2025，上海地王年

各位还记得上次上海被地王刷屏是什么时候么

大概率是去年绿城拿下的原小米地块

那是时隔八年打破全国地价的徐汇滨江地王，也是如今凭借19.5w/平均价成为上海住宅备案价第二的潮鸣东方

仅次于第一21w/平的翠湖天地六和

这还是位于上海内环外的一块地，相比翠湖那可是正儿八经黄浦新天地，还手握“翠湖”这一上海超级顶豪IP

这或许就是地王的魅力

创造了历史，开发商也能通过高价拿地打造标杆产品，实现品牌效应的同时又带动去化

但，这还不足以支撑今天的标题

真正让我感受到上海地王的澎湃之力

还是2025年

截止2025年5月，上海已有地王项目高达6个

北蔡地王、大宁地王、新杨思地王、杨浦滨江地王、虹口地王、嘉定新城地王..

这也意味着

今年上海不到半年时间地王数量比2024年一整年还多

尤其今年第二、三批次土拍，更是一口气接连出现土拍“双地王”现象

甚至催生出不少开发商对地王的二次复购

好比这两年在上海杀疯了的绿城

今年3月再次以40%溢价率拿下浦东北蔡地块，比之去年的徐汇滨江地块溢价率还要高出10%

同样2月的新杨思地王

华润&越秀再次出手，这也是继去年以溢价率40%拿下新杨思地王（翡云悦府）后再拿地王，前后不过3个月

无独有偶

去年的新杨思地王，也是今年4月以421%认购率

创下浦东内中环认购记录的红盘翡雲悦府

所以这是为什么

对于此时此刻的开发商，拿错一块地都很可能演变成一道致命题，更何况高昂如地王

这些地王背后到底还暗藏着怎样的土拍变化？

以及当去年地王项目开始在今年集中入市兑现，又将怎样搅动当下的新房甚至二手市场？

如果今年上海楼市有主旋律，一定叫做：

2025，上海地王年

01

今年上海地王，在土地供应端有了两点变化

看得越多越会感慨一个项目最后怎么样，大部分从拿地开始就决定了一切

那些重要地块经济指标们

容积率决定居住密度，可以全做小高层还是别墅+高层高低配，限高又决定建筑高度和层数

再比如这两年上海土地属性愈加复杂

典型如太古源源邸能在楼盘底层架空十米用于商业配套，很大原因也是整体项目是商住综合体，土地性质决定地块内的业态分布

而这也是今年我看到上海土地供应端的两个不同

第一

地王在鼓励低密项目的产生

这当然是全国土拍现象，早在今年年初，容积率2.0以下的在售地块占比就高达44%，为近四年新高

但震惊我的是，来自这一年上海地王的密度

之所以能成为地王的那都是寸土寸金的市中心，但可以看到

截止目前为止的9块地王平均容积率在2.4

最低当属由去年宸嘉拿下的徐汇龙华地块，容积率仅1.59

从业态来看低密产品占比一半

除高层和小高层外，预计推出洋房/高层以及联排，更吸引我的是240-312平的叠加

据上海新房观察统计，2024年至今整个上海中环以内供应了12266套新房，其中叠加仅104套

叠墅供应量不足区域总新房供应的1%

而在最近的地王项目里涵盖叠加产品的地王多达3个

另外还有周边绿化

龙华地王旁侧是徐家汇体育公园，绿城3月拿下的北蔡地王更是直接位于北蔡楔形绿地，相当于7.5个世纪公园的大小，也是上海十大楔形绿地之一

包括如今普陀桃浦最贵的品质楼盘，紫薇之星、普陀金茂府也都在桃浦中央绿地

低容积率+叠墅+楔形绿地

也就成了当下地王项目的新型核心竞争力

但这也还只是产品形态的变化

第二是关于土地供应端，对更高品质产品的要求也在被写进土拍硬性规定

来自两个维度，中小套配比和装修集采价

自去年7月上海出台新规调整土地套型供应结构

把曾经一刀切的90平小户型调整到多层100平米，小高层110平米，高层120平米，以及70%的配比也针对不同环线重新定义

这对于本就对标顶豪客户的地王来说无疑是极大利好

中小套配比普遍集中在40%-60%

最宽松当属绿城的潮鸣东方，该地块原本打算为小米总部属于商业改住宅，因此地块无中小套配比要求、最低套数和保障房

这也是为什么潮鸣东方可以做到全部纯粹285-585大户型

当然有松绑也有严加要求，另一边的地王装修集采价已经来到4000元/平-7000元/平

以去年11月的新杨思地王为例

这也是上海双高双竞土拍新规后，首个突破中止价，达到竞品质三上限：

装修标准上限5000元/平+公共服务设施300平+高端人才住房配建比例2%

依然引得保利华润金茂等9家房企参与、5家联合体参拍，最终202轮竞价，创下了2024年40.37%的土拍最高溢价率

这样条件下的地王项目，想不出精品都难

02

而伴随更多地王项目入市，上海房价体系也被重塑：房王年

一个新房价格不断突破天花板

首先从总价段来看

各位知道上海现在一手5000万以上的房子多好卖

2024年上海5000万+豪宅售出308套，远超排名第二北京的50套，广州的14套，堪称爆发式增长

这样的趋势在今年愈演愈烈

截止2025年一季度，上海总价5000万元以上一手豪宅成交238套，同比增长84.5%

一季度成交套数已是去年的四成之多

现在的豪宅越来越像奢侈品，已经成为众多塔尖人群的身份象征首选和生活品质追求，曾经我们去过的广州顶豪鹏瑞1号，背后购买力不少就来自卓越科学家

而对于那些房价佼佼者的地王们

什么叫做房王年

除了去年9月新天地的翠湖天地·六和以21w/平入市，打破上海高层单价天花板，1.1个亿的套均震撼整个上海楼市

如今总价5000w+绿城潮鸣东方、3000w+大宁的中建・玖上琅宸

尤其是丰隆&联发新天地项目

去年12月这两个开发商联合体总价约90亿元拿下新天地地块，折合楼板价约12w/平，比翠湖六期还高了2000元/平

项目就在翠湖六期对面，预计打造高层和别墅产品，加上地块没有中小比例限制，未来单价很可能会超过翠湖六期

再次刷新新天地高层单价纪录

除此之外的其他板块

伴随嘉佰道·徐汇（原徐汇龙华地王）、金茂璞元（原虹口地王）、绿城北蔡地王预计都会在今年入市

这两个板块也赢麻了

一个徐汇滨江告诉你什么叫地王没有瓶颈

从2024年开盘均价17.8w/平香港置地启元，到今年19.5w/平的潮鸣东方，再到即将入市有望突破19w/平的嘉佰道·徐汇

两年三块地王三次超高售价

另一边的浦东表示赞同

根据中指研究院数据，2024年全年浦东的新房成交均价约为7w/平，相比2021年涨幅达到38%左右

也因为土拍溢价率持续走高

如浦东新杨思地王的40.37%、唐镇地块26.6%，连带着如今浦东的房价体系接连被重塑

单价破10w/平的楼盘比比皆是

但这还不是全部

被地王拉高的不止新房房价，还有板块内的二手次新房，也在狂欢

就拿虹口地王来说

不仅开发商之一是来自新加坡的庆隆，上一次参加上海土拍还是在2012年，这也是庆隆阔别十余年后重返上海拿地，一出手就是All in 地王

金茂也是如此

作为金茂体系里独立于金茂府的另一产品线璞系

去年在成都璞逸锦江以及更早西安的璞逸曲江，我们已经见识过金茂是如何针对高端人群因人而异去做产品

金茂璞元·世界会客厅

这次的虹口地王也是上海的首座璞系

而紧临项目旁侧就是瑞虹新城和招商云玺，如今两个次新房的二手均价大概在11w/平，与预估开盘18w/平的金茂璞元形成鲜明价差

不久3月前我们统计过瑞虹新城一到九期成交高达37套，仅次于去年12月新政刺激下的40套

而据中介小哥所说

地王项目的诞生确实会刺激稳定周边的市场，在金茂地王出现后瑞虹新城二期套均上涨50-70w

还处于供不应求的状态

去年年底瑞虹新城还有约8%的议价空间，目前已收窄到5%以内

今年入市的地王项目，是真的已经在深度搅动当下的楼市房价

03

但上海的地王还远没到天花板

上海的地王项目还在一个接一个冒出，并且类型也更加多元化

第一，滨江地王

根据5月14日上海最新披露的五批次出让宅地信息，一共6幅地，将于6月19日开拍，起始总价192.47亿

来源：楼市独家

今年杨浦内中环，成交楼板价半年涨了近7000元/平，也带火了保利的洋房和风貌别墅产品外滩序

而这次起拍楼板价为7.3w/平的杨浦地块

不仅位于内环内，距离滨江也更近，很可能会塑造杨浦滨江又一地王项目

第二，旧改地王

也就是大名鼎鼎徐汇旧改王者，东安一、二村

这片占地不足0.3平方公里的老旧社区，征收成本高达500亿元，相当于每平方米征收成本超15万元

未来开发价值预估超577亿元，极有可能刷新上海地王多项纪录

遥想上一个总价地王，还是2020年2月香港置地联合体竞得的上海徐汇区黄浦江南延伸段地块，总价高达310.5亿元

而这个记录马上将会被超越，甚至就在1km范围之内

果然能超越徐汇的只有徐汇自己

第三，风貌别墅地王

继叠墅产品之后风貌别墅也来了

要知道作为上海楼市的顶级新物种，风貌别墅一直都是单价王者级别的存在，单套上亿的存在

但就在这两天，徐汇又发布了一个地块出让消息

地段不敢想的那种，衡复风貌区内、直线距离徐家汇300米、武康大楼500米内

和绿城小米地块一样，也是商办改居住

地块占地面积4707平，容积率1.3，限高15米，住宅计容面积更是仅约5200平，这是徐家汇板块罕见的别墅用地

也意味着未来将打造清一色的历史风貌别墅

如果参考南京西路老静安别墅地块楼板价16.2w/平，由于地块位置更优，预计楼板价在18-20w/平

上海地王的上限还可以更高

04

地王涌现的背后，上海一手房的格局正在被打破

最近我们写过上海一手市场正在悄无声息抢夺二手客户

曾经一手格局因为很长一段时间维持着7090政策，只有通过单价很高但总价可控的形式获得竞争力，而且市中心整体土地供应也不大

但如今

站在地块顶端的地王已经率先做出表示

1、首先落到源头对于土地市场是最好的

更高地价的土地出现，类似徐汇滨江、静安曹家渡这样以往难得一见的核心地块，也都在今年集中供应

很明显上海楼市正在进行土地市场的盘活和激活

2、当然也是为了激活开发商

结合之前取消双限政策

未来的土地价格不再限制，一手房的定价也不再限制，定价权也完整的给到了开发商

而地王又是其中最金贵的那份

所以最后一点也是我眼里最重要的变化

3、把定价权还给开发商的同时，也在借助地王最大程度把产品定位权还给开发商

无论是在地王中允许叠墅低密业态、以及风貌别墅形式，还是供应端通过降低中小套占比提升装修集采价

调整策略会让市面上可以出现的产品可以更多

好比即将面市的宸嘉徐汇龙华地王，装修集采价高达7000元/平，公共服务设施1840平

好比绿城潮鸣东方可以只做大户型

在规划上就创造了可能

一手房也可以专注品质改善从而真正完成供给侧的改革

生长在地王之上的，也一定会是极致产品

所以未来楼市土地市场一定是重中之重，一系列的连锁反应都可以在土地最初找到端倪

而当兼具这样使命的上海地王，今年真的要破记录了

上海一手市场又将呈现怎样一番光景

以上为正文，来自Moon

这是真叫卢俊公众号的第6081篇原创文章