对较短的时间内走上一条可靠的、脱离监管的道路。

最后，两房担保的房贷占美国市场近 50%，其 MBS 因政府信用被视为 “类国债” 资产。若上市后失去隐性担保，MBS 收益率可能飙升，推高房贷利率，冲击房地产市场。2024 年 FHFA 模拟显示，私有化可能导致 30 年期房贷利率上升 0.5-1 个百分点，抑制购房需求，如具体叠加当下美国通胀环境，影响还未可知。