家庭拆迁房产分配，协议性质如何界定？北京房地产律师解读

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

在现实生活中，亲属间因房产引发的纠纷屡见不鲜，亲情与利益的碰撞往往令人唏嘘。今天要给大家剖析的这起案例，就发生在一对姐弟之间，从最初的“无偿赠与” 到后来的对簿公堂，背后究竟隐藏着怎样的法律纠葛？

一、案件梳理

（一）原告诉求

原告林晓芳和女儿张雨涵向法院提出两项诉求：一是撤销林晓芳与弟弟林晓东于 2010 年 1 月 14 日签订的《房产处置协议书》；二是要求林晓东及其妻子陈美娟将位于北京的一号房屋腾空并返还。

（二）原告事实理由

林晓芳与林晓东是姐弟关系。2010 年 1月 14 日，双方签订协议，约定林晓芳将通过拆迁获得的一号房屋无偿赠与林晓东，此后该房屋一直由林晓东占有使用。然而在 2021 年，林晓东带着证人王某找上门，坚称房屋是他花钱购买，遭到拒绝后竟将林晓芳告上法庭。林晓芳认为，根据相关法律规定，赠与人在赠与财产权利转移前有权撤销赠与，因此提起诉讼。

（三）被告答辩

被告林晓东和陈美娟坚决不同意原告诉求，给出了一系列反驳理由：

协议是由林晓芳及其丈夫张志强、林晓东及其妻子陈美娟四人共同签署的，如今张志强已去世，林晓芳无权单独主张张志强在协议中的权利。

一号房屋实际是林晓东的平房拆迁，只是借用林晓芳的名义签订协议，购房款也全部由林晓东支付，房屋本就不属于林晓芳。

林晓东借用林晓芳名义购房时，支付了 10 万元，还有一份赠与书与《房产处置协议书》同日签订，两份协议互为条件和义务，林晓芳收了钱就不能撤销赠与。

房屋从 2009 年交付起，一直由林晓东夫妻接收并居住使用，至今已 14 年，不仅超过了撤销期限，而且房屋交付意味着协议已履行完毕，原告无权撤销。此外，双方的赠与是相互的，存在前提条件，林晓芳的赠与具有目的性，目的达成后不能随意撤销，否则对被告不公平。

（四）证据提交与质证

原告提交了《北京市拆迁补偿安置协议书》《房产处置协议书》、某号民事判决书、林晓芳持有的某经济合作社股权证等证据，用以证明房屋权利归属及协议签署情况。

被告则提交了分家单、林晓芳和林晓东各自与甲公司签订的拆迁协议及凭证、落款日期为 2011 年 1 月 14 日的赠与书、录音谈话、证人王某的书面证言、凭证存根页等证据，试图证明房屋借用名义购买、存在对价及赠与条件。

双方对部分证据真实性无异议，但对证明目的分歧巨大。例如原告不认可分家单真实性，认为与本案无关；对被告提交的赠与书，虽认可真实但强调与协议书日期不同，不存在关联；对证人证言也持否定态度，认为缺乏事实依据。

（五）法院认定事实

林晓芳与林晓东是姐弟，张志强与林晓芳是夫妻，张志强于 2016 年去世。2004 年 11 月 30 日，林晓芳与甲公司签订拆迁协议，获得一号房屋；林晓东也与甲公司签订协议，获得二号房屋。两份协议的拆迁补偿款存在合并计算，林晓芳的购房款从林晓东的补偿款中抵扣，但原告未能提供购房款自行支付的证据。2010 年 1 月 14 日，四人签订《房产处置协议书》，约定赠与房屋。被告提交的赠与书显示林晓东曾赠与林晓芳 10 万元，但落款日期为 2011 年1 月 14 日。一号房屋于 2009 年底交付林晓东使用，相关手续也由其保管，至今未办理产权登记。此前，林晓东和陈美娟起诉林晓芳要求确认房屋买卖合同关系，法院已判决驳回其请求。

二、争议焦点

《房产处置协议书》究竟是单纯的赠与合同，还是家庭财产分配协议？

原告是否有权行使赠与撤销权？

被告对一号房屋的占有使用是否具有合法依据？

三、案件分析

（一）协议性质认定

从协议签订主体看，涉及两对夫妻，显然与家庭内部财产处理密切相关；结合拆迁背景，两份协议补偿款合并计算，表明房屋分配与家庭整体拆迁利益相连；再从履行情况分析，房屋交付及手续保管都在被告手中，且被告支付 10 万元款项虽日期存疑，但也暗示着双方存在复杂关系。综合这些因素，该协议更符合家庭财产分配或析产协议的特征，而非普通赠与合同。

（二）赠与撤销权分析

若按赠与合同来看，法律规定赠与人在财产权利转移前可撤销赠与，而本案房屋未办理产权登记，权利尚未转移。但由于协议实际是财产分配协议，被告基于协议占有房屋具有合法理由，原告以赠与为由主张撤销，缺乏事实基础。并且被告主张的对价及互为条件赠与，虽证据有瑕疵，但也说明双方权利义务并非简单无偿赠与关系。

（三）证据与举证责任

原告主张购房款自行支付，却拿不出证据，根据 “谁主张，谁举证” 原则，法院不予采信。反观被告，其提供的证据形成了较为完整的证据链，有力证明了房屋实际出资及财产分配的真实意思。这充分体现了在民事诉讼中，举证责任的重要性，证据不足就可能承担败诉后果。

四、裁判结果

法院经审理认为，原告基于赠与法律关系要求撤销协议和腾退房屋的诉求，缺乏事实和法律依据。案涉协议实质是财产分配约定，被告依据协议有权占有使用房屋。最终，法院判决驳回原告林晓芳和张雨涵的全部诉讼请求。

五、案件启示

（一）明确协议性质很关键

亲属间财产协议往往因情感因素，在签订时对性质界定模糊。大家一定要明确，不能仅看协议名称，要结合签订背景、主体、履行情况等综合判断，否则一旦产生纠纷，可能因法律关系认定错误导致诉求无法实现。

（二）证据留存不可忽视

无论是赠与、买卖还是其他财产处理，都要妥善保存相关证据，如付款凭证、聊天记录、书面协议等。像本案原告，就是因证据缺失陷入被动。

（三）诚信履约是根本

亲属之间更应遵循诚实信用原则，签订协议时要慎重，签订后若无合法理由，不要随意反悔。否则，不仅可能失去亲情，还会面临法律上的不利后果。

这起案例给我们敲响了警钟，亲属间处理财产问题一定要谨慎、规范，用法律武器保护自己的同时，也要珍惜亲情。如果你在生活中也遇到类似法律问题，欢迎在评论区留言交流！