招商揽阅：教科级红盘样本，"场景营造+空间进化"双轮驱动

在长沙楼市同质化竞争白热化的2025年，招商揽阅这个位于梅溪湖与麓谷交界处的项目，用"场景营造+空间进化"的双轮驱动模式，重新定义了城市改善型住宅的价值标尺。

精准拿地

时隔五年首宗涉宅地，拿地成本可控

2025年1月，招商蛇口与麓谷发展集团达成战略合作签约，共同开发该宗地块。

标志着招商蛇口正式进入麓谷，同时也标志着招商蛇口与麓谷发展集团将共同开发[2024] 长沙市 046 号纯住宅地块。

招商蛇口看中这块地是有迹可循的。

5年首宗：这是麓谷片区近5年仅有的住宅地块，梅溪湖一期近十年仅2宗地块容积率≤3.0。

成本可控：该宗地本身就是2024年包括梅溪湖、麓谷、市府等周边片区中楼面价最低的地块，与麓谷发展集团合作能更好的降低土地成本，将更多的成本放到打造产品力上面，也最终实现了产品力的突围。

人口与商业双核芯区域：宗地位于梅溪湖和高新区交界处，属于河西人口密集和商业繁华的两大片区交界处，既有客源，也不耽误居住的舒适度。

配套确定性：能更好的享受片区配套优待，例如未入市已确定教育资源。

双区价值叠加

高端产业与国际生活圈的碰撞

土地的先天禀赋只能让项目站在一个较高的起点，区位价值则能让项目吸引更多的人群。

项目位于梅溪湖国际生活圈与麓谷科创 CBD 交汇处，既能享受梅溪湖文化艺术中心、金茂览秀城等成熟配套，又能承接高新区产业人口红利。

麓谷作为长沙“硅谷”，是长沙乃至湖南的信息产业基地

片区实现了技术上的突围、推动了多个大型头部企业进驻，更联合大学研究院强化了技术壁垒，推动片区产业升级。

在技术上，麓谷的龙头企业聚焦芯片设计、生物医药、新材料等“卡脖子”领域，其技术研发成果直接对标国际水平，推动片区向“高精尖”产业链上游跃迁。

在企业端，中联重科、力得尔、易能生物、华曙高科等行业领军企业的区域研发中心或总部落地，通过品牌虹吸效应吸引配套企业和高端人才集聚。例如，力得尔智能传感技术研发总部的5G产业系统软硬件研发中心、传感器研究中心等研发中心，将助力长沙全力建设全球研发中心城市。

（力得尔智能传感技术研发总部）

在科技研发上，麓谷拥有湖南大学研究院、长沙半导体研究院等科研平台，与企业的联合实验室形成“产学研用”闭环。例如，华曙高科的3D打印技术已应用于航空航天、汽车、医疗等领域，其与高校的合作进一步强化了技术壁垒，塑造“硬科技”标签。

(3D打印技术应用)

目前片区拥有3.3万余家企业、22万高薪科技人才、科研资源高度聚集，但住宅用地仅占比20%，且以刚需产品为主，高品质改善住区缺口显著。

招商揽阅作为近五年首个纯新盘，精准填补“产业高地、居住洼地” 的市场空白。

梅溪湖作为长沙城市副中心，历经十余年开发已趋于成熟。

片区无论是商业、办公、文化还是休闲均可提供完善服务，未来项目业主无论是去览秀城、梅澜坊逛街，还是去往人民医院、或是游览梅溪湖，都极为便捷。

（金茂览秀城实景图，来源金茂官微）

一边是工作，一边是生活，项目尽享长沙双核芯资源。

产品定位

精准捕捉城市新中产需求

一个项目的好坏，需要天时地利人和。天时是刚好在市场产品同质化严重的今天，河西需要招商蛇口将产品“卷”起来，地利是双区核芯地段，任何则是招商揽阅的产品定位。

招商揽阅对市场进行了精准分析和定位，将项目客源主要分为三类：

一是麓谷科创精英，2023年湘江新区常住人口达167万，而这其中又以麓谷二三期为区域人口总量及密度最高。

根据腾讯人口指标，2023年麓谷工作人口总量已达到39.08万，明显高于梅溪湖一期和尖山湖。另外根据麓谷人才公寓租赁年龄段来看，主力集中在30-35岁；这类客群对空间的成长性、社区的社交属性、日常的度假体验有着更高阶的需求，同时这类人群大多面临小孩教育问题，对教育需求较高。

二是梅溪湖一期置换客，梅溪湖一期十年间成交110平米以下户型近5万套，这部分居民有置换或再买需求，这类人群对产品品质有更高的需求。

三是全城改善客，对教育、品质均有较高期待。

针对客户成长性需求

招商揽阅推出户型为117-139平米，总价段在150-200万的产品，并提出“空间成长”的设计理念。打破传统住宅设计中，户型往往是对家庭生活的"固化想象"，将钢筋混凝土转化为可伴随家庭成长的"有机生命体"。

以约139㎡户型为例，该户型可改造为“大横厅 + 双套房”，适配全生命周期需求。

空间成长：户型采用"去固定化" 设计，7.2米横厅可根据不同时期调整。新婚期设为书房，二孩时改为儿童房，职业转型期可辟出工作室，实现 "一套房适配人生不同阶段"。

空间弹性：主卧套房与次卧可合并为超40㎡育儿空间，提升育儿舒适度，既保证主人间的私密性，也方便就近照顾新生儿。

这种"全生命周期户型"设计，使单套住宅可满足新婚、育婴、养老等不同阶段需求，将房屋使用周期从传统15年延长至30年以上。

针对重视教育资源的年轻家庭

项目还未入市，教育红头文件便已明确。项目小学读是麓谷小学，初中读师大附中高新实验中学。

（本宣传资料中涉及的教育配套信息仅供参考。最终须以政府教育主管部门的最新政策为准）

师大附中高新2024年839毕业生，36个师大附中指标生，其中最高分674，最低分651，四大率4.2%，成绩在长沙前列。

针对追求品质生活的改善型购房者

项目的低密度规划、高品质园林和负公摊设计，符合这类客户对居住品质的追求。

招商揽阅规划建设12 栋 16-18 层小高层，容积率仅2.0。

对比周边已入市的新规项目以及未来即将入市的涉宅地块来看，项目容积率低于周边绝大多数现在和未来项目，纯小高层也填补了梅溪湖和麓谷两大片区产品空白区。

招商揽阅主力户型为117-139㎡，部分得房率超110%，相对周边同期新规产品而言，得房率更高。

除室内得房率外，项目电梯厅面积最大近11平米，相当于其他项目的次卧面积，居住舒适度增高性明显。

产品创新

四大产品革新，打造约7800平米立体公区

招商揽阅不是传统意义上的居住空间，而是一部"生活史诗"！项目由招商蛇口首席设计师金辉担纲，联手矩阵纵横、麦微景观等国际一线团队，打造四大产品革新，重新定义理想生活。

#SPORTS

大门

艺术新绎，匠心质感

项目广泛运用非遗工艺与石材手工慢艺，月光米黄石材、棕编技艺、竹编肌理等设计，大幅提升了社区的美学质感。

楚式木雕、赛博湘石演绎摩登风尚，在入口处采用了合肥2000万级豪宅招商玺同款的油橄榄设计，高约6.2米、宽约44米的大门，营造高门大户的仪式感，让品质触手可及。

(大门实景图)

#SPORTS

园林

全景度假，奢华体验

打破传统小区单调乏味的园林设计，招商揽阅首创度假公园式景观，倾力打造约3600㎡中央景观区，将"归家动线"升维为五感沉浸的度假旅程。

项目建造了约3000㎡浮岛溪河与无界下沉庭院，流瀑崖壁等景观元素的融入，媲美虹夕诺雅式野奢体验，让业主回家即度假，享受城市中的诗意栖居。

#SPORTS

公区

灰空间革命

约7800平超级工公区

住宅不只是私密空间，更是社交与休闲的承载。揽阅首创约7800㎡的超级公区，设计了令人惊艳的个别楼栋7米挑高泛会所空间，给业主带来海量的生活场景体验。

整体面积约3000㎡的架空层，小朋友可以在这里找到约500㎡的儿童游玩区，年轻人可以找到健身房、台球室；小剧场内更是全家人的休闲娱乐空间，让业主足不出户便可享受休闲度假。

#SPORTS

会所

会所新形态，烟火社交地标

招商揽阅打造约2000㎡假日集合式会所，远超长沙同价位楼盘配置。会所融合日咖夜酒、脱口秀剧场、台球健身房等12幕首创复合场景，延伸100+种生活方式。

森溪野趣、艺廊茶集、剧场书角等理想生活一隅，满足全龄段业主多元化需求，创造了一个烟火社交的地标空间，让社区生活更有温度与活力。

产品系

揽阅系多个项目入围克而瑞十大品质奖

招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发旗舰企业，有着“百年央企+上市房企”的双重基因。

企业不仅在全国表现优秀，更是深耕长沙，在长沙打造13个项目，2024年位列全年销售全口径和操盘榜双榜榜首。

在业绩与规模双向加持下，招商蛇口落子“揽阅系”，将全国成熟的场景革命经验植入长沙。

在此之前，揽阅系多个项目入围克而瑞十大品质奖，长沙项目以前期揽阅系的口碑启动，本身自带流量，再加上项目融合湖湘非遗工艺，强化文化认同，推动梅溪湖从"配套堆砌" 向 "品质生活驱动" 转型，也为项目热销奠定了坚实的基础。

2025年5月16日，招商揽阅盛大首开，236套房源吸引了高达500组的认筹，房客比高达2.12，成为长沙又一摇号开盘项目。

总结

在长沙 “全球研发中心城市” 建设的战略背景下，麓谷的产业升级与居住需求形成双向奔赴。招商揽阅的成功，本质是对 “产城融合” 发展逻辑的精准响应 —— 通过低密规划、场景创新、全周期户型，为高知客群提供匹配其身份认同与生活理想的居住解决方案。这不仅为长沙改善市场树立新标杆，更预示着房地产行业从 “规模驱动” 向 “价值驱动” 的深层变革。