LPR年内首降 5月货币政策给“稳地产”再加力

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.10%、3.60%调整为3.00%、3.50%。

这是继5月7日降准、降息政策组合发布后的又一关键举措。

降准先行+政策利率铺垫+结构性工具配合

进入5月，货币政策组合拳以递进的方式密集落地。

5月7日，央行、金融监管总局、证监会等召开新闻发布会，会上宣布要降低存款准备金率和政策利率，具体包括：降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元；下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%；降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。

5月15日，下调存款准备金率0.5个百分点，释放1万亿元长期资金，缓解银行体系流动性压力。此举直接降低商业银行资金成本约150亿元，为LPR下调创造空间。

5月20日，1年期和5年期LPR同步下调10个基点。其中，5年期LPR降至3.50%，较2020年高点累计下降115个基点，创住房贷款市场化定价以来新低。

通过以上步骤，政策利率向市场利率的传导完成。这一传导链条的完善，使得市场利率能够更真实反映资金供求关系，同时强化了政策利率与存贷款利率、债券收益率、房贷利率等市场化利率的联动性。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，在新的货币政策框架下，7天期逆回购利率作为主要的政策利率，成为LPR新的“定价锚”，并通过强化各利率间协同，逐步疏通由短及长的利率传导关系。

引导各地房贷利率进一步调整

1年期LPR、5年期以上LPR下调10个基点一经宣布，银行纷纷响应。5月20日早间，中国工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行等应用程序显示，均下调了活期存款、整存整取、零存整取等多种人民币存款利率。

LPR下调对于购房消费的成本下降具有积极作用。银行房贷利率是以5年期以上LPR为基础的，LPR下调后，新增和存量房贷利率都会有所下调。本次LPR下调将带动存量房贷利率下调，在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民还贷压力。

粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒认为，从一二线城市房价表现来看，当前房地产市场在经历2021年以来的长期调整后，呈现止跌回稳态势，但房地产市场稳定态势仍需持续巩固。数据显示，2025年一季度商品房销售额和房地产投资同比分别下降2.1%和9.9%；3月70个大中城市中，仍有41个城市新房房价环比下跌；二手房市场“以价换量”特征较为明显。

罗志恒进一步指出，降低需求端的房贷利率，还需要重视降低保障性住房再贷款和抵押补充贷款（PSL）利率，加快推进收储存量房、城市更新等工作，解决当前地方政府稳楼市能力不足的问题。

近日，公积金贷款利率下调0.25个百分点，对于部分城市而言，释放了公积金贷款利率与住房商业贷款利率之间的利差空间，有利于住房商业贷款利率的进一步调整优化。5月20日的LPR调整后，以房贷本金100万元、期限30年的为例，如果是选择每月等额本息的还款方式，此次5年期以上LPR下调10个基点，可使得每月还款额减少约54.88元，利息总额减少约1.97万元。

“后续LPR报价下调空间收窄，更加关注非息成本压降。”温彬表示，如果下半年国内经济增长压力加大，有效需求未明显提振，不排除会再度实施货币宽松，进而带动LPR报价相应下调。

温彬进一步指出，从短期看，伴随中美宣布达成阶段性关税共识，以及5月一揽子政策的逐步显效，政策再度宽松的时点或相应后移。

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李晓丹

宏观经济研究院秘书长