真实交易数据下的东京楼市：房价高温，却无房可卖

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在日本，一栋木造的房子都能卖到400多万了？

据日经新闻报道，在刚过去的4月，东京23区新建一户建平均售价已达到8078万日元（约合人民币402万元），首次突破8千万日元大关。

“过亿的公寓、破百万的独栋，还有摇号也买不到新房，以及被疯抢的一整栋楼……”

东京楼市仿佛被压制太久的弹簧，房价一口气追回过去30年，终于有点像发达国家的模样了。

只不过，抛开成交谈房价，多少有点耍流氓。

这次，不妨用最直接的交易数据，了解真实的东京不动产市场现状。

先从开头提及的一户建看起：

东京一户建房价波动，销量猛增，库存微涨。

最新数据显示，截止2025年3月，东京23区新建一户建的均价为8078万日元（约合人民币403.3万元），3年来涨幅近5成。

另一边，二手一户建的价格则有所回落。

截至今年4月，东京二手一户建的成交均价为3840万日元（约合人民币191.7万元），同比降低5.7%。

房价波动，也没有影响到成交量。

同月，东京二手一户建的成交量达到1777件，同比增长45.3%，连续第六个月增长。

具体而言，东京二手一户建的平均土地面积为151㎡，建筑面积为102㎡，房龄24.2年。

销量暴涨的同时，一户建的竣工量也在同比增长45.3%，二手一户建的库存不降反增，同比增加了9.5%。

提到一户建，优缺点其实都很明显。

优点是占地面积大，近年来公寓的价格又高涨，一户建可以说是“量大价优”，而且能拿到一块完整的土地。

缺点，“房子”部分根本不值钱，而且是一户建通常离市中心有一定距离，维护还需要额外的时间和精力。

对于日本大部分有2个以上孩子的家庭而言，一户建可谓瑕不掩瑜，是购房时的优选。

再看最多人关注的公寓。

近年来，东京公寓重回的“天价”是众所周知。

数据显示，东京新房和二手房，成交量和成交价双双暴涨，库存急降。

先来看第一组图表：

据不动产经济研究所的统计，今年3月，东京23区新建公寓的平均售价为1.49亿日元（约合人民币741.4万元），已是连续第11个月突破1亿日元。

二手公寓也是如此，4月东京二手公寓的成交均价为5047万日元（约合人民币251.44万元），连续60个月上涨。

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房价接连上涨，成交量丝毫不见少。

4月东京二手公寓成交件数约3950套，同比增长21.5%。

仅仅是东京这么点地方，平均每天卖掉上百套房，大家可以想像得到转售速度。

看第二张图：

截止今年4月，东京二手公寓的库存还有约4万4千件，同比下降4.4%，这也是自2024年5月以来，连续第12个月下降。

公寓备受青睐的原因，首先是地段通常较好，租客群体多，基本不愁租、更不愁卖，收益可观也保值。

所以就算售价居高不下，还是会有很多人将公寓作为投资首选。

最后，再看看近年来深受海外瞩目的整栋楼。

在日本，整栋楼又包括整栋住宅楼、整栋写字楼、整栋商业楼。其中，办公楼的发展态势尤其迅猛。

2025年第一季度，东京现存办公楼（建成一年以上）租金指数达到了165.81，飙升至17年来的最高水平。新建办公楼的租金指数攀升至203.08，暴涨20%，创下32年来最大涨幅。

租金一路飙升，地价也水涨船高。

2024年，占据全日本商业地价排名首位的，是东京中央区银座四丁目的山野乐器总店所在地，地价高达高达6050万日元/㎡（约合人民币295万元）。

比价格涨势更可怕的，是市场上几乎供不应求的状态。

根据CBRE的预测数据，2024～2028年间，东京新建办公楼的供应量将减少17万坪。

供应量下滑，直接体现在东京都心的办公楼中。

根据三鬼商事的统计数据，今年4月，东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）写字楼空置率已经降到3.73%，连续9个月低于5%的供需平衡值。

租金创新高、供需严重不平衡，这一切都离不开海外投资者的助推。近年来，黑石集团、KKR、新加坡凯得投资等纷纷出手，不断刷新日本楼市交易价格。

根据仲量联行（JLL）的统计数据，2024年日本商业用不动产的投资总额高达5.5万亿日元，其中近两成都来自海外投资者，同比增幅高达七成。

一来，日本银行更愿意贷款给投资一整栋楼的海外买家；二来，加入杠杆，收益也能更大化，而且还能拿到一整块位于核心区的土地。

东京楼市这块投资热土，正吸引着全球的目光。

一个个数据的背后，都是集体行动的证明。

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